Dienstwohnung

Begriffsbestimmung und Abgrenzung der Dienstwohnung

Die Dienstwohnung ist ein vielseitiger Begriff des deutschen Wohn- und Arbeitsrechts, der eine vom Arbeitgeber zugewiesene Unterkunft beschreibt, die dem Arbeitnehmer im Zusammenhang mit dessen Dienstverhältnis überlassen wird. Abzugrenzen ist die Dienstwohnung insbesondere von Werkswohnungen und Werkwohnungen, denen teilweise rechtlich andere Regelungen zugrunde liegen.

Die Zweckbestimmung der Dienstwohnung ist im Regelfall eng an die dienstlichen Interessen des Arbeitgebers gebunden. Die Überlassung erfolgt meist, weil die Wahrnehmung dienstlicher Aufgaben eine ständige räumliche Nähe zum Arbeitsplatz erfordert (z. B. Hausmeister, Lehrer an Internaten, Beamte oder Soldaten). Die Bereitstellung kann dabei auf öffentlich-rechtlichen oder privatrechtlichen Regelungen beruhen.

Rechtsgrundlagen der Dienstwohnung

Privatrechtliche Regelungen

Im Zivilrecht unterliegt die Überlassung von Dienstwohnungen in erster Linie den allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), insbesondere §§ 535 ff. BGB (Mietrecht). Eine Besonderheit ergibt sich im Verhältnis zum Arbeitsrecht, wenn die Überlassung der Wohnung Teil des Arbeitsvertrags ist oder im Zusammenhang mit dem Arbeitsverhältnis steht.

Verbindung von Arbeits- und Mietvertrag

In vielen Fällen besteht zwischen Arbeitnehmer und Arbeitgeber ein sogenanntes „einheitliches Vertragsverhältnis“, das arbeits- und mietrechtliche Elemente verbindet. Die Rechtsprechung betrachtet beide Verträge oft als rechtlich getrennt, aber materiell miteinander verknüpft. Das Kündigungsrecht folgt dabei besonderen Regeln:

• Endet das Arbeitsverhältnis, so hat der Arbeitgeber regelmäßig einen berechtigten Grund, auch das Mietverhältnis über die Dienstwohnung zu kündigen.
• Umgekehrt kann die Kündigung des Mietverhältnisses Auswirkungen auf das Bestand des Arbeitsverhältnisses haben, wenn die Wohnungsüberlassung unmittelbare Voraussetzung für die Arbeitsleistung ist.

Besondere Kündigungsfristen

In § 573c Abs. 3 BGB ist geregelt, dass für Wohnraum, der zur Erfüllung dienstlicher Verpflichtungen überlassen wurde, die Kündigungsfrist einen Monat beträgt, wenn das Arbeitsverhältnis beendet ist. Diese Sonderregelung tritt an die Stelle der sonst üblichen Kündigungsfristen von Wohnraum.

Öffentlich-rechtliche Regelungen

Für Dienstwohnungen im öffentlichen Dienst, bei Beamten, Soldaten und anderen Bediensteten des Staats, gelten spezifische öffentlich-rechtliche Vorschriften. Diese finden sich u. a. in den jeweiligen Beamtengesetzen, Verwaltungsvorschriften sowie speziellen Rechtsverordnungen.

Dienstwohnungsregelungen im Beamtenrecht

Nach § 88 Bundesbeamtengesetz (BBG) kann Beamtinnen und Beamten eine Dienstwohnung dienstlich zugewiesen werden, wenn dies aus dienstlichen Gründen erforderlich ist. Die Dienstwohnungsüberlassung, Nutzung, Mietzins, Pflichten und Rechte sowie Kündigungsmöglichkeiten sind durch Dienstwohnungsverordnungen und Verwaltungsvorschriften näher bestimmt.

Pflichten und Rechte bei der Überlassung von Dienstwohnungen

Nutzungsüberlassung und Mietzins

Die Nutzung der Dienstwohnung erfolgt meistens entgeltlich. Die Höhe des Mietzinses richtet sich entweder nach den ortsüblichen Vergleichsmieten oder wird nach besonderen Verwaltungsregelungen berechnet. In bestimmten Fällen kann die Wohnung auch unentgeltlich überlassen werden, insbesondere wenn eine ständige Erreichbarkeit im dienstlichen Interesse liegt.

Instandhaltung und Nebenkosten

Die Verantwortung für Instandhaltung und Unterhaltung der Dienstwohnung ergibt sich ebenfalls aus den gesetzlichen und vertraglichen Grundlagen. Grundsätzlich gelten die allgemeinen mietrechtlichen Pflichten, wobei Abweichungen – beispielsweise hinsichtlich Schönheitsreparaturen oder Nebenkostenabrechnung – vertraglich vereinbart werden können.

Beendigung des Nutzungsverhältnisses

Mit der Beendigung des Arbeits- oder Dienstverhältnisses endet in der Regel auch der Anspruch auf Nutzung der Dienstwohnung. Eine Räumungspflicht besteht, wobei der Nutzer durch den Arbeitgeber schriftlich zur Räumung aufgefordert werden muss. Kommt der ehemalige Nutzer der Aufforderung nicht nach, kann das Räumungsverfahren auf Grundlage des Mietrechts eingeleitet werden.

Besonderheiten und Abgrenzungen

Unterschied zur Werkswohnung

Die Werkswohnung wird dem Arbeitnehmer nicht zwingend aufgrund dienstlicher Notwendigkeiten, sondern als zusätzlicher Anreiz vermietet, um die Arbeitskraft an das Unternehmen zu binden. Hier stehen im Gegensatz zur Dienstwohnung meist keine dienstlichen Erfordernisse im Vordergrund, was Auswirkungen auf Kündigungsfristen und andere rechtliche Aspekte haben kann.

Steuerliche Behandlung

Die Überlassung einer Dienstwohnung kann steuerlich als geldwerter Vorteil behandelt werden (Lohnsteuer, Sozialversicherung), wenn die Wohnung zu einem vergünstigten Mietzins oder unentgeltlich gestellt wird. Die Bewertung richtet sich dabei nach den Vorgaben der Lohnsteuer-Richtlinien und den einschlägigen Verwaltungsvorschriften.

Praxisrelevante Fallkonstellationen

1. Hausmeister in Dienstwohnungsbindung: Ein Arbeitgeber kann verlangen, dass der Hausmeister die Dienstwohnung bewohnt, da eine ständige Ansprechbarkeit vor Ort Teil der arbeitsvertraglichen Hauptpflichten ist.
2. Beamte in Polizei- oder Kasernendienstwohnungen: Die Zuweisung unterliegt besonderen Regelungen des Beamten- und Soldatengesetzes. Hier ist die Rückgabe nach Beendigung des Dienstes verpflichtend.
3. Schulhausmeister an öffentlichen Schulen: Meist wird das Mietverhältnis der Dienstwohnung mit dem Arbeitsverhältnis gekoppelt; die Kündigungsfristen der Dienstwohnung weichen von denen des allgemeinen Mietrechts ab.

Zusammenfassung

Die Dienstwohnung ist ein spezifisch rechtlich geregelter Begriff, der vor allem im öffentlichen Dienst und im Bereich betriebsnotwendiger Unterkünfte eine wesentliche Rolle spielt. Rechtlich zeichnet sie sich durch besonders ausgestaltete Regelungen sowohl im Mietrecht als auch im Arbeits- und Dienstrecht aus. Während die Überlassung häufig mit besonderen Rechten und Pflichten verbunden ist, bestehen für die Beendigung des Nutzungsverhältnisses ebenfalls umfangreiche besondere Vorschriften, die von den allgemeinen mietrechtlichen Regelungen abweichen können. Dienstwohnungen sind sowohl aus arbeitsrechtlicher, mietrechtlicher, öffentlich-rechtlicher als auch steuerlicher Sicht umfassend reguliert.

Häufig gestellte Fragen

Welche rechtlichen Pflichten haben Arbeitnehmer, die eine Dienstwohnung beziehen?

Arbeitnehmer, die eine Dienstwohnung vom Arbeitgeber zugewiesen bekommen, unterliegen bestimmten rechtlichen Pflichten, die sich primär aus dem Miet- bzw. Nutzungsvertrag, dem jeweiligen Individualarbeitsvertrag sowie ggf. aus Tarifverträgen und/oder öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben. Zunächst besteht die Verpflichtung, die Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen und sie pfleglich zu behandeln. Oft ist die Überlassung an die tatsächliche Ausübung der Arbeitsleistung oder an bestimmte Tätigkeiten (wie etwa Hausmeistertätigkeiten oder Beamte im Polizeidienst) gekoppelt, sodass die Dienstwohnung spätestens mit Beendigung des Arbeitsverhältnisses oder beim Wegfall der Voraussetzungen zu räumen ist. Häufig ist vertraglich auch festgelegt, dass die Wohnung regelmäßig inspiziert werden darf oder dass bestimmte Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen zu dulden sind. Des Weiteren kann eine erhöhte Anzeigepflicht von Mängeln bestehen, ebenso wie die Verpflichtung zur Rückgabe der Wohnung im ordnungsgemäßen Zustand. Wird die Wohnung eigenmächtig untervermietet, kann dies eine Vertragsverletzung darstellen und zur fristlosen Kündigung der Dienstwohnung führen. Auch das Nutzungsentgelt, sofern erhoben, muss pünktlich entrichtet werden. Kommt der Nutzer diesen Pflichten nicht nach, sind sowohl mietrechtliche als auch arbeitsrechtliche Konsequenzen möglich.

Welche rechtlichen Besonderheiten gelten bei der Kündigung einer Dienstwohnung?

Die Kündigung einer Dienstwohnung unterliegt im Vergleich zu normalen Mietverhältnissen besonderen rechtlichen Regelungen und ist eng mit dem zugrunde liegenden Dienst- bzw. Arbeitsverhältnis verknüpft. Nach § 576 BGB enden Mietverhältnisse über Dienstwohnungen grundsätzlich mit dem Ende des Dienstverhältnisses, ohne dass es einer gesonderten Kündigung bedarf. Allerdings muss dem Arbeitnehmer gemäß § 576c BGB eine angemessene Frist zur Räumung und zum Auszug eingeräumt werden, die mindestens einen Monat pro Beschäftigungsjahr, jedoch höchstens ein Jahr betragen darf. Dies sichert dem Nutzer einen gewissen Schutz und Gelegenheit, eine Ersatzwohnung zu finden. Anders als bei allgemeinen Mietverträgen stehen dem Dienstwohnungsinhaber keine vollständigen Kündigungsschutzrechte wie nach dem Mietrecht (§ 573c BGB) zu, sofern der Nutzungsüberlassung ein Arbeits- oder Dienstverhältnis unmittelbar zugrunde liegt. Kündigt der Arbeitgeber das Arbeitsverhältnis fristlos, kann auch die Wohnung fristlos gekündigt werden, sofern die Voraussetzungen dafür vorliegen (z.B. schwerwiegende Pflichtverletzungen). Im Falle von Unklarheiten oder Streitigkeiten empfiehlt sich die Prüfung durch einen im Arbeits- und Mietrecht versierten Anwalt.

Wie wird die Miete bzw. das Nutzungsentgelt für eine Dienstwohnung rechtlich bestimmt?

Das Entgelt für die Überlassung einer Dienstwohnung ist rechtlich als Miete oder Nutzungsentgelt zu qualifizieren und wird im Regelfall vertraglich vereinbart. Häufig orientiert sich das Nutzungsentgelt an der ortsüblichen Vergleichsmiete, es kann jedoch auch ein geringeres oder symbolisches Entgelt vereinbart werden, insbesondere wenn die Überlassung Teil der Vergütung oder Sozialleistung ist. Bei Beamten oder Beschäftigten des öffentlichen Dienstes regeln spezielle Dienstwohnungsrichtlinien (z.B. DVwV) die Höhe des zu zahlenden Entgelts, das zum Teil pauschaliert wird. Arbeitsrechtlich kann das Wohnungsentgelt auch als geldwerter Vorteil im Rahmen der Gehaltsabrechnung gewertet werden und unterliegt dann den Lohnsteuer- und Sozialversicherungsvorschriften. Unabhängig von der Höhe muss das Entgelt im Mietvertrag oder im Dienstwohnungsüberlassungsvertrag explizit benannt sein. Veränderungen des Entgelts sind regelmäßig an Anpassungsklauseln gebunden und bedürfen im Zweifel der Zustimmung beider Vertragsparteien. Ohne vertragliche Regelungen gilt subsidiär das allgemeine Mietrecht, wobei allerdings der besondere Charakter der Dienstwohnung stets zu beachten ist.

Welche Regelungen gelten für die Nutzung der Dienstwohnung durch Familienangehörige oder Dritte?

Die Nutzung einer Dienstwohnung durch Familienangehörige oder Dritte ist rechtlich grundsätzlich zulässig, sofern sie dem Charakter der Wohnüberlassung entspricht und ausdrücklich erlaubt oder zumindest nicht ausdrücklich untersagt ist. In vielen Fällen ist im Überlassungsvertrag festgehalten, dass lediglich der Dienstwohnungsinhaber und dessen enge Familienangehörige (Ehegatte, eingetragener Lebenspartner, minderjährige Kinder) in der Wohnung leben dürfen. Eine dauerhafte Aufnahme weiterer Personen, insbesondere solcher, die nicht zum Haushalt gehören, ist in der Regel nur mit ausdrücklicher vorheriger Zustimmung des Arbeitgebers zulässig. Die eigenmächtige Untervermietung oder Überlassung der Wohnung an Dritte stellt regelmäßig eine schwerwiegende Vertragsverletzung dar und kann zur außerordentlichen Kündigung führen. Ergänzend dazu kann es im öffentlichen Dienst Sondervorschriften geben, die eine Nutzung durch Dritte aus dienstlichen oder sicherheitsrelevanten Gründen kategorisch ausschließen. Die befristete Aufnahme von Gästen bedarf hingegen meist keiner Genehmigung, solange die Nutzung der Wohnung dadurch nicht über das übliche Maß hinausgeht.

Wie werden Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen rechtlich zwischen Arbeitgeber und Dienstwohnungsnutzer verteilt?

Die rechtliche Verteilung von Pflichten hinsichtlich Schönheitsreparaturen und Instandhaltung in einer Dienstwohnung richtet sich in erster Linie nach den vertraglichen Vereinbarungen. Üblicherweise ist die grundlegende Instandhaltungspflicht, insbesondere was die Bausubstanz und wesentliche Anlagen betrifft, beim Arbeitgeber bzw. Vermieter angesiedelt. Routinemäßige Schönheitsreparaturen (wie das Streichen von Decken und Wänden, Fußbodenpflege etc.) können allerdings – wie auch im allgemeinen Mietrecht – wirksam auf den Dienstwohnungsnutzer übertragen werden. Hierfür bedarf es einer konkreten, klaren und zumutbaren Regelung im Vertrag. Klauseln, die den Nutzer pauschal und ohne jegliche Begrenzung zu Instandsetzungsarbeiten verpflichten, sind nach aktueller Rechtsprechung unwirksam. Für Arbeiten an Gemeinschaftseinrichtungen (z.B. Aufzug, Heizungsanlage) bleibt stets der Arbeitgeber/Mietgeber zuständig. Ist bei Rückgabe der Dienstwohnung ein über das übliche Maß hinausgehender Abnutzungsgrad festzustellen, kann der Arbeitgeber – vorbehaltlich wirksamer Vereinbarungen – Ersatzansprüche geltend machen. Einzelne Sonderregelungen können für Dienstwohnungen von Beamten durch entsprechende Verwaltungsvorschriften bestehen.

Welche steuerlichen Folgen ergeben sich durch die Überlassung einer Dienstwohnung?

Die steuerlichen Aspekte bei der Überlassung einer Dienstwohnung sind vielschichtig. Wird die Dienstwohnung unentgeltlich oder verbilligt überlassen, stellt dies in der Regel einen geldwerten Vorteil dar, der steuer- sowie sozialversicherungspflichtig ist. Maßgeblich ist, inwieweit das gezahlte Entgelt unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (§ 8 Abs. 2 EStG). Der Differenzbetrag zur ortsüblichen Miete wird dann als Arbeitslohn angesehen und muss im Lohnsteuerabzugsverfahren entsprechend berücksichtigt werden. Hat die Wohnung zudem eine besondere Bindung an den Arbeitsplatz (z.B. Hausmeisterwohnung), kann eine steuerliche Freistellung gemäß § 3 Nr. 45 EStG greifen, sofern dies im öffentlichen Interesse liegt. Der Zuschlag zum beitragspflichtigen Arbeitsentgelt in der Sozialversicherung richtet sich nach analogen Grundsätzen. Kommt der Dienstwohnungsnutzer seiner Verpflichtung zur Anzeige der Nutzung an das Finanzamt nicht nach, können Nachforderungen und ggf. auch geldbußen anfallen. Arbeitgeber sollten die geldwerten Vorteile korrekt und zeitnah in der monatlichen Entgeltabrechnung ausweisen.

Was ist bei der Rückgabe einer Dienstwohnung rechtlich zu beachten?

Die Rückgabe der Dienstwohnung ist ein wesentlicher Moment mit einer Vielzahl rechtlicher Anforderungen. Zunächst ist die Wohnung vollständig geräumt und im vertraglich vereinbarten Zustand, in der Regel besenrein, an den Arbeitgeber zurückzugeben. Eventuelle Schäden, die über eine normale Abnutzung hinausgehen, sind zu beseitigen oder es kann – je nach Vertragsregelung – Wertersatz verlangt werden. Ein gemeinsames Übergabeprotokoll, das den Zustand der Wohnung detailliert dokumentiert, ist dringend angeraten, um Missverständnisse oder spätere Haftungsfragen zu vermeiden. Die rechtzeitige Rückgabe ist insbesondere bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses elementar, da dem Arbeitgeber ansonsten Schadensersatzansprüche zustehen können. Offen gebliebene Versorgungsleistungen (Miete, Nebenkosten) sind auszugleichen. Bei Verzug besteht das Recht des Arbeitgebers, eine Nutzungsentschädigung analog § 546a BGB zu verlangen. Endet das Arbeitsverhältnis außerordentlich, verkürzt sich häufig die Auszugsfrist, sofern dies individual- oder tarifvertraglich vorgesehen ist. Besondere Regelungen können gelten, wenn die Dienstwohnung mit der Ausübung hoheitlicher Aufgaben verbunden war (z.B. Polizei, Feuerwehr), da hier zusätzliche Sicherheitsaspekte zu beachten sind.