Begriff und Wesen des Abwohnbaren Baukostenzuschusses
Der abwohnbare Baukostenzuschuss (auch abgekürzt „ABKZ“) ist ein Begriff des deutschen Mietrechts sowie des Wohn- und Sozialrechts. Er beschreibt einen vom Mieter an den Vermieter geleisteten Einmalbetrag, der anstelle oder ergänzend zur regulären Miete für die Überlassung der Mieträume gezahlt wird und der in Form wiederkehrender Wohnnutzung „abgewohnt“ wird. Die praktisch bedeutsamsten Anwendungsfälle finden sich im öffentlich geförderten Wohnungsbau, insbesondere im Rahmen von geförderten Neubauten nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) oder unter Geltung älterer Wohnungsbauförderungsgesetze.
Rechtliche Grundlagen des Abwohnbaren Baukostenzuschusses
Gesetzliche Verankerung
Die Erhebung eines abwohnbaren Baukostenzuschusses ist in verschiedenen gesetzlichen Bestimmungen vorgesehen. Historisch waren insbesondere das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) und das Zweite Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) wesentliche Rechtsquellen; heute ist das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) einschlägig. Die Vorschriften ermöglichen Trägern im geförderten Wohnungsbau unter bestimmten Voraussetzungen die Erhebung eines solchen Zuschusses.
Zivilrechtliche Einordnung
Zivilrechtlich handelt es sich beim abwohnbaren Baukostenzuschuss um einen sogenannten nicht rückzuzahlenden Baukostenzuschuss. Er wird bei Mietbeginn gezahlt und berechtigt den Mieter im Gegenzug zum Bezug der Wohnung für eine festgelegte oder voraussichtliche Dauer. Die Rückzahlungspflicht entfällt, sofern das Mietverhältnis planmäßig durchgeführt und die vorgesehene Wohndauer eingehalten wird.
Vertragliche und wirtschaftliche Ausgestaltung
Modalitäten der Vereinbarung
Die Vertragsparteien müssen die Zahlung und die Abwohnrate des Baukostenzuschusses individuell vereinbaren. Hierbei ist regelmäßig eine klare Regelung erforderlich, in welchem Zeitraum und in welcher Form der Zuschuss rechtlich „abgewohnt“ wird. Die klassische Gestaltung sieht eine lineare Verteilung des Zuschusses über eine bestimmte Gebrauchsdauer vor, meist entsprechend der durchschnittlichen Nutzungsdauer der Wohnung (z.B. 10-15 Jahre). Bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses ist – abhängig vom Restwert – ein anteiliger Rückzahlungsanspruch des Mieters zu berücksichtigen.
Zweck und wirtschaftliche Bedeutung
Der abwohnbare Baukostenzuschuss bezweckt die teilweise Finanzierung der Baukosten durch den zukünftigen Mieter und dient dem Wohnungsunternehmen oder Vermieter als Eigenkapitalersatz. Die Maßnahme soll insbesondere im öffentlich geförderten Wohnungsbau helfen, die Gesamtmiete auf einem sozial verträglichen Niveau zu halten, indem Teile der Baukosten von denjenigen getragen werden, die den Wohnraum tatsächlich in Anspruch nehmen.
Abgrenzung zu vergleichbaren Instrumenten
Unterschied zu Mietsicherheiten und Kautionen
Im Unterschied zu klassischen Mietsicherheiten oder Kautionen nach § 551 BGB ist der abwohnbare Baukostenzuschuss kein rückzahlbarer Sicherungsbetrag, sondern eine echte Gegenleistung, die als Teil der Gesamtbelastung des Mieters in der Anfangsphase der Nutzung zu verstehen ist.
Unterschied zu sogenannten Abstandszahlungen
Anders als Abstandszahlungen, wie sie bei Mietvertragsende an einen Vormieter für Einrichtungsgegenstände oder zum vorzeitigen Auszug entrichtet werden, bezieht sich der abwohnbare Baukostenzuschuss ausschließlich auf die grundsätzliche Nutzung der Mietsache.
Rechtliche Grenzen und Kontrolle
Zulässigkeit und Begrenzung durch das Wohnraumförderungsgesetz
Nach § 27 Abs. 3 WoFG sowie entsprechenden landesrechtlichen Regelungen ist die Erhebung eines abwohnbaren Baukostenzuschusses im öffentlich geförderten Wohnungsbau nur in begrenztem Rahmen und unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Der Gesetzgeber zielt darauf ab, übermäßige Belastungen der Mieter zu verhindern. Häufig bedarf die Erhebung der Zustimmung der Bewilligungsbehörde.
Kontrolle durch die Mietpreisbindung
Da der abwohnbare Baukostenzuschuss mittelbar die Gesamtbelastung der Mieter erhöht, findet eine Kontrolle unter dem Gesichtspunkt der Preisbindung (§§ 5, 5a WiStG) sowie der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) statt. Zu hohe oder nicht ordnungsgemäß berechnete Zuschüsse können zur Nichtigkeit der Vereinbarung oder zu Rückforderungsansprüchen führen.
Folgen der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses
Bei einer nicht vollständigen „Abwohnung“, etwa wegen einer vorzeitigen Kündigung des Mieters, ergibt sich grundsätzlich ein Rückzahlungsanspruch des Mieters in Höhe des anteiligen, noch nicht abgewohnten Betrages. Dieser Restbetrag bemisst sich regelmäßig entsprechend der vereinbarten Amortisationsperiode und der tatsächlich genutzten Zeit. Maßgeblich sind die individuellen Vereinbarungen und die einschlägigen Förderbestimmungen.
Steuerrechtliche Behandlung
Beim Vermieter
Für den Vermieter stellt der erhaltene Baukostenzuschuss in der Regel eine Einnahme dar, die zu aktivieren und über den Abwohnzeitraum als Ertrag zu vereinnahmen ist. Die genaue steuerliche Behandlung richtet sich nach den Grundsätzen für Einnahmen-Überschuss-Rechnung oder Bilanzierung im Immobilienbereich.
Beim Mieter
Beim Mieter hat die Zahlung eines abwohnbaren Baukostenzuschusses keine unmittelbaren steuermindernden Wirkungen. Eine Abschreibung oder Werbungskostenabzug scheidet bei privaten Wohnraummietern in der Regel aus.
Praxisrelevanz und Bedeutung
In der Praxis finden abwohnbare Baukostenzuschüsse vor allem im geförderten Wohnungsbau Anwendung, daneben seltener auch im freifinanzierten Segment. Ihre Bedeutung liegt darin, Wohnraum wirtschaftlich realisierbar und dennoch sozial verträglich zu gestalten. Die rechtliche Ausgestaltung erfordert eine transparente, eindeutig formulierte Vereinbarung unter Beachtung aller gesetzlichen Vorgaben und Prüfmechanismen.
Literatur und Weiterführende Links
Wohnraumförderungsgesetz (WoFG)
Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG)
Zweites Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG)
§§ 138, 535 ff. BGB
§ 5 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz)
Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen: Wohnraumförderung
Siehe auch:
- Baukostenzuschuss
- Mietsicherheit
- Wohnungsbauförderung
- Mietrecht in Deutschland
Hinweis:
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar.
Häufig gestellte Fragen
Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen für die Vereinbarung eines abwohnbaren Baukostenzuschusses erfüllt sein?
Die Vereinbarung eines abwohnbaren Baukostenzuschusses unterliegt umfangreichen rechtlichen Regelungen, insbesondere im Mietrecht. Zunächst muss zwischen dem Vermieter und dem Mieter eine ausdrückliche schriftliche Vereinbarung getroffen werden, aus der eindeutig hervorgeht, dass ein Baukostenzuschuss geleistet wird und dieser im Laufe des Mietverhältnisses durch eine monatliche Reduzierung der Miete (sogenanntes Abwohnen) verrechnet werden soll. Die Vereinbarung ist gem. § 550 BGB bei Mietverhältnissen über Wohnraum, die für mehr als ein Jahr geschlossen werden, in Schriftform zu fassen, um eine rechtliche Wirksamkeit zu gewährleisten. Darüber hinaus sind die mietrechtlichen Vorschriften zu beachten, die zum Beispiel vorsehen, dass der Abwohnvorgang in einer transparenten und nachvollziehbaren Weise im Mietvertrag geregelt wird, einschließlich Angaben zur Höhe des Zuschusses, dem Zeitraum des Abwohnens sowie zur verbleibenden Restmiete. Bei preisgebundenem Wohnraum, insbesondere bei öffentlich gefördertem Wohnraum, finden sich zusätzliche Vorgaben und Genehmigungserfordernisse nach dem Wohnraumförderungsrecht (insbesondere Wohnraumförderungsgesetze der Bundesländer). Die einmalige Zahlung darf nicht als versteckte Mieterhöhung ausgestaltet sein und muss der Rechtsprechung zur Transparenz und Klarheit in Mietverträgen entsprechen.
Wie wirkt sich der abwohnbare Baukostenzuschuss auf die Betriebskostenumlage und die Miethöhe aus?
Rechtlich gesehen ist klarzustellen, dass der abwohnbare Baukostenzuschuss ausschließlich auf die Grundmiete („Kaltmiete“) anzurechnen ist. Die Abwohnbeträge reduzieren nicht die umlagefähigen Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV), sondern mindern lediglich den vom Mieter zu zahlenden Mietzins, solange das Abwohnen stattfindet. Die für die Zeit des Abwohnens festgesetzte Restmiete muss im Mietvertrag exakt spezifiziert werden, sodass für beide Parteien Klarheit besteht, welcher Mietanteil aus der Baukostenzuschussverrechnung resultiert. Nach vollständigem Abwohnen lebt die ursprüngliche Miete wieder auf, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde. Bei preisgebundenem Wohnraum (Sozialwohnungen) ist zudem das Wohnraumförderungsrecht zu berücksichtigen, das ggf. besondere Vorgaben zur Miethöhe trotz Zuschusses machen kann.
Gibt es rechtliche Unterschiede beim abwohnbaren Baukostenzuschuss zwischen frei finanziertem und öffentlich gefördertem Wohnraum?
Ja, im rechtlichen Kontext existieren deutliche Unterschiede zwischen frei finanziertem und öffentlich gefördertem Wohnraum. Bei frei finanziertem Wohnraum können die Vertragsparteien den abwohnbaren Baukostenzuschuss grundsätzlich frei gestalten, solange die zivilrechtlichen Vorgaben, insbesondere zur Transparenz, Wirksamkeit der Klausel und zur zulässigen Miethöhe, eingehalten werden. Beim öffentlich geförderten Wohnraum („Sozialwohnungen“) finden hingegen spezielle wohnungsrechtliche Vorgaben Anwendung, sei es auf Basis des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG), der Wohnraumförderungsbestimmungen der Länder oder der Wohnungsbindungsgesetze. Hier bedarf die Vereinbarung eines Baukostenzuschusses zumeist der Genehmigung durch die Förderstelle, es gibt häufig auch Einschränkungen bezüglich der Höhe des Zuschusses und dessen Verrechenbarkeit mit der Miete. Zudem können Melde- und Dokumentationspflichten bestehen. Eine nicht genehmigte oder falsch geregelte Vereinbarung kann zur Nichtigkeit der Klausel führen und sogar Rückzahlungsansprüche des Mieters begründen.
Können abwohnbare Baukostenzuschüsse als Umgehungstatbestand zur gesetzlichen Mietpreisbremse oder anderen mietrechtlichen Schutzvorschriften qualifiziert werden?
Nach aktueller Rechtslage wird die Vereinbarung eines abwohnbaren Baukostenzuschusses durch die Gerichte und Literatur sorgfältig auf etwaige Umgehungsversuche von gesetzlichen Mietpreisbegrenzungen geprüft. Insbesondere im Geltungsbereich der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) kann ein einmalig gezahlter Baukostenzuschuss in der Gesamtbetrachtung der vertraglichen Entgeltsabrede zur Miete gerechnet werden (vgl. BGH, Urt. v. 09.11.2016 – VIII ZR 73/16). Wird durch die Konstruktion eines Baukostenzuschusses die zulässige Miethöhe de facto überschritten, besteht die Gefahr der Unwirksamkeit der Vereinbarung hinsichtlich der überhöhten Entgelte. Letztlich entscheidet der Einzelfall – wird das wirtschaftliche Gesamtentgelt als Miete gewertet und überschreitet dies die Mietpreisbremse, liegt eine Umgehung vor. In sozialem Wohnraum mit Kostenmiete bestehen ohnehin enge rechtliche Grenzen.
Wie erfolgt die rechtlich korrekte Dokumentation und Abrechnung eines abwohnbaren Baukostenzuschusses während des Mietverhältnisses?
Für die rechtliche Sicherheit beider Vertragsparteien ist eine korrekte und transparente Dokumentation des Abwohnvorgangs erforderlich. Im Mietvertrag muss der Gesamtbetrag des Baukostenzuschusses benannt sein sowie die monatlichen Minderungsbeträge, durch die „abgewohnt“ wird, und der dafür maßgebliche Zeitraum. Idealerweise wird zudem ein Abzahlungsplan als Anlage beigefügt. Während der Dauer des Abwohnens sollte die Mieteinnahmenabrechnung den noch abzuwohnenden Anteil und den bereits verrechneten Anteil erkennbar machen. Nach vollständigem Abwohnen besteht ein dokumentationspflichtiger Anspruch des Vermieters auf Zahlung der dann wieder vollständigen vereinbarten Miete. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten die Belege über die Zahlung und die monatliche Verrechnung aus Beweisgründen aufbewahren; im Streitfall dienen diese als Nachweis der vertragsgemäßen Behandlung des Baukostenzuschusses. Steuerlich relevante Aspekte für beide Seiten (Umsatzsteuerpflicht bei Gewerbe, Werbungskostenabzug u.a.) sollten im Zweifel zusätzlich mit steuerlicher Beratung abgeklärt werden.
Welche Rechtsfolgen treten ein, wenn das Mietverhältnis vor vollständigem Abwohnen des Baukostenzuschusses beendet wird?
Kommt es zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses, ohne dass der Baukostenzuschuss vollständig abgewohnt wurde, stellt sich rechtlich die Frage, wie mit dem noch nicht verrechneten Teil zu verfahren ist. Die herrschende Meinung im Mietrecht sieht vor, dass der verbleibende, nicht abgewohnte Anteil grundsätzlich nicht rückerstattet wird, sofern dies vertraglich so vereinbart wurde und der Baukostenzuschuss tatsächlich nachweisbar zweckgebunden für bauliche Maßnahmen verwendet wurde. Es bestehen jedoch Ausnahmen, etwa wenn das Mietverhältnis aufgrund einer vom Vermieter zu vertretenden Pflichtverletzung vorzeitig beendet wurde oder der Vertrag hierzu abweichende Regelungen enthält (z.B. Rückzahlungsverpflichtung bei Eigenbedarfskündigung innerhalb eines bestimmten Zeitraums). In Einzelkonstellationen kann das Bereicherungsrecht (§§ 812 ff. BGB) eingreifen, falls die Gegenleistung (Nutzungsmöglichkeit) nicht vollständig gewährt wurde. Die genaue Rechtsfolge hängt daher maßgeblich von der individuellen Ausgestaltung der Vereinbarung und den Gründen für die Vertragsbeendigung ab.
Ist die Vereinbarung eines abwohnbaren Baukostenzuschusses bei Gewerberaummietverträgen rechtlich zulässig und unterscheiden sich hier die Maßstäbe?
Im Rahmen von Gewerberaummietverträgen ist die Vereinbarung eines abwohnbaren Baukostenzuschusses rechtlich grundsätzlich zulässig, da die Vertragsfreiheit im Gewerbemietrecht weiter gefasst ist als im Wohnraummietrecht. Allerdings gelten auch hier bestimmte zivilrechtliche Schranken, etwa das Verbot der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB), das Transparenzgebot und das Verbot überraschender Klauseln (§ 305c BGB). Besondere mietrechtliche Schutzvorschriften wie Mietpreisbremse oder Kappungsgrenze finden auf Gewerbemietverhältnisse keine Anwendung. Für beide Parteien empfiehlt sich jedoch eine klare schriftliche Regelung über die Höhe, die Verrechnung und den Zeitraum des Abwohnens, insbesondere auch um steuerliche und bilanziellen Risiken vorzubeugen. Vertragsklauseln sollten eindeutig und nachvollziehbar ausgestaltet werden, um im Streitfall Rechtssicherheit zu schaffen.
