Baulasten, -verzeichnis

Baulasten und Baulastenverzeichnis: Rechtliche Definition und Bedeutung

Begriff und Wesen der Baulast

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers, bestimmte, das Grundstück betreffende Handlungen zu dulden, zu unterlassen oder zu tun. Sie wird zugunsten der Baubehörde oder einer anderen öffentlichen Stelle auf einem Grundstück begründet und ist im Unterschied zu privatrechtlichen Vereinbarungen rechtlich bindend, selbst wenn das Grundstück auf einen neuen Eigentümer übertragen wird. Die Baulast dient der Ermöglichung, Sicherung oder Ausgestaltung von Baumaßnahmen sowie der Durchsetzung bauordnungsrechtlicher Anforderungen. Sie ist damit ein Instrument des öffentlichen Baurechts.

Gesetzliche Grundlagen

Die rechtliche Grundlage der Baulast ergibt sich überwiegend aus den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer in Deutschland. Eine einheitliche bundesgesetzliche Regelung existiert nicht. Die maßgebliche Vorschrift befindet sich typischerweise in den jeweiligen Landesbauordnungen, z.B. § 83 der Bauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO NRW). Die spezifischen Voraussetzungen, das Eintragungsverfahren sowie die unterschiedlichen Arten und Wirkungen von Baulasten sind je nach Bundesland variabel ausgestaltet.

Baulasten im Vergleich zur Grunddienstbarkeit

Im Unterschied zur Grunddienstbarkeit – einer zivilrechtlichen Belastung des Grundstücks zugunsten eines anderen Grundstücks gemäß § 1018 ff. BGB – handelt es sich bei der Baulast um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Die Grunddienstbarkeit wird im Grundbuch, die Baulast hingegen im Baulastenverzeichnis vermerkt. Eine Baulast kann nicht ins Grundbuch eingetragen werden.

Arten von Baulasten

Zu den wichtigsten Baulasten zählen unter anderem:

• Zuwegungsbaulast: Verpflichtung, einen Weg über ein Grundstück zur Erschließung eines Nachbargrundstücks bereitzuhalten.
• Abstandsflächenbaulast: Duldung, dass die vorgeschriebene Abstandsfläche eines Nachbargrundstücks auf das eigene Grundstück fällt.
• Vereinigungsbaulast: Verpflichtung, mehrere Grundstücke als ein Baugrundstück zu behandeln.
• Stellplatzbaulast: Nutzung eines Grundstücks zur Einrichtung von Stellplätzen zugunsten eines anderen Grundstücks.

Diese Baulasten sollen die Realisierung von Bauprojekten ermöglichen, wenn öffentlich-rechtliche Anforderungen – etwa an die Erschließung oder die Abstandsflächen – im Wege stehen würden.

Das Baulastenverzeichnis

Begriff und Funktion

Das Baulastenverzeichnis ist ein öffentlich geführtes Verzeichnis, das von den Bauaufsichtsbehörden der jeweiligen Kommune oder Kreisverwaltung geführt wird. Es dokumentiert sämtliche ausgesprochenen Baulasten innerhalb des Zuständigkeitsbereichs der Behörde. Im Baulastenverzeichnis werden die Verpflichtungen und ihre Details urkundlich festgehalten und damit öffentlich bekannt gemacht. Es dient als formelle Informationsquelle für Bauherren, Grundstückskäufer, Architekten und Banken.

Eintragung und Löschung

Eintragungsvoraussetzungen

Die Eintragung einer Baulast erfolgt grundsätzlich durch schriftliche und öffentlich beglaubigte Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Die Behörde prüft die gesetzlichen Voraussetzungen, nimmt den Inhalt der Verpflichtung auf und trägt diese in das Baulastenverzeichnis ein. Die Eintragung entfaltet Bindungswirkung auch gegenüber Rechtsnachfolgern, d.h. bei Eigentumsübertragungen bleibt die Baulast bestehen.

Löschung von Baulasten

Eine Baulast kann gelöscht werden, wenn ihr Zweck entfallen ist und keine öffentliche Verpflichtung mehr besteht. Die Löschung erfolgt auf Antrag des Grundstückseigentümers und nach Überprüfung durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Mit der Löschung erlischt die öffentlich-rechtliche Verpflichtung.

Einsichtnahme und Auskunft

Das Baulastenverzeichnis ist grundsätzlich nicht allgemein öffentlich zugänglich, sondern kann nur von Personen eingesehen werden, die ein berechtigtes Interesse nachweisen, wie z.B. Eigentümer, Kaufinteressenten oder Kreditinstitute. Die Einsichtnahme erfolgt bei der örtlich zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Eine Kopie oder Ausfertigung der betreffenden Baulast ist auf Antrag erhältlich.

Rechtliche Bedeutung der Baulast für Grundstücksverkehr und Bauvorhaben

Auswirkungen auf die Bebaubarkeit

Baulasten können die tatsächliche und rechtliche Bebaubarkeit eines Grundstücks erheblich beeinflussen. Aufgrund einer Baulast kann beispielsweise ein Grundstück von der Erschließung eines anderen Grundstücks abhängig gemacht oder zum Abweichen von gesetzlichen Abstandsflächenregelungen verpflichtet sein. Vor jedem Grundstückskauf sowie jeder Bauantragstellung ist daher die Einsichtnahme ins Baulastenverzeichnis unerlässlich.

Bedeutung bei Grundstückserwerb und Beleihung

Bei einem Grundstückserwerb wird im Rahmen der Due Diligence meist die Einsicht ins Baulastenverzeichnis empfohlen, um potentielle Baulasten zu identifizieren, die die Nutzbarkeit oder Verwertbarkeit einer Immobilie beeinträchtigen können. Auch Banken und Finanzierungsinstitute fordern häufig Einsicht in das Baulastenverzeichnis, da bestehende Baulasten das Beleihungsrisiko erhöhen.

Auswirkungen auf den Verkehrswert

Eine eingetragene Baulast kann den Verkehrswert eines Grundstücks mindern, da sie häufig mit Nutzungsbeschränkungen verbunden ist. Der Verkehrswert kann insbesondere dann reduziert sein, wenn Abstandsflächen oder Erschließungsbaulasten die eigenständige Nutzbarkeit des Grundstücks beeinträchtigen.

Verfahrensrecht und Anfechtung von Baulasten

Verfahren vor der Bauaufsichtsbehörde

Die Eintragung, Änderung oder Löschung einer Baulast erfolgt in einem Verwaltungsverfahren vor der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Ein Verwaltungsakt setzt meist die schriftliche Zustimmung des Eigentümers voraus. Einwände gegen eine Eintragung können geltend gemacht und gerichtlich überprüft werden.

Rechtsschutzmöglichkeiten

Gegen eine unrechtmäßige Eintragung einer Baulast bestehen Rechtsschutzmöglichkeiten nach den Regelungen der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Die betroffenen Grundstückseigentümer können im Wege der Anfechtungsklage gegen rechtswidrige Eintragungen vorgehen. Die genaue Vorgehensweise richtet sich nach den spezifischen landesrechtlichen Vorgaben.

Abgrenzung und Zusammenfassung

Baulasten und das Baulastenverzeichnis sind zentrale Instrumente des öffentlichen Baurechts zur Durchsetzung öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen auf Grundstücken. Die Baulast ist eine belastende Verpflichtung zugunsten der Allgemeinheit oder Dritter und wird im öffentlich geführten Baulastenverzeichnis dokumentiert. Im Unterschied zu dinglichen Rechten, wie den Grunddienstbarkeiten, erfasst das Baulastenverzeichnis rein öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, welche unabhängig von privaten Abreden gelten. Die Beachtung und sorgfältige Prüfung von Baulasten ist für Grundstücksverkehr, Bauvorhaben und Beleihungen von erheblicher rechtlicher und wirtschaftlicher Bedeutung.

Häufig gestellte Fragen

Wer darf Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen?

Das Einsichtsrecht in das Baulastenverzeichnis ist in der Regel auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt, um die Rechte der betroffenen Grundstückseigentümer zu schützen. Gemäß den einschlägigen Landesbauordnungen, wie beispielsweise § 83 der Musterbauordnung (MBO) bzw. den jeweiligen entsprechenden Regelungen der Bundesländer, sind insbesondere Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte (z.B. Erbbauberechtigte), sowie Personen, die ein rechtliches Interesse nachweisen können, zur Einsicht berechtigt. Ein rechtliches Interesse liegt etwa vor, wenn eine Person ein konkretes, nachvollziehbares und nachweisbares Interesse daran hat, beispielsweise als Kaufinteressent, potenzieller Erwerber, Notar, Makler im Rahmen eines Maklerauftrags oder im Zusammenhang mit der Finanzierung durch ein Kreditinstitut. Gelegentlich kann die Behörde das rechtliche Interesse auch bei Mietern anerkennen, wenn diese beispielsweise Modernisierungen oder baurechtliche Änderungen betreffen könnten. Einsicht wird typischerweise bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde vor Ort oder elektronisch – sofern angeboten – gewährt und kann auf Antrag auch unter Vorlage eines berechtigten Interesses durch einen bevollmächtigten Vertreter erfolgen. Die Vorlage eines Ausweises und ggf. eines Nachweises über das Interesse wird üblicherweise verlangt.

Muss eine eingetragene Baulast von jedermann gegen den Eigentümer beachtet werden?

Eine wirksam eingetragene Baulast stellt eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde dar. Diese wirkt grundsätzlich auch gegenüber den Rechtsnachfolgern des Eigentümers, da sie an das Grundstück gebunden ist (sogenannte dingliche Wirkung). Allerdings ist die Wirkung der Baulast im Gegensatz zum Grundbuch nicht unmittelbar im Verhältnis zwischen Privatpersonen (z.B. Käufer und Verkäufer) relevant, sondern entfaltet vor allem gegenüber der Bauaufsichtsbehörde rechtliche Bindung. Kommt es jedoch zu einem Eigentümerwechsel, ist der neue Eigentümer ebenso wie der bisherige verpflichtet, die übernommenen öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen aus der Baulast zu erfüllen; die Baulast bleibt unabhängig vom Personenwechsel bestehen (§ 83 Abs. 6 MBO). Private Dritte, wie beispielsweise Nachbarn, können sich unter Umständen mittelbar auf eine Baulast berufen, wenn sie eigene Rechte aus dem öffentlichen Baurecht geltend machen.

Gilt eine Baulast auch nach einem Eigentümerwechsel weiter?

Ja, Baulasten sind grundstücksbezogene (dingliche) Belastungen und binden daher jeden nachfolgenden Eigentümer unabhängig von einem Eigentumsübergang. Rechtsgrundlage hierfür ist das jeweilige Bauordnungsrecht der Bundesländer, häufig in Anlehnung an § 83 MBO; danach bleibt die Baulast bis zu ihrer Löschung oder Änderung im Baulastenverzeichnis bestehen und ist somit für Rechtsnachfolger in vollem Umfang wirksam. Der Übernehmer des Grundstücks tritt automatisch in die öffentlich-rechtliche Verpflichtung ein und muss für deren Erfüllung sorgen. Erkennt der neue Eigentümer eine bestehende Baulast nicht an oder beachtet sie nicht, kann die Bauaufsichtsbehörde dies gegebenenfalls durchsetzen, beispielsweise durch Untersagungsverfügungen oder Zwangsmaßnahmen.

Wie kann eine eingetragene Baulast wieder gelöscht werden?

Eine einmal eingetragene Baulast kann nur dann aus dem Baulastenverzeichnis gelöscht werden, wenn deren Erfordernis aus öffentlich-rechtlicher Sicht nicht mehr besteht. Dies setzt in aller Regel voraus, dass der Zweck, zu dessen Sicherung die Baulast eingetragen wurde, entfallen ist, z.B. weil die die Baulast begründenden bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen nicht mehr gegeben sind. Die Löschung erfolgt auf Antrag des Eigentümers bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Die Behörde prüft, ob der Grund für die Belastung tatsächlich weggefallen ist. Steht fest, dass die Baulast nicht mehr benötigt wird, erfolgt ein formeller Löschungsvermerk im Baulastenverzeichnis. Gegebenenfalls kann für die Bearbeitung ein Kostenersatz/Richtgebühr anfallen. Ein Löschungsanspruch besteht jedoch nicht, solange ein öffentliches Interesse an der Baulast fortbesteht.

Welche rechtlichen Folgen hat eine im Baulastenverzeichnis eingetragene Baulast für Bauvorhaben?

Die Baulast kann maßgeblichen Einfluss auf die Genehmigungsfähigkeit und Ausführbarkeit geplanter Bauvorhaben haben. Sie kann begünstigende oder belastende Wirkung entfalten. Ist beispielsweise eine Abstandsflächenbaulast eingetragen, kann das eigene oder ein Nachbargrundstück näher bebaut werden, als dies nach dem Bauordnungsrecht normalerweise zulässig wäre; der Verpflichtete muss diese Einschränkung akzeptieren und dulden, dass die Abstandsfläche auf seinem Grundstück liegt. Umgekehrt können Baulasten bestehende Bebauungsmöglichkeiten einschränken, indem sie bestimmte Nutzungsausschlüsse, Zufahrtsrechte, Stellplatznachweise oder Leitungsrechte sichern. Die Baurechtsbehörde wird bei jedem neuen Bauantrag das Baulastenverzeichnis auf relevante Eintragungen prüfen und ggf. die Baulast zur Voraussetzung für die Baugenehmigung machen oder eine Baugenehmigung versagen, falls die Belange aus der Baulast verletzt würden.

Können Baulasten auch zugunsten Dritter – etwa von Privatpersonen – eingetragen werden?

Baulasten sind primär öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zur Sicherung bestimmter bauordnungsrechtlicher Voraussetzungen. Baulasten zugunsten Privater sind grundsätzlich nicht vorgesehen; sie können ausschließlich zugunsten der Bauaufsichtsbehörde oder der öffentlichen Hand eingetragen werden, um zum Beispiel das Erreichen von bauordnungsrechtlichen Schutzzielen (z.B. Brandschutz, Erschließung) sicherzustellen. Ansprüche Dritter können jedoch mittelbar durch die Baulast berührt werden, wenn deren Interessen durch das öffentliche Baurecht mitgeschützt werden (z.B. Nachbarn im Rahmen des Nachbarrechts). Für rein privatrechtliche Sicherungsbedürfnisse (z.B. Wegerecht, Leitungsrecht) sind dagegen Grunddienstbarkeiten im Grundbuch das geeignete Mittel, jedoch keine Baulasten.

Welche Rolle spielt das Grundbuch im Zusammenhang mit Baulasten?

Baulasten werden ausschließlich im Baulastenverzeichnis und nicht im Grundbuch eingetragen – anders als beispielsweise Dienstbarkeiten oder Reallasten. Das Grundbuch weist die Baulast nicht unmittelbar aus, wodurch ein Erwerber eines Grundstücks durch die alleinige Einsichtnahme in das Grundbuch nicht notwendigerweise alle baulichen Belastungen erkennen kann. Es besteht auch keine gesetzliche Verpflichtung, die Baulasteintragung als Grundbuchsperre zu vermerken oder einen Anmerkungsvermerk vorzunehmen. Dennoch empfiehlt die überwiegende Praxis insbesondere im Grundstücksverkehr, zusätzlich zur Grundbucheinsicht auch Einsicht in das Baulastenverzeichnis zu nehmen, um alle öffentlich-rechtlichen Einschränkungen zu erfassen und Bewertungs- sowie Haftungsrisiken zu vermeiden.