Trong trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh không có hạn do lỗi khuyết tật, cần phải có cảnh báo trước. Điều này đã được OLG Brandenburg xác nhận (Az.: 3 U 82/19).
Hợp đồng thuê kinh doanh không có thời hạn có thể chấm dứt một cách chính đáng. Nếu các bên không quy định thời hạn chấm dứt trong hợp đồng, thì thời hạn chấm dứt theo luật định là sáu tháng theo § 580a BGB. Trong một số trường hợp nhất định, hợp đồng thuê kinh doanh cũng có thể được chấm dứt đặc biệt. Một lý do quan trọng để người thuê có thể chấm dứt hợp đồng đặc biệt có thể là sự xuất hiện nhiều lần của các khuyết tật trên tài sản thuê. Tuy nhiên, trong hầu hết các trường hợp, cần phải có cảnh báo trước để việc chấm dứt đặc biệt có hiệu lực, theo văn phòng luật doanh nghiệp MTR Rechtsanwälte.
Đây cũng là nội dung của một phán quyết của OLG Brandenburg vào ngày 7 tháng 7 năm 2020 (Az.: 3 U 82/19). Ở đây, bên thuê đã chấm dứt đặc biệt và chấm dứt ngay hợp đồng thuê kinh doanh vì lỗi khuyết tật liên tục xuất hiện trên tài sản thuê. Trong các phòng đã có bảy lần thâm nhập nước trong khoảng thời gian 12 năm. Mỗi lần, bên cho thuê đã phản ứng với thiệt hại bằng việc sửa chữa và vệ sinh.
Do khuyết tật rõ ràng vẫn không thể được loại bỏ, bên thuê đã phản ứng với lần thâm nhập nước tiếp theo bằng cách chấm dứt ngay lập tức hợp đồng thuê. Họ bỏ qua cảnh báo trước.
Bên cho thuê không công nhận việc chấm dứt ngay lập tức và kiện đòi thanh toán tiền thuê còn thiếu. Thành công. Giống như tòa án quận Cottbus, Tòa án Cao cấp Brandenburg cũng đã quyết định trong kháng cáo rằng việc chấm dứt ngay lập tức là không hợp lệ vì thiếu cảnh báo trước.
Mặc dù các thiệt hại do nước thường xuyên xảy ra, nhưng việc cảnh báo vẫn không thể thiếu. Không thể cho rằng cảnh báo sẽ không hiệu quả, theo OLG. Vì bên cho thuê đã mỗi lần phản ứng với một báo cáo thiệt hại bằng việc sửa chữa. Họ không hề từ chối sửa chữa khuyết điểm một cách quyết định, tòa án tiếp tục chỉ rõ. Ngoài ra, phạm vi và tác động của sự kiện thiệt hại không nghiêm trọng đến mức bên thuê không thể đợi thêm – ít nhất là một thời gian ngắn – sau khi đặt hạn.
Khi có câu hỏi về luật thuê mướn kinh doanh, các luật sư có kinh nghiệm có thể tư vấn.
