Dauernutzungsrecht

Begriff und rechtliche Einordnung des Dauernutzungsrechts

Das Dauernutzungsrecht ist ein besonderes Recht der Nutzung an einer unbeweglichen Sache, meist einem Grundstück oder einer darauf befindlichen Immobilie, das dem Berechtigten eine dauerhafte, jedoch nicht mit dem Eigentum gleichzusetzende, dinglich gesicherte Nutzungsmöglichkeit einräumt. Es besitzt in vielen Rechtsordnungen eine eigenständige Bedeutung und unterscheidet sich grundlegend von anderen Nutzungsrechten wie etwa dem Nießbrauch oder dem Mietrecht. Besonders häufig kommt das Dauernutzungsrecht im Zusammenhang mit Grundstücken im Bereich des genossenschaftlichen Wohnens oder im Rahmen der sozialistischen Rechtstraditionen in den neuen Bundesländern zum Tragen.

Historische Entwicklung und gesetzliche Grundlagen

Entstehung und Entwicklung

Das Dauernutzungsrecht entstand in Deutschland insbesondere in der ehemaligen DDR. Hier wurde es als Instrument genutzt, um Bürgerinnen und Bürgern die gesicherte Nutzung von Grundstücken und aufstehenden Gebäuden einzuräumen, ohne dass ihnen das Eigentum an Grund und Boden übertragen wurde. Nach der deutschen Wiedervereinigung erfolgte die rechtliche Überleitung sowie eine Anpassung an das bundesdeutsche Rechtssystem.

Rechtliche Fundierung

Die zentrale Rechtsgrundlage für das Dauernutzungsrecht findet sich heute vor allem im sachenrechtlichen Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und in speziellen Überleitungsgesetzen wie dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG) sowie nachgeordneten Ausführungsbestimmungen. Mit dem Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen und dem Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) erfolgte insbesondere für im Beitrittsgebiet bestandene Dauernutzungsrechte eine umfassende Regelung.

Rechtsnatur des Dauernutzungsrechts

Dingliches Nutzungsrecht

Das Dauernutzungsrecht ist grundsätzlich ein beschränkt dingliches Recht. Das bedeutet, dass es im Grundbuch eingetragen und gegen jedermann wirksam ist. Es gewährt dem Berechtigten das Recht, ein Grundstück oder einen Grundstücksteil auf Dauer zu nutzen und in der Regel baulich zu bebauen und/oder zu bewohnen. Im Unterschied zum Eigentum ist das Dauernutzungsrecht auf die Nutzung beschränkt; die Substanz des Grundstücks verbleibt beim Eigentümer.

Übertragbarkeit und Vererblichkeit

Ein wesentliches Merkmal des Dauernutzungsrechts ist die Möglichkeit der Übertragbarkeit und der Vererblichkeit, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde. Es kann nach den maßgeblichen rechtlichen Bestimmungen unter Lebenden oder von Todes wegen übertragen werden, wobei eine Umschreibung im Grundbuch erforderlich ist.

Inhalt und Umfang des Dauernutzungsrechts

Rechte und Pflichten des Berechtigten

Der Inhaber eines Dauernutzungsrechts erhält das umfassende Recht zur Nutzung des Grundstücks nach Maßgabe des Nutzungsvertrages. In der Praxis umfasst dies häufig die Wohnnutzung, das Recht zur Errichtung und Nutzung von Bauwerken sowie das Recht zur Bewirtschaftung des Grundstücks. Der Berechtigte trägt die laufenden Lasten und Kosten, insbesondere für Instandhaltung und Betrieb.

Beschränkungen und formelle Voraussetzungen

Das Dauernutzungsrecht ist an bestimmte Nutzungszwecke gebunden, die im Nutzungsvertrag, der Grundbucheintragung oder den gesetzlichen Vorschriften genau benannt sind. Die Rechte können weiterhin durch Auflagen und Bedingungen eingeschränkt werden. Änderungen der Nutzung oder wesentliche bauliche Veränderungen können einer Zustimmung des Grundstückseigentümers oder der zuständigen Behörde bedürfen.

Beendigung und Ablösung des Dauernutzungsrechts

Ablaufgründe

Das Dauernutzungsrecht kann auf verschiedene Weise enden:

• Zeitablauf, falls befristet vereinbart
• Rückgabe oder freiwilliger Verzicht des Berechtigten
• Aufhebung durch Vereinbarung zwischen Rechtsinhaber und Grundstückseigentümer
• Erlöschen aufgrund gesetzlicher Vorschriften, insbesondere nach SachenRBerG oder SchuldRAnpG

Ablösungsregelungen und Entschädigung

Mit Inkrafttreten verschiedener Gesetze nach der deutschen Wiedervereinigung wurden Regelungen zur Ablösung und Entschädigung geschaffen. So ist etwa nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz im Falle der Ablösung des Dauernutzungsrechts häufig eine Entschädigung an den Berechtigten für aufstehende Gebäude oder investierte Aufwendungen vorgesehen.

Unterschied zu anderen Nutzungsrechten

Gegenüberstellung zum Nießbrauch und Erbbaurecht

Während der Nießbrauch eine umfassende Nutzungserlaubnis unter Einbeziehung der Fruchtziehung gewährt, ist das Dauernutzungsrecht regelmäßig auf die Nutzung und Bewohnung beschränkt. Das Erbbaurecht hingegen verleiht dem Berechtigten das Recht, ein Bauwerk auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks zu haben, was meist weitergehende Rechte und eine eigene Rechtsgrundlage mit sich bringt.

Abgrenzung zum Mietrecht und Pacht

Das Mietrecht begründet in der Regel lediglich ein obligatorisches und kein dingliches Recht. Das Dauernutzungsrecht hingegen ist im Grundbuch eingetragen und wirkt auch gegenüber Rechtsnachfolgern, was es zu einem besonders gesicherten Rechtsinstitut macht.

Praktische Bedeutung und Anwendung

Wohnungsgenossenschaften und Kleingartenanlagen

Das Dauernutzungsrecht spielt eine zentrale Rolle bei der Nutzung von Grundstücken durch Wohnungsgenossenschaften sowie bei der Absicherung von Kleingartenparzellen im städtischen oder kommunalen Eigentum. Hier ermöglicht es eine langfristige Nutzung ohne Übertragung des Eigentums an einzelne Nutzer.

Umstellungen nach der Wiedervereinigung

Insbesondere im Osten Deutschlands wurden viele Wohn- und Gartenflächen auf Grundlage des Dauernutzungsrechts genutzt und im Zuge der Wiedervereinigung komplexe Umstellungsregelungen notwendig. Die Erfassung, Überleitung und gegebenenfalls Ablösung dieser Rechte war ein wesentlicher Teil des Einigungsvertrages und der Konsolidierung der neuen Eigentumsstrukturen.

Literaturhinweise und weiterführende Gesetze

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
• Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG)
• Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG)
• Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen

Hinweis: Die konkrete Ausgestaltung des Dauernutzungsrechts kann regional und nach Einzelfall variieren. Es empfiehlt sich, bei spezifischen Anliegen die einschlägigen rechtlichen Vorschriften sowie den individuellen Nutzungsvertrag zu konsultieren.

Häufig gestellte Fragen

Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen für die Begründung eines Dauernutzungsrechts erfüllt sein?

Zur Begründung eines Dauernutzungsrechts müssen mehrere rechtliche Voraussetzungen erfüllt sein. Zunächst handelt es sich nach deutschem Recht meist um ein von natürlichen oder juristischen Personen zu Gunsten eines anderen eingeräumtes beschränkt dingliches Recht, das insbesondere in den neuen Bundesländern seit der DDR-Zeit existiert. Das Dauernutzungsrecht erfordert grundsätzlich einen wirksamen Vertrag zwischen dem Eigentümer des Grundstücks (in der Regel eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder eine Wohnungsgenossenschaft) und dem Nutzungsberechtigten. Der Vertrag muss schriftlich abgeschlossen werden, um der Schriftform nach § 311b Abs. 1 BGB zu genügen, sofern das Nutzungsrecht als grundstücksgleiches Recht im Grundbuch eingetragen werden soll. Eine notarielle Beurkundung ist im Regelfall nicht erforderlich, sofern landesrechtliche Vorschriften nichts anderes bestimmen. Darüber hinaus ist eine genaue Bestimmung des Nutzungsgegenstandes notwendig, da der Umfang und Inhalt des Dauernutzungsrechts eindeutig und rechtssicher festgelegt sein müssen. Häufig werden Nutzungsentgelt (eine Art Miete oder Pacht), Dauer der Nutzungsüberlassung sowie Rechte und Pflichten beider Parteien ausführlich geregelt. Teilweise sind zusätzliche öffentlich-rechtliche Genehmigungen erforderlich, insbesondere dann, wenn sich das Grundstück auf kommunalem Boden befindet. Die Eintragung des Dauernutzungsrechts im Grundbuch ist nicht zwingend vorgeschrieben, doch empfiehlt sich diese, um den Schutz und die Beständigkeit des Rechts sowie die Durchsetzbarkeit gegenüber Dritten sicherzustellen.

Welche Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem Dauernutzungsrecht für den Nutzungsberechtigten?

Mit dem Dauernutzungsrecht erhält der Nutzungsberechtigte das Recht, ein Grundstück über einen im Voraus vereinbarten Zeitraum zu nutzen, der unter Umständen sogar unbefristet sein kann. Der Nutzungsberechtigte hat das Recht zur Nutzung (meist zur Wohnnutzung oder gärtnerischen Nutzung) des Grundstücks und kann, je nach vertraglicher Regelung, bauliche Anlagen errichten, jederzeit auf das Grundstück zugreifen sowie Dritte zur Mitbenutzung einladen. Dem gegenüber steht die Pflicht, das Grundstück im Rahmen des Nutzungsvertrags und geltender gesetzlicher Vorschriften (insbesondere Nachbarschaftsrecht, Baurecht und ggf. Naturschutzrecht) bestimmungsgemäß zu bewirtschaften. Der Nutzungsberechtigte ist in der Regel verpflichtet, das Grundstück in ordnungsgemäßem Zustand zu halten, erforderliche Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen auszuführen sowie für die Einhaltung der öffentlichen Ordnung Sorge zu tragen. Zudem muss regelmäßig das vereinbarte Nutzungsentgelt entrichtet werden. Überdies bestehen meist Pflichten zur Abgabe von Erklärungen gegenüber Behörden, zur Duldung von Kontrollen seitens des Eigentümers und zur Unterlassung unerlaubter Veränderungen am Grundstück.

Unter welchen Voraussetzungen kann ein Dauernutzungsrecht gekündigt oder aufgehoben werden?

Die Kündigung bzw. Aufhebung eines Dauernutzungsrechts unterliegt strengen rechtlichen Vorgaben. Das Dauernutzungsrecht ist als grundstücksgleiches Recht auf Dauer angelegt und kann nicht ohne weiteres einseitig durch den Grundstückseigentümer beendet werden. Die genauen Kündigungsmodalitäten ergeben sich in erster Linie aus dem Nutzungsvertrag, der häufig auch Bestimmungen zu außerordentlicher Kündigung bei erheblichen Vertragsverletzungen, schuldhafter Pflichtverletzung des Nutzungsberechtigten oder Zahlungsrückständen enthält. Das BGB enthält keine spezifischen Regelungen für das Dauernutzungsrecht, weshalb auf die vertraglich vereinbarten Kündigungsmodalitäten sowie die allgemeinen zivilrechtlichen Vorschriften, insbesondere §§ 313 ff. BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) zurückgegriffen wird. Eine Kündigung oder Aufhebung ist häufig nur aus wichtigem Grund möglich, etwa wenn der Nutzungszweck dauerhaft entfällt oder der Nutzungsberechtigte gravierende Verstöße begeht. Im Falle einer Aufhebung muss regelmäßig eine Rückübertragung des Grundstücks erfolgen, wobei Fragen zum Umgang mit darauf errichteten Bauwerken (ggf. Entschädigungen oder Rückbauverpflichtungen) in der Vertragsgestaltung besonders zu regeln sind.

Kann das Dauernutzungsrecht auf Dritte übertragen oder vererbt werden?

Die Übertragbarkeit und Vererbbarkeit des Dauernutzungsrechts hängt maßgeblich von der vertraglichen Gestaltung und ggf. von abweichenden landesrechtlichen Vorschriften ab. In der Regel ist das Dauernutzungsrecht – sofern nicht ausdrücklich ausgeschlossen – sowohl übertragbar als auch vererbbar. Der Nutzungsberechtigte kann sein Recht unter Lebenden im Rahmen einer Abtretung auf eine andere Person übertragen, wobei dies häufig der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf, die im Vertrag geregelt ist. Im Todesfall geht das Dauernutzungsrecht im Regelfall auf die Erben über, sofern der Vertrag keine andere Regelung vorsieht. Eine entsprechende Mitteilung an den Grundstückseigentümer und ggf. notwendige Anpassungen im Grundbuch oder im Nutzungsvertrag sind erforderlich. Einschränkungen können sich daraus ergeben, wenn das Nutzungsrecht höchstpersönlicher Natur ist oder ausdrücklich eine Übertragbarkeit ausgeschlossen wurde.

Wie wird das Dauernutzungsrecht rechtlich durchgesetzt und wie ist der Schutz des Nutzungsberechtigten ausgestaltet?

Der rechtliche Schutz des Dauernutzungsrechts hängt wesentlich davon ab, ob das Recht im Grundbuch eingetragen wurde. Ist dies der Fall, besteht ein umfassender dinglicher Schutz: Das Nutzungsrecht wirkt dann auch gegenüber Rechtsnachfolgern und Dritten, sofern diese als Erwerber nicht gutgläubig und ohne Eintragung handeln. Wird das Dauernutzungsrecht hingegen nicht grundbuchlich gesichert, ist es lediglich schuldrechtlich durchsetzbar. Der Nutzungsberechtigte hat dann nur Ansprüche gegenüber dem Vertragspartner (meist dem Grundstückseigentümer), jedoch keinen Schutz vor einem gutgläubigen Erwerb durch Dritte. Im Falle von Streitigkeiten kann der Nutzungsberechtigte seine Rechte gerichtlich durchsetzen – beispielsweise mittels Unterlassungsanspruch oder auf Zugang zum Grundstück. Die zivilprozessuale Durchsetzung erfolgt im Wege der Klage vor den ordentlichen Gerichten unter Berücksichtigung des jeweiligen schuld- oder sachenrechtlichen Ansatzes. Wird das Nutzungsrecht verletzt (z. B. durch unberechtigte Kündigung oder Zugangsverweigerung), kann auch auf Schadensersatz geklagt werden.

Was passiert bei Verkauf oder Enteignung des Grundstücks mit dem bestehenden Dauernutzungsrecht?

Bei einem Verkauf des Grundstücks bleibt ein im Grundbuch eingetragenes Dauernutzungsrecht bestehen und geht gemäß § 873 BGB auf den Erwerber über. Der Erwerber ist dann an alle bestehenden Rechte und Pflichten aus dem Dauer­nutzungsverhältnis gebunden. Für rein schuldrechtliche Dauernutzungsrechte ohne Eintragung besteht jedoch die Gefahr, dass das Recht beim Eigentümerwechsel untergeht, sofern nicht anderweitige Absprachen (wie eine schuldrechtliche Fortführung durch den neuen Eigentümer) getroffen werden oder der Erwerber in das Vertragsverhältnis eintritt (§ 566 BGB analog ist nur auf Mietverhältnisse anwendbar). Bei Enteignung wird das Dauernutzungsrecht nach Maßgabe der besonderen enteignungsrechtlichen Vorschriften entschädigt. Das Dauernutzungsrecht kann durch die Enteignung ebenfalls zum Erlöschen gebracht werden, in diesem Fall hat der Nutzungsberechtigte einen gesetzlichen Anspruch auf angemessene Entschädigung nach den jeweiligen öffentlich-rechtlichen Vorgaben (zum Beispiel dem Baugesetzbuch).

Welche Besonderheiten gelten für das Dauernutzungsrecht an Kleingärten oder auf genossenschaftlichen Grundstücken?

Das Dauernutzungsrecht an Kleingärten unterliegt besonderen Rechtsvorschriften, vor allem dem Bundeskleingartengesetz (BKleingG), das die rechtlichen Beziehungen zwischen Kleingartenpächtern und Grundstückseigentümern maßgeblich regelt. Hier stehen vor allem Schutzvorschriften zugunsten der Pächter im Vordergrund, wie die beschränkte Kündbarkeit des Nutzungsverhältnisses, gesetzliche Kündigungsfristen sowie Entschädigungsansprüche für bauliche Anlagen und Anpflanzungen bei Beendigung des Rechts. Bei genossenschaftlichen Grundstücken ist das Dauernutzungsrecht häufig an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft geknüpft und unterliegt deren Satzung und internen Regelungen. Die Bedingungen für Nutzung, Übertragung und Vererbung richten sich daher oft nach der Satzung und den Beschlüssen der Generalversammlung. In beiden Fällen ist der Bestandsschutz des Nutzungsrechts meist besonders stark ausgeprägt, und die rechtlichen Möglichkeiten zur einseitigen Beendigung durch den Eigentümer sind deutlich eingeschränkt.