Thiếu sót về hình thức của thoả thuận thanh toán trước và hiệu lực vô hiệu của hợp đồng mua bán – BGH, V ZR 8/23
Một thiếu sót về hình thức trong thoả thuận thanh toán trước không nhất thiết phải dẫn đến việc hợp đồng mua bất động sản hoàn toàn bị vô hiệu. Nếu người mua có thể chứng minh được rằng họ đã thanh toán trước giá mua, thì suy đoán vô hiệu hoàn toàn sẽ bị bác bỏ. Điều này đã được Tòa án Tối cao Liên bang quyết định với phán quyết ngày 14 tháng 6 năm 2024 (Mã số: V ZR 8/23).
Trong các giao dịch bất động sản, thường khuyến khích việc nên ghi lại chi tiết mọi quy trình. Điều này dĩ nhiên cũng áp dụng cho từng khoản thanh toán và thanh toán trước. Bởi vì các sai sót về hình thức có thể dẫn đến việc hợp đồng mua bán bị vô hiệu, theo Văn phòng Luật sư Kinh tế MTR Legal, tổ chức tư vấn pháp lý trong lĩnh vực bất động sản.
Suy đoán vô hiệu có thể bị bác bỏ
BGH hiện đã làm rõ rằng giả định về sự vô hiệu của toàn bộ hợp đồng mua bán có thể bị bác bỏ nếu người mua có thể chứng minh khoản thanh toán trước. Để làm được điều này, chỉ cần người mua có thể chứng minh rõ ràng khoản thanh toán trước từ góc độ của anh ta. Một biên lai từ người bán về thanh toán không nhất thiết phải yêu cầu.
Trong trường hợp cụ thể, người cha đã qua đời của bị cáo vào tháng 3 năm 2017 đã bán phần quyền sở hữu chung của mình trong một mảnh đất cho một công ty TNHH với giá 40.000 Euro. Giám đốc điều hành của công ty TNHH đã thực hiện các khoản thanh toán tới người mua vào tháng 4 và tháng 5 năm 2017, tổng cộng là 80.000 Euro. Là lý do sử dụng, ông đã nêu “975/23.3.2017” hoặc là “thanh toán còn lại 975/23.3.2017”. Vào tháng 11 năm 2018, người cha đã qua đời và là người di sản đã ký một hợp đồng công chứng mua bán với giám đốc điều hành của công ty TNHH cho phần quyền sở hữu chung còn lại. Giá mua, một lần nữa là 40.000 Euro. Công ty TNHH sau đó đã chuyển phần quyền sở hữu đã mua của mình cho giám đốc của mình.
Thoả thuận thanh toán trước không được chứng thực
Việc chuyển phần quyền sở hữu chung thứ hai cho người mua cuối cùng đã dẫn đến tranh chấp giữa các bên. Điểm mấu chốt là khoản thanh toán trước 40.000 Euro. Nguyên đơn tuyên bố rằng có một thỏa thuận miệng giữa các bên về việc thanh toán trước cho việc mua phần quyền sở hữu chung thứ hai. Tuy nhiên, không có chứng thực công chứng nào cho thỏa thuận này. Điều này là không đủ đối với OLG Hamm. Nó đã chỉ ra rõ ràng rằng đây là một thoả thuận thanh toán trước cần được chứng thực. Vì việc chứng thực không được thực hiện, thoả thuận là vô hiệu. Điều này theo § 139 BGB dẫn đến việc hợp đồng mua bán hoàn toàn bị vô hiệu, OLG Hamm đã quyết định.
Nguyên đơn không thể chứng minh khoản thanh toán trước, vì hợp đồng mua bán không chứa bất kỳ dấu hiệu nào cho điều đó và các chuyển tiền là hành vi đơn phương của nguyên đơn và không phải là biên lai của người bán, OLG đã nói.
BGH: Hợp đồng mua bán không cần phải vô hiệu hoàn toàn
Tuy nhiên, BGH đã đi đến một quan điểm khác trong quá trình kháng cáo. Yêu cầu của nguyên đơn có thể xuất phát từ hợp đồng mua bán ký vào tháng 11 năm 2018 đối với phần quyền sở hữu chung thứ hai. Từ những phát hiện trước của OLG, không thể suy ra rằng hợp đồng mua bán vô hiệu hoàn toàn, theo các thẩm phán ở Karlsruhe.
BGH đã xác nhận rằng một thỏa thuận thanh toán trước phải được chứng thực công chứng. Điều này đặc biệt do thực tế là tại thời điểm thanh toán trước, yêu cầu về giá mua vẫn chưa tồn tại. Do đó, thanh toán trước không thể dẫn đến việc thực hiện từng phần của nghĩa vụ trả giá mua mà không có thỏa thuận tương ứng theo luật định. Do đó, một thỏa thuận thanh toán trước cần phải được chứng thực và không có chứng thực thì là vô hiệu. Nhưng điều này không nhất thiết có nghĩa rằng hợp đồng mua bán cũng vô hiệu hoàn toàn, theo BGH.
Người mua phải chứng minh khoản thanh toán trước
Mặc dù vậy, vô hiệu theo § 139 BGB bị phỏng đoán. Tuy nhiên, giả định này có thể bị bác bỏ trong các trường hợp đặc biệt, BGH tiếp tục nói. Điều này có thể xảy ra ở đây. Theo luận án thống nhất của BGH, giả định này sẽ bị bác bỏ nếu người mua có thể chứng minh việc thanh toán trước giá mua. Điều quyết định cho điều này là bằng chứng của việc thanh toán, các thẩm phán Karlsruhe khẳng định.
Nếu người mua có thể chứng minh việc thanh toán, thì kết luận hợp lý là các bên đã đồng ý với phần mua bán bất động sản đã được chứng thực mà không cần đến thoả thuận thanh toán trước. Điều này càng thêm phần xác đáng nếu người bán đã phát hành biên lai thanh toán. Tuy nhiên, đây không phải là điều kiện tiên quyết. Điều quyết định là người mua có thể chứng minh không thể chối cãi việc thanh toán theo quan điểm của mình, BGH chỉ rõ và đã gửi vụ án trở lại OLG Hamm. OLG Hamm giờ đây phải quyết định lại xem liệu nguyên đơn đã bác bỏ giả định vô hiệu hoàn toàn của hợp đồng mua bán chưa.
MTR Legal Rechtsanwälte tư vấn trong các giao dịch bất động sản và các vấn đề khác của luật bất động sản.
Hãy cảm thấy thoải mái khi liên lạc với chúng tôi!
