Begriff und Grundlagen der Courtage
Die Courtage ist eine im deutschen Recht geläufige Vergütungsform für Dienstleistungen, die insbesondere im Zusammenhang mit der Vermittlung von Verträgen, vor allem Kaufverträgen über Immobilien, Wertpapiere oder Versicherungen, erhoben wird. Der Begriff entstammt dem französischen Wort „courtier“ (Vermittler) und bezeichnet regelmäßig die Provision, die einer vermittelnden Partei für den erfolgreichen Nachweis oder die Vermittlung eines Vertragsabschlusses zusteht. Die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Courtage ergeben sich vor allem aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und speziellen gesetzlichen Regelungen wie dem Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG).
Rechtsnatur der Courtage
Maklerlohn gemäß §§ 652 ff. BGB
Rechtlich handelt es sich bei der Courtage um eine besondere Form des Maklerlohns, deren Anspruch sich im Regelfall aus §§ 652 ff. BGB ergibt. Danach entsteht der Anspruch auf Courtage grundsätzlich nur bei einem Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsabschluss oder bei der erfolgreichen Vermittlung eines Vertrags. Typische Anwendungsfälle sind die Immobilienvermittlung, Versicherungsvermittlung sowie Wertpapier- und Kreditvermittlung.
Abgrenzung zur Provision
Der Begriff Courtage ist weitgehend synonym mit dem der Provision, wird jedoch im Rechts- und Sprachgebrauch häufig spezifisch für bestimmte Geschäftsfelder verwendet (insbesondere Immobilien-, Versicherungs- und Wertpapiergeschäfte). Maßgeblich ist stets, dass eine erfolgsabhängige Vergütung für eine vermittelnde oder nachweisende Tätigkeit geschuldet wird.
Voraussetzungen des Courtageanspruchs
Zustandekommen eines Hauptvertrags
Der Courtageanspruch setzt regelmäßig voraus, dass durch die vermittelnde Tätigkeit des Maklers ein Hauptvertrag (z. B. ein Kauf-, Miet- oder Darlehensvertrag) zustande kommt. Eine bloße Kontaktaufnahme oder sonstige, nicht unmittelbar erfolgsbezogene Tätigkeit reicht nicht aus.
Nachweis oder Vermittlung
Die Tätigkeit muss entweder in der Vermittlung des Vertragsabschlusses oder im Nachweis der Gelegenheit zu einem Vertrag bestehen. Die Vorschriften unterscheiden zwischen dem Nachweismakler und dem Vermittlungsmakler. Die konkrete Ausgestaltung und die daraus resultierenden Pflichten ergeben sich aus dem jeweiligen Maklervertrag und der im Einzelfall geschuldeten Tätigkeit.
Abschluss eines wirksamen Maklervertrags
Ein Courtageanspruch besteht ferner nur, wenn ein wirksamer Maklervertrag zwischen Makler und Auftraggeber geschlossen wurde. Dieser kann grundsätzlich formfrei erfolgen, in bestimmten Fällen schreibt das Gesetz jedoch die Textform (§ 656a BGB bei Immobilienmaklern) oder bestimmte inhaltliche Anforderungen vor.
Kausalität und Nachweisbarkeit
Die vermittelnde Tätigkeit muss ursächlich (kausal) für den Abschluss des Hauptvertrags gewesen sein. Bestehen Zweifel an der Ursächlichkeit (Kausalität), so obliegt es dem Makler, diesen Zusammenhang darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen.
Arten der Courtage
Käufer- und Verkäufercourtage bei Immobilien
Im Bereich der Immobilienvermittlung unterscheidet man zwischen der Käufercourtage und der Verkäufercourtage. Die gesetzlichen Vorgaben insbesondere nach § 656c und § 656d BGB beschränken hierbei die freie Vereinbarung der Kostentragung, indem sie eine hälftige Teilung der Maklerkosten vorsehen, sofern der Makler für beide Parteien tätig ist.
Courtage bei Mietobjekten
Die Provision für Maklerleistungen bei der Vermittlung von Mietverhältnissen über Wohnraum ist im Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) geregelt. Nach dem sogenannten Bestellerprinzip gemäß § 2 Abs. 1a WoVermRG zahlt grundsätzlich diejenige Vertragspartei die Courtage, die den Makler zuerst und ausschließlich beauftragt hat.
Courtage im Wertpapier- und Versicherungswesen
Auch bei der Vermittlung von Wertpapiergeschäften oder beim Abschluss von Versicherungen ist die Courtage gängige Vergütungsform. Die Berechnung und zulässige Höhe regeln oft spezielle Vorschriften wie das Versicherungsvertragsgesetz (VVG) und aufsichtsrechtliche Vorgaben.
Höhe und Fälligkeit der Courtage
Höhe
Die Höhe der Courtage ist grundsätzlich frei vereinbar, sofern nicht zwingende gesetzliche Regelungen, etwa im Wohnungsvermittlungsgesetz oder im Maklergesetz, eingreifen. Typischerweise bemisst sich die Courtage nach einem Prozentsatz des im Hauptvertrag vereinbarten Kaufpreises oder Wertes. Bei Immobiliengeschäften beträgt die übliche Maklerprovision je nach Bundesland zwischen 3% und 7% des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.
Fälligkeit
Der Anspruch auf Zahlung der Courtage entsteht regelmäßig mit dem wirksamen Abschluss des Hauptvertrags. Die Fälligkeit richtet sich nach den Beziehungen im Einzelfall und in der Regel nach § 271 BGB, wonach die Zahlung sofort fällig ist, sofern nicht anders vereinbart.
Rechtliche Grenzen und Besonderheiten
Verbote und Unwirksamkeit von Maklerklauseln
Maklerverträge und die Vereinbarung über die Courtage unterliegen der Inhaltskontrolle nach den Vorschriften über Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB). Insbesondere sittenwidrige oder überraschende Klauseln können zur Unwirksamkeit führen.
Rückforderung unberechtigter Zahlungen
Zahlungen auf einen nicht bestehenden Courtageanspruch können nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung (§ 812 BGB) zurückgefordert werden.
Transparenz- und Textformgebot
Im Immobiliensektor schreibt § 656a BGB vor, dass Maklerverträge und die Vereinbarung der Courtage zumindest in Textform geschlossen werden müssen, andernfalls besteht kein Zahlungsanspruch.
Steuerliche Behandlung der Courtage
Die Einnahmen aus der Courtage unterliegen der Einkommen- sowie in der Regel auch der Umsatzsteuer. Für Unternehmen ist die Courtage als Betriebseinnahme zu deklarieren; für Privatpersonen kann sie unter bestimmten Voraussetzungen als Werbungskosten abziehbar sein.
Praxisrelevante Streitfragen
Doppelmaklertätigkeit und Doppeltcourtage
Die gleichzeitige Interessenvertretung beider Vertragsparteien (Doppelmaklertätigkeit) ist grundsätzlich zulässig, bedarf jedoch einer ausdrücklichen und für beide Seiten transparenten Regelung. Auch bei der Doppelmaklertätigkeit sind die gesetzlichen Grenzen der Courtage (insbesondere die Teilung der Maklerkosten) zu beachten.
Verwirkung und Verjährung von Courtageansprüchen
Courtageansprüche unterliegen nach § 195 BGB der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Die Verwirkung kann in Einzelfällen eintreten, etwa bei treuwidrigem Verhalten des Maklers.
Literatur und weiterführende Quellen
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): §§ 652 ff., § 656a, § 656c, § 656d
- Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG)
- Versicherungsvertragsgesetz (VVG)
- Handelsgesetzbuch (HGB): Provisionsvorschriften
- Bundesministerium der Justiz: Gesetze im Internet
Fazit
Die Courtage stellt eine erfolgsabhängige Vergütung für nachweisende oder vermittelnde Tätigkeit im Vertragsrecht dar. Sie ist gesetzlich umfassend geregelt und weist je nach Vertragsart, beteiligten Parteien und Marktsegment verschiedene Ausgestaltungen auf. Die rechtlichen Voraussetzungen, Abgrenzungen und Besonderheiten sind essenziell für die rechtssichere Gestaltung und Handhabung entsprechender Verträge und Zahlungen. Das Einhalten von Formvorschriften sowie die Beachtung der gesetzlichen Grenzen sind für die Wirksamkeit der Vereinbarung und die Durchsetzbarkeit eines Courtageanspruchs von entscheidender Bedeutung.
Häufig gestellte Fragen
Wann entsteht aus rechtlicher Sicht ein Anspruch auf Zahlung der Courtage?
Ein Anspruch auf Zahlung der Courtage entsteht in Deutschland grundsätzlich erst, wenn ein wirksamer Maklervertrag zwischen dem Makler und dem Auftraggeber (Kunden) zustande gekommen ist (§§ 652 ff. BGB). Der Makler verpflichtet sich dabei, eine Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags (z. B. Kauf, Miete, Pacht) nachzuweisen oder diesen Vertrag zu vermitteln. Der Anspruch auf die Courtage besteht sodann nur, wenn der nachgewiesene oder vermittelte Vertrag infolge der Maklertätigkeit zustande kommt, also ein ursächlicher Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Vertragsschluss besteht. Zudem müssen sämtliche rechtlichen Voraussetzungen des Maklervertrags, wie insbesondere das Zustandekommen in Textform beim Immobilienverkauf (§ 656a BGB), erfüllt sein. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, kann der Makler keine Courtage verlangen.
Sind sogenannte Doppeltätigkeit und Mehrfachvertretung im Zusammenhang mit der Courtage rechtlich zulässig?
Ja, die Doppeltätigkeit, also das Tätigwerden des Maklers für beide Vertragsparteien (z. B. Käufer und Verkäufer), ist im deutschem Recht grundsätzlich erlaubt (§ 654 BGB), vorausgesetzt, diese Tätigkeit erfolgt im Einvernehmen mit beiden Parteien und es besteht keine Interessenkollision. Zudem ist es zwingend erforderlich, beide Parteien vor Vertragsschluss über die Doppeltätigkeit sowie die jeweilige Courtageforderung aufzuklären. Erfolgt dies nicht ordnungsgemäß, kann dies zur Unwirksamkeit des Courtageanspruchs führen. Eine Mehrfachvertretung, bei der der Makler für mehrere Parteien handelt, erfordert ebenfalls transparente Information und Zustimmung aller Beteiligten und darf nicht zu einer Verletzung der Interessen einer Partei führen.
In welchen Fällen ist die Vereinbarung einer Maklercourtage rechtlich unwirksam?
Die Vereinbarung einer Maklercourtage ist insbesondere dann rechtlich unwirksam, wenn sie gegen gesetzliche Vorschriften oder zwingende Verbraucherschutzvorgaben verstößt. Beispielsweise ist eine mündliche Vereinbarung über die Zahlung einer Maklercourtage beim Immobilienkauf seit dem 23.12.2020 nach § 656a BGB ausgeschlossen – sie bedarf der Textform. Zudem dürfen Verbraucher beim Abschluss von Mietverträgen über Wohnraum nach dem sogenannten „Bestellerprinzip“ (§ 2 WoVermittG) nicht mehr verpflichtet werden, die Vermittlungsprovision zu zahlen, es sei denn, sie haben den Makler explizit beauftragt. Auch sittenwidrige, überraschende oder einseitig benachteiligende Klauseln im Maklervertrag führen zur Unwirksamkeit einer Courtagevereinbarung.
Kann die Courtage nachträglich herabgesetzt oder angepasst werden?
Eine nachträgliche Herabsetzung oder Anpassung der Courtage ist grundsätzlich nur einvernehmlich zwischen Makler und Auftraggeber möglich. Ist im Maklervertrag allerdings eine unangemessen hohe Courtage vereinbart, kann diese gemäß § 138 BGB (Sittenwidrigkeit) oder § 307 BGB (unangemessene Benachteiligung in AGB) durch gerichtliche Entscheidung auf das übliche Maß reduziert werden. Ebenso können Formfehler oder unzulässige Provisionsabsprachen dazu führen, dass nur eine reduzierte oder gar keine Courtage durchgesetzt werden kann. Ohne Vereinbarung oder gerichtliche Entscheidung bleibt die im Vertrag festgelegte Höhe maßgebend.
Welche rechtlichen Besonderheiten gelten bei der Courtage im Zusammenhang mit Verbrauchern?
Beim Abschluss eines Maklervertrages mit Verbrauchern müssen besondere Informations- und Belehrungspflichten beachtet werden, unter anderem nach dem Fernabsatzgesetz sowie nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz. So sind Makler verpflichtet, Verbraucher schriftlich oder in Textform über ihr Widerrufsrecht zu belehren, sofern der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz abgeschlossen wurde (§§ 312c, 355 BGB). Außerdem dürfen Verbraucher im Rahmen des Wohnraummietrechts keine Courtage zahlen, wenn der Makler nicht in ihrem ausdrücklichen Auftrag tätig geworden ist („Bestellerprinzip“). Verstöße hiergegen führen zum Ausschluss des Courtageanspruchs und können bußgeldbewehrt sein.
Was geschieht mit der Courtage bei Rücktritt oder Nichtigkeit des Hauptvertrags?
Kommt der Hauptvertrag (z. B. Immobilienkauf- oder Mietvertrag) aufgrund von Voraussetzungen, die der Makler nicht zu vertreten hat, nicht zustande oder wird er später wegen eines rechtlichen Mangels (z. B. Anfechtung, Rücktritt, Nichtigkeit) rückabgewickelt, entfällt der Anspruch auf Courtage grundsätzlich dann, wenn der Vertrag von Anfang an unwirksam ist. Hat der Vertrag jedoch wirksam bestanden und wird er aus Gründen rückabgewickelt, die im Risikobereich einer der Parteien liegen, kann der Courtageanspruch fortbestehen. Entscheidend ist, ob und wann der Hauptvertrag durch die Maklertätigkeit wirksam geschlossen wurde.
Welche gesetzlichen Regelungen sind für die Höhe der Courtage maßgeblich?
Die Höhe der Courtage unterliegt grundsätzlich der vertraglichen Vereinbarung zwischen Makler und Auftraggeber, sofern keine gesetzlichen Beschränkungen bestehen. Es gibt keine bundesweit einheitlich gesetzliche Regelung zur Höhe der Maklercourtage, jedoch existieren landesspezifische Leitlinien und Marktsitten, an denen sich die Höhe meist orientiert. Im Bereich der Wohnungsvermietung wurde die Maximalprovision durch das Wohnungsvermittlungsgesetz begrenzt. Überhöhte oder sittenwidrige Courtagen können gerichtlich auf das ortsübliche Maß reduziert werden (§ 138 BGB). Für Immobilienverkäufe ist zudem zu beachten, dass eine Provisionsweitergabe an den Käufer seit dem 23.12.2020 nur noch anteilig (hälftig) möglich ist (§ 656c BGB).
