Definition und Rechtsstellung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben
Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) ist eine bundesunmittelbare rechtsfähige Anstalt des öffentlichen Rechts mit Sitz in Bonn. Sie wurde am 1. Januar 2005 gegründet und ist mit dem Gesetz über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImAG) errichtet worden. Die BImA tritt seitdem als zentraler Immobilieneigentümer des Bundes auf und verwaltet nahezu den gesamten Grundbesitz des Bundes, einschließlich Immobilien und Grundstücken, die von Bundesbehörden genutzt werden.
Gesetzliche Grundlagen
BImA-Gesetz (BImAG)
Die maßgebliche Rechtsgrundlage ist das Gesetz über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImAG) vom 9. Dezember 2004 (BGBl. I S. 2902). Dieses regelt die Aufgaben, die Rechtsform, die Organisation sowie die wirtschaftliche Betätigung der Anstalt. Ergänzende Vorschriften finden sich im Haushaltsrecht, insbesondere in der Bundeshaushaltsordnung (BHO).
Rechtsform und Aufsicht
Die BImA ist eine Anstalt des öffentlichen Rechts (§ 1 Abs. 1 BImAG), die der Rechts- und Fachaufsicht des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) untersteht. Ihr ist eine eigene Rechtspersönlichkeit zugeordnet, wodurch sie als selbstständiger Träger von Rechten und Pflichten am Rechtsverkehr teilnehmen kann.
Aufgaben und Zuständigkeiten der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben
Hauptaufgaben gemäß § 2 BImAG
Die Kernaufgaben der BImA umfassen im Wesentlichen:
- Verwaltung und Bewirtschaftung der bundeseigenen Immobilien,
- Verwertung von Immobilien durch Verkauf oder Verpachtung,
- Bereitstellung von Grundstücken für Bundeszwecke,
- Erfüllung besonderer Zwecke auf Anweisung des Bundesministeriums der Finanzen, beispielweise die Unterstützung bei Liegenschaftsmaßnahmen für die Bundeswehr.
Weitere gesetzliche Aufgabenbereiche
Die BImA kann funktional als Liegenschaftsverwalterin und Liegenschaftsnutzerin auftreten. Neben eigenen Immobilienbeständen kann der Anstalt durch Gesetz, Rechtsverordnung oder Verwaltungsanweisung auch die Verwaltung anderer Vermögenswerte übertragen werden, dies betrifft u.a. die Verwaltung von Vermögen aus Hochwasserhilfeprogrammen oder spezielle Programme zur Bauförderung.
Sonderaufgaben
Ein zentrales Feld ist außerdem die Bereitstellung von Flächen für gesellschaftliche Zwecke – etwa für Flüchtlingsunterkünfte, sozialen Wohnungsbau oder Naturschutzbelange (§ 2 Abs. 6 BImAG). Die BImA übernimmt hierzu regelmäßig Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen in Kooperation mit Landes- und Kommunalverwaltungen.
Organisation und Verwaltung der BImA
Organe der Bundesanstalt
Laut BImAG bestehen die Organe aus dem Vorstand und dem Verwaltungsrat. Der Vorstand führt die Geschäfte der Anstalt und vertritt sie gerichtlich und außergerichtlich. Der Verwaltungsrat überwacht den Vorstand und unterstützt die strategische Ausrichtung der Institution.
Innenorganisation und Aufsichtsstrukturen
Die BImA ist bundesweit mit Hauptverwaltung und neun Regionen vertreten, die eine dezentrale Durchführung der Aufgaben gewährleisten. Die Aufsicht wird durch das Bundesfinanzministerium wahrgenommen.
Rechtsverhältnisse zwischen Bund, BImA und Dritten
Immobilientransaktionen
Die BImA ist nach § 63 Abs. 6 Bundeshaushaltsordnung verpflichtet, Veräußerungsgeschäfte grundsätzlich zum Verkehrswert durchzuführen. Verkäufe oder Vermietungen insbesondere an die öffentliche Hand oder soziale Träger unterliegen gesonderten rechtlichen Verpflichtungen.
Miet- und Dienstverhältnisse
Wenn Bundesbehörden Immobilien nutzen, kommt in der Regel ein klassisches Mietverhältnis mit der BImA zustande. Die Miethöhe orientiert sich am Mietwert vergleichbarer Objekte am Markt, kann aber von politischen Vorgaben beeinflusst werden. Die vertraglichen Beziehungen der BImA unterliegen dem öffentlichen und privaten Mietrecht.
Grundstücksbewertung und -übertragung
Für Bewertungen gelten die Maßgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Grundstücksübertragungen erfolgen meist durch Rechtsgeschäfte nach privatem Recht, unterliegen jedoch speziellen haushaltsrechtlichen und steuerlichen Vorgaben.
Besonderheiten im öffentlichen und europäischen Recht
Haushaltsrechtliche Vorgaben
Die Einnahmen und Ausgaben der BImA unterliegen strikten haushaltsrechtlichen Bindungen. Überschüsse aus Transaktionen fließen dem Bundeshaushalt zu. Die Wirtschaftsführung ist nach Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit gestaltet (§ 7 BImAG).
Beihilfe-, Vergabe- und EU-Recht
Als Eigentümer und Verwalter großer Immobilienbestände muss die BImA die Regelungen zum Beihilferecht der EU beachten, insbesondere bei vergünstigter Veräußerung öffentlicher Grundstücke. Zudem sind Vorgaben des nationalen und europäischen Vergaberechts zu berücksichtigen, soweit die BImA Leistungen oder Bauaufträge ausschreibt.
Steuerliche Behandlung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben
Grundsatz der Steuerpflicht
Die BImA ist grundsätzlich körperschaftsteuer-, gewerbesteuer- und umsatzsteuerpflichtig, kann jedoch hinsichtlich bestimmter Tätigkeiten von der Steuerpflicht befreit sein, sofern sie hoheitlich tätig wird (§ 2 Abs. 3 UStG).
Besonderheiten bei Grundstücksgeschäften
Im Rahmen der Veräußerung und Vermietung von Grundstücken ist die Unterscheidung zwischen hoheitlicher und erwerbswirtschaftlicher Tätigkeit relevant für die steuerliche Qualifikation. Die Rechtsprechung und Verwaltungsanweisungen geben hierfür Konkretisierungen vor.
Rechtsschutz und Streitigkeiten
Verwaltungsgerichtlicher Rechtsschutz
Maßnahmen und Entscheidungen der BImA unterliegen dem öffentlichen Recht und sind grundsätzlich durch die Verwaltungsgerichte überprüfbar. Typische Streitigkeiten entstehen beim Liegenschaftsmanagement, bei der Vergabe oder in Enteignungsangelegenheiten.
Zivilrechtlicher Rechtsschutz
In den Fällen, in denen die BImA als Vertragspartner in Erscheinung tritt (zum Beispiel als Vermieterin oder Verkäuferin), wird über etwaige Rechtsstreitigkeiten vor ordentlichen Gerichten nach privatem Recht geurteilt.
Literaturhinweise und Verweise auf Rechtsquellen
- Gesetz über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImAG)
- Bundeshaushaltsordnung (BHO)
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
- Umsatzsteuergesetz (UStG)
- Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG)
Zusammenfassung
Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben ist ein zentrales Organ der Immobilienverwaltung des Bundes und agiert auf einer eigenen gesetzlichen Grundlage als Anstalt des öffentlichen Rechts. Sie erfüllt vielfältige Aufgaben im öffentlichen Interesse, die von hoheitlichen bis zu wirtschaftlichen Tätigkeiten reichen. Rechtlich ist sie in das Gefüge des öffentlichen, privaten, haushaltsrechtlichen sowie des europäischen und steuerlichen Rechts eingebettet. Die Vielschichtigkeit der Aufgaben und die rechtlichen Vorgaben bedingen eine komplexe und differenzierte Rechtsstellung der BImA im deutschen Rechtssystem.
Häufig gestellte Fragen
Wie regeln gesetzliche Vorschriften die Aufgabenübertragung an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA)?
Die Übertragung von Aufgaben an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) ist im Wesentlichen durch das „Gesetz über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben“ (BImAG) und ergänzende verwaltungsrechtliche Vorschriften geregelt. Die BImA ist eine bundesunmittelbare juristische Person des öffentlichen Rechts und unterliegt der Rechtsaufsicht des Bundesministeriums der Finanzen. Die Aufgabenübertragung kann von Gesetzes wegen erfolgen, etwa durch ausdrückliche gesetzliche Zuordnung oder durch Rechtsverordnung auf Grundlage entsprechender Ermächtigungen. Darüber hinaus ist durch interne Verwaltungsvereinbarungen und detaillierte Überlassungsregelungen zwischen Bundesbehörden und der BImA sichergestellt, dass Eigentums- und Nutzungsrechte sowie alle rechtlichen Verpflichtungen eindeutig zugeordnet werden. Die gesetzlichen Regelungen legen fest, dass sämtliche Rechte und Pflichten, die mit den übertragenen Immobilien verbunden sind (z.B. Mietverträge, Baulasten, Dienstbarkeiten), kraft Gesetzes auf die BImA übergehen. Neben dem BImAG spielen dabei insbesondere weitere Rechtsvorschriften wie das Haushaltsrecht, das Verwaltungsverfahrensgesetz sowie spezifische Regelungen in Fachgesetzen (z.B. Bundeshaushaltsordnung, Grundstücksverkehrsrecht) eine Rolle.
Unterliegt die Veräußerung von Bundesliegenschaften durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben besonderen rechtlichen Vorgaben?
Ja, die Veräußerung von Bundesliegenschaften durch die BImA ist an strenge rechtliche Vorgaben gebunden, insbesondere an die Vorschriften des § 63 der Bundeshaushaltsordnung (BHO) und an das BImAG. Grundsätzlich darf die BImA Bundesgrundstücke nur veräußern, wenn hierfür kein Bundesbedarf mehr besteht. Die Vergabe erfolgt in der Regel im Wege des freihändigen Verkaufs zum vollen Wert (Marktpreis), es sei denn, gesetzliche Sonderregelungen (z.B. für vergünstigten Wohnungsbau oder Erbbaurechte) greifen. Besondere Verfahren sind zudem einschlägig, wenn Grundstücke im Rahmen von Privatisierungsvorhaben (z.B. Bahnreform, Bundeswehrliegenschaften) übertragen werden. Die EU-Vergabevorschriften, das Wettbewerbsrecht sowie denkmalrechtliche und umweltschutzrechtliche Vorgaben können die Veräußerung zusätzlich beeinflussen und stellen ergänzende rechtliche Prüfungsmaßstäbe dar. Die BImA ist verpflichtet, die Transparenz, Gleichbehandlung und Nichtdiskriminierung im Verfahren sicherzustellen.
Welche rechtlichen Grundlagen bestehen für die Verwaltung von Immobilien durch die BImA?
Die rechtlichen Grundlagen für die Verwaltung von Immobilien durch die BImA basieren primär auf dem BImAG, der Bundeshaushaltsordnung (BHO) und sekundär auf einer Vielzahl weiterer Vorschriften. Die Verwaltung umfasst das Halten, Bewirtschaften, Entwickeln und ggf. Veräußern oder Vermieten der Liegenschaften. Die BImA handelt dabei im Rahmen der ihr übertragenen gesetzlichen Aufgaben und ist an die Vorgaben aus dem Haushaltsrecht (insbesondere Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit), dem BGB (insbesondere Miet- und Pachtrecht) sowie an Vorschriften des öffentlichen Bau- und Umweltrechts gebunden. Auch spezialgesetzliche Regelungen – etwa zum Verkehrsflächenrecht, zum Denkmalschutz oder zum Naturschutz – stellen wichtige Grundlagen dar. Die BImA tritt bei Verwaltungshandeln regelmäßig als Eigentümerin, Vermieterin oder Verpächterin auf und muss sämtliche einschlägigen öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Bestimmungen wahren.
Welche Kontrollinstanzen sind rechtlich für die Überwachung der BImA zuständig?
Die BImA unterliegt der staatlichen Aufsicht durch das Bundesministerium der Finanzen (BMF), das eine Rechts- und Fachaufsicht nach Maßgabe des BImAG ausübt. Zusätzlich ist der Bundesrechnungshof nach Art. 114 GG im Zusammenwirken mit der Bundeshaushaltsordnung befugt, die Wirtschaftsführung inklusive Liegenschaftsgeschäften zu prüfen. Dies umfasst eine umfassende rechtliche Kontrolle der Einhaltung von Vorschriften, Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit sowie etwaiger haushaltsrechtlicher Bestimmungen. Auch das Bundeskartellamt kann, etwa bei Wettbewerbsfragen im Grundstücksmarkt, rechtsaufsichtlich tätig werden. Kommen umweltbezogene oder besondere fachrechtliche Fragestellungen ins Spiel, greifen ergänzend Aufsichts- und Kontrollmechanismen der jeweils zuständigen Fachbehörden oder Gerichte.
Wie ist die Haftung der BImA bei Pflichtverletzungen rechtlich geregelt?
Die Haftung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben bei Pflichtverletzungen erfolgt grundsätzlich nach allgemeinen zivilrechtlichen und verwaltungsrechtlichen Vorschriften. Als juristische Person des öffentlichen Rechts kann die BImA insbesondere nach §§ 280 ff. BGB (Schadensersatz bei Pflichtverletzungen aus Vertragsverhältnissen) und nach § 839 BGB i.V.m. Art. 34 GG für Amtspflichtverletzungen haftbar gemacht werden. Gegenüber Dritten haftet sie wie jeder andere Eigentümer oder Vermieter sowohl für Verletzungen mietrechtlicher, baurechtlicher oder verkehrssicherungsrechtlicher Pflichten als auch für sonstige schuldhafte Verletzungen öffentlicher Pflichten. In speziellen Fällen können Schadensregulierungen durch einschlägige Regelungen, wie das Umweltschadensgesetz oder das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz, ergänzt werden.
Unterliegt die BImA der Anwendung des öffentlichen Vergaberechts?
Die BImA unterliegt als bundesunmittelbare Anstalt bei der Vergabe von Leistungen, Lieferungen oder Bauwerken grundsätzlich dem öffentlichen Vergaberecht, sofern die maßgeblichen Schwellenwerte überschritten werden. Maßgeblich sind hier insbesondere das Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB), die Vergabeverordnung (VgV) und die einschlägigen EU-Richtlinien sowie im Baubereich die VOB/A. Bei der Veräußerung von Immobilien ist das förmliche Vergaberecht meist nicht unmittelbar anwendbar, jedoch gelten auch dort die Anforderungen an Transparenz, Gleichbehandlung und Wettbewerbsneutralität, wie sie etwa vom Bundeskartellamt und der Rechtsprechung des EuGH entwickelt wurden. Die BImA muss bei Vergaben grundsätzlich ein diskriminierungsfreies und faires Verfahren sicherstellen.
