Quyết định của Tòa án Thượng thẩm Dresden ngày 27.02.2024 – Az. 5 U 2077/23
Khi ký kết hợp đồng thuê mặt bằng thương mại, cần chú ý đến tuân thủ các quy định về hình thức. Ví dụ, vi phạm yêu cầu về hình thức văn bản có thể dẫn đến việc các thời hạn đã thỏa thuận không có hiệu lực. Điều này có thể có hậu quả là các thời hạn chấm dứt hợp đồng đã thỏa thuận không có hiệu lực và hợp đồng cho thuê mặt bằng thương mại có thể bị chấm dứt hợp pháp trong các thời hạn quy định theo pháp luật. Điều này được thể hiện qua quyết định của Tòa án Thượng thẩm Dresden ngày 27 tháng 2 năm 2024 (Az.: 5 U 2077/23).
Chế định hợp đồng thuê thương mại có sự khác biệt lớn so với chế định thuê nhà ở. Đối với hợp đồng thuê thương mại, tự do hợp đồng được áp dụng rộng rãi. Do đó, việc ghi chép bằng văn bản tất cả các thỏa thuận quan trọng trong hợp đồng thuê là rất quan trọng. Các điểm quan trọng là thời hạn của hợp đồng thuê thương mại cũng như các thời hạn chấm dứt đối với các hợp đồng vô thời hạn, nếu chúng khác với các quy định của pháp luật. Nếu những thời hạn chấm dứt này không được thỏa thuận bằng văn bản, chúng có thể không hiệu lực, theo MTR Legal Rechtsanwälte, công ty tư vấn pháp lý và đại diện trong lĩnh vực pháp luật bất động sản, bao gồm cả chế định thuê thương mại.
Thời hạn chấm dứt không có thỏa thuận bằng văn bản không có hiệu lực
Việc thiếu một thỏa thuận bằng văn bản có thể dẫn đến việc thời hạn chấm dứt trong một hợp đồng thuê thương mại không có hiệu lực, điều này được thể hiện qua quyết định của Tòa án Thượng thẩm Dresden ngày 27.02.2024.
Trong trường hợp cơ bản, người thuê đã ký hợp đồng thuê văn phòng với một công ty hợp danh. Các bên thỏa thuận rằng hợp đồng thuê kéo dài ba năm và sẽ tự động gia hạn từng năm một, nếu một bên không phản đối việc gia hạn hợp đồng trước khi hết thời hạn thuê ba tháng. Hợp đồng thuê đã được người thuê và một cổ đông của công ty hợp danh, công ty đã cho thuê các không gian thương mại, ký. Điểm mấu chốt là chữ ký của cổ đông thứ hai của công ty hợp danh không có trên hợp đồng thuê.
Bất động sản đổi chủ
Vấn đề đã xảy ra khi bất động sản cho thuê đổi chủ sở hữu. Do đó, người mua bước vào hợp đồng thuê như là chủ cho thuê. Người này tuyên bố rằng họ phản đối việc gia hạn hợp đồng thuê và đã thông báo chấm dứt hợp đồng đúng thời hạn. Chủ cho thuê mới lập luận rằng việc chấm dứt hợp đồng là có thể, do hợp đồng thuê ban đầu không tuân thủ hình thức văn bản và do đó, thời hạn chấm dứt hợp đồng theo luật định được áp dụng. Họ đã yêu cầu người thuê giải phóng không gian thương mại.
Không có thỏa thuận thời hạn chấm dứt hiệu lực
Cuộc tranh cãi đã được đưa ra trước Tòa án Leipzig. Tòa án quyết định rằng những người thuê bị kiện phải giải phóng và giao lại các không gian thuê. Quyết định này đã được Tòa án Thượng thẩm Dresden xác nhận trong thủ tục phúc thẩm.
Tòa án Thượng thẩm đã lập luận rằng để tuân thủ yêu cầu hình thức văn bản theo luật định, các điều kiện hợp đồng quan trọng, bao gồm đối tượng thuê, tiền thuê và thời hạn hợp đồng, phải được thể hiện trong văn bản hợp đồng. Trong trường hợp này, điều đó không đúng. Bởi vì nếu một bên được đại diện bởi nhiều người, như trong trường hợp công ty hợp danh với hai cổ đông, thì yêu cầu tất cả những người có thẩm quyền phải ký vào hợp đồng thuê. Hình thức văn bản ngoại lệ cũng có thể được duy trì nếu chỉ một người có thẩm quyền ký và cùng lúc với chữ ký, tuyên bố rằng người ký cũng đại diện cho tất cả những người có thẩm quyền khác chưa ký. Tuy nhiên, trong trường hợp này, điều đó đã không xảy ra, theo Tòa án Thượng thẩm Dresden.
Người thuê và chủ cho thuê phải chú ý đến hình thức văn bản
Hệ quả của việc vi phạm yêu cầu hình thức văn bản là hợp đồng thuê đã được thực hiện vô thời hạn. Do đó, thời hạn chấm dứt hợp đồng đã thỏa thuận cũng không có hiệu lực, nếu nó dài hơn thời hạn chấm dứt theo luật định, theo Tòa án Thượng thẩm Dresden. Trong trường hợp này, điều khoản gia hạn trong hợp đồng thuê thực sự kéo dài thời hạn chấm dứt theo luật định, vì vậy chỉ có thể chấm dứt hợp đồng ba tháng trước khi hết hạn hàng năm. Do đó, điều khoản này là không hiệu lực và việc chấm dứt hợp đồng là hợp pháp, theo Tòa án Thượng thẩm Dresden.
Quyết định này cho thấy rõ rằng cả người thuê lẫn chủ cho thuê trong hợp đồng thuê thương mại đều cần phải chú ý đến yêu cầu hình thức văn bản, vì vi phạm điều này có thể dẫn đến ảnh hưởng tiêu cực đối với một trong các bên.
MTR Legal Rechtsanwälte có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực pháp luật bất động sản và tư vấn cả về chế định thuê thương mại.
Vui lòng liên hệ với chúng tôi!
