Begriff und Einordnung
Bauordnungsbehörden sind staatliche Stellen, die in den Ländern für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an Bauwerke, bauliche Anlagen und ihre Nutzung zuständig sind. Sie überwachen, dass Gebäude sicher errichtet und genutzt werden können und die baurechtlichen Anforderungen an Sicherheit, Gesundheit, Umwelt- und Brandschutz sowie städtebauliche Ordnung eingehalten werden.
Die Bauordnungsbehörden handeln im Rahmen des allgemeinen Verwaltungsrechts und der landesrechtlichen Bauordnungen. Sie sind nicht für die städtebauliche Planung zuständig; diese fällt in den Bereich der Bauleitplanung, die von Gemeinden durch Pläne gesteuert wird. Die Bauordnungsbehörden prüfen hingegen, ob konkrete Bauvorhaben die geltenden Anforderungen erfüllen.
Aufgaben und Befugnisse
Kernaufgaben
- Prüfung und Entscheidung über Bauanträge (Erteilung oder Versagung von Genehmigungen, Teilbaugenehmigungen, Vorbescheiden)
- Überwachung der Bauausführung und der Nutzung (Baukontrollen, Überprüfung der Einhaltung genehmigter Pläne und Auflagen)
- Gefahrenabwehr bei baulichen Anlagen (Sicherung der öffentlichen Sicherheit, etwa bei Gebäudeschäden oder Brandgefahren)
- Koordination mit anderen Stellen, deren Belange berührt sind (z. B. Brandschutzdienststelle, Denkmalschutz, Immissionsschutz, Naturschutz)
- Führung und Archivierung von Bauakten
- Bewertung von Nachweisen zu Bauprodukten und Bauarten sowie Einbindung von Prüfingenieurinnen und -ingenieuren oder Prüfsachverständigen
Eingriffsbefugnisse
- Anordnungen zur Herstellung rechtmäßiger Zustände (Auflagen, Bedingungen, Fristen)
- Baueinstellung (Baustopp) bei Verstößen oder Gefahren
- Nutzungsuntersagung für rechtswidrig genutzte Gebäude oder Gebäudeteile
- Beseitigungsanordnung bei formell und materiell rechtswidrigen baulichen Anlagen
- Anwendung von Zwangsmitteln und Verhängung von Bußgeldern bei Ordnungswidrigkeiten
Beratung und Koordination
Im Verfahren beteiligen Bauordnungsbehörden regelmäßig weitere Stellen, deren Fachbelange für das konkrete Vorhaben relevant sind. Dazu zählen insbesondere Brandschutz, Denkmalschutz, Umwelt- und Immissionsschutz, Wasser- und Straßenrecht. Die abschließende Entscheidung trifft die zuständige Bauordnungsbehörde unter Abwägung der beteiligten Belange.
Organisation und Zuständigkeiten
Behördenebenen
- Untere Bauaufsichtsbehörden: in der Regel bei Landkreisen und kreisfreien Städten; sie sind meist erste Anlaufstelle für Bauanträge und Bauüberwachung.
- Obere Bauaufsichtsbehörden: landesweit regional zuständig; sie nehmen Aufsichts- und besondere Entscheidungsaufgaben wahr, insbesondere bei komplexen Vorhaben.
- Oberste Bauaufsichtsbehörde: das zuständige Landesressort; es setzt landesweite Standards, erlässt Verwaltungsvorgaben und übt Rechts- und Fachaufsicht aus.
Örtliche und sachliche Zuständigkeit
Die örtliche Zuständigkeit richtet sich regelmäßig nach dem Baugrundstück. Die sachliche Zuständigkeit variiert nach Vorhabentyp und Landesrecht. Für Sonderbauten (z. B. Krankenhäuser, Hochhäuser, große Versammlungsstätten) können besondere Zuständigkeiten oder Prüfverfahren vorgesehen sein.
Verfahren und Abläufe
Genehmigungsarten
- Reguläre Baugenehmigung: umfassende Prüfung der genehmigungsrelevanten Anforderungen
- Vereinfachtes Genehmigungsverfahren: reduzierter Prüfungsumfang für bestimmte Vorhaben
- Genehmigungsfreistellung: Bauanzeige bzw. Mitteilung statt formeller Genehmigung, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind
- Anzeige- und Abweichungsverfahren: Prüfung von Abweichungen, Ausnahmen oder Befreiungen
Prüfungsmaßstab
Gegenstand der Prüfung sind regelmäßig die öffentlich-rechtlichen Anforderungen, insbesondere an Standsicherheit, Brandschutz, Rettungswege, Abstandsflächen, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, Barrierefreiheit bei bestimmten Nutzungen, Stellplätze, Umweltbelange sowie die Übereinstimmung mit dem maßgeblichen Planungsrecht. Der genaue Prüfungsumfang ist landesrechtlich festgelegt und kann im vereinfachten Verfahren eingeschränkt sein.
Bauüberwachung und Abnahmen
Während der Bauausführung überwachen die Bauordnungsbehörden stichprobenartig oder anlassbezogen die Einhaltung der genehmigten Unterlagen und Auflagen. Je nach Vorhaben sind baubegleitende Nachweise und Bestätigungen durch Prüfingenieurinnen und -ingenieure oder Prüfsachverständige vorzulegen. Bei besonderen Anlagen können förmliche Abnahmen vorgesehen sein.
Digitale Verfahren und Akteneinsicht
Viele Länder führen digitale Bauantragsportale und elektronische Bauakten. Die Akteneinsicht ist unter bestimmten rechtlichen Voraussetzungen möglich, etwa für Verfahrensbeteiligte und in begrenztem Umfang für Nachbarinnen und Nachbarn. Dabei sind Datenschutz und Geheimhaltungspflichten zu beachten.
Verhältnis zu anderen Rechtsgebieten
Abgrenzung zur Bauleitplanung
Die Bauleitplanung legt fest, wie Flächen genutzt werden dürfen (z. B. Wohn- oder Gewerbegebiete). Bauordnungsbehörden prüfen hingegen die Zulässigkeit und Ausführung einzelner Vorhaben. Im Genehmigungsverfahren wird das Planungsrecht als rechtlicher Rahmen berücksichtigt.
Schnittstellen
Baurechtliche Entscheidungen berühren häufig andere Rechtsbereiche. Je nach Vorhaben sind Belange des Denkmal-, Natur- und Immissionsschutzes, des Wasser- und Straßenrechts oder des Katastrophenschutzes zu berücksichtigen. Die Bauordnungsbehörde koordiniert die Beteiligung und führt die Ergebnisse zusammen.
Rechte und Pflichten der Beteiligten
Bauherrschaft und Entwurfsverfasser
Die Bauherrschaft trägt die Verantwortung für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen und die Vollständigkeit der Unterlagen. Entwurfsverfasserinnen und -verfasser müssen die erforderliche Qualifikation besitzen und für die Übereinstimmung der Planunterlagen mit den geltenden Regelungen einstehen.
Nachbarbeteiligung und Drittrechte
Nachbarinnen und Nachbarn können im Genehmigungsverfahren beteiligt werden, soweit nachbarschützende Vorschriften berührt sind. Unter bestimmten Voraussetzungen bestehen Möglichkeiten, gegen belastende Auswirkungen vorzugehen. Maßgeblich ist, ob individuelle Rechte betroffen sind. Das Verfahren richtet sich nach dem allgemeinen Verwaltungsrecht.
Unternehmen und Sachverständige
Bauausführende Unternehmen sowie Prüfingenieurinnen und -ingenieure oder Prüfsachverständige wirken bei der Erfüllung und Dokumentation technischer Anforderungen mit. Ihre Stellung und Aufgaben sind landesrechtlich geregelt und dienen der Qualitätssicherung.
Typische Entscheidungen und ihre Folgen
Positive Entscheidungen
- Baugenehmigung: Erlaubnis zur Ausführung des Vorhabens im festgelegten Umfang
- Teilbaugenehmigung: vorgezogene Genehmigung einzelner Bauabschnitte
- Vorbescheid: vorläufige Klärung einzelner rechtlicher Fragen eines Vorhabens
Belastende Entscheidungen
- Versagung der Baugenehmigung bei fehlender Genehmigungsfähigkeit
- Auflagen, Bedingungen und Befristungen zur Sicherung der rechtlichen Anforderungen
- Nutzungsuntersagung, Baueinstellung oder Beseitigungsanordnung bei Verstößen
Durchsetzung und Kosten
Behördliche Entscheidungen werden durch Verwaltungsakte erlassen. Bei Nichtbefolgung können Vollstreckungsmaßnahmen angeordnet werden. Für Verfahren, Prüfungen und Maßnahmen fallen in der Regel Verwaltungsgebühren und Auslagen an, deren Höhe sich nach landesrechtlichen Vorgaben richtet.
Besonderheiten bei Sonderbauten
Für Anlagen mit erhöhtem Gefahren- oder Publikumsaufkommen, etwa Versammlungsstätten, Krankenhäuser, Schulen, Hochhäuser oder Industrieanlagen, gelten regelmäßig vertiefte Anforderungen und spezielle Prüfprozesse. Brandschutz, Evakuierungskonzepte, technische Gebäudeausrüstung und organisatorische Maßnahmen stehen dabei im Vordergrund. Häufig werden besondere Prüfstellen und die örtliche Feuerwehr beteiligt.
Häufig gestellte Fragen
Was ist eine Bauordnungsbehörde?
Eine Bauordnungsbehörde ist die staatliche Stelle, die die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften für Bauwerke überwacht, über Bauanträge entscheidet und bei Verstößen Maßnahmen anordnet.
Welche Stelle ist für mein Bauvorhaben zuständig?
Zuständig ist in der Regel die untere Bauaufsichtsbehörde am Standort des Grundstücks. Bei besonderen Vorhaben können auch übergeordnete Behörden Aufgaben übernehmen. Die genaue Zuständigkeit ergibt sich aus dem jeweiligen Landesrecht.
Worin unterscheidet sich die Bauordnungsbehörde von der Bauleitplanung?
Die Bauleitplanung legt durch Pläne die städtebauliche Nutzung von Flächen fest. Die Bauordnungsbehörde prüft und entscheidet über einzelne Bauvorhaben und deren Ausführung im Rahmen der geltenden Anforderungen.
Welche Mittel kann die Bauordnungsbehörde bei Verstößen einsetzen?
Sie kann Anordnungen erlassen, Baustellen stilllegen, Nutzungen untersagen, die Beseitigung rechtswidriger Anlagen verlangen und Zwangsmittel sowie Bußgelder anwenden.
Welche Rechte haben Nachbarn im Baugenehmigungsverfahren?
Nachbarn können beteiligt werden, wenn Vorschriften mit nachbarschützender Wirkung betroffen sind. Unter bestimmten Voraussetzungen ist die Anfechtung einer Genehmigung möglich, sofern eigene Rechte berührt sind.
Ist ein digital gestellter Bauantrag rechtswirksam?
Digitale Bauanträge sind möglich, wenn das jeweilige Land hierfür Verfahren bereitstellt und die formalen Anforderungen erfüllt sind. Elektronische Kommunikation und die digitale Bauakte sind in vielen Ländern eingeführt.
Was bedeutet Genehmigungsfreistellung?
Bei der Genehmigungsfreistellung kann ein Vorhaben ohne förmliche Baugenehmigung ausgeführt werden, wenn es die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt und keine entgegenstehenden Belange vorliegen. Gleichwohl müssen alle einschlägigen Anforderungen eingehalten werden.
