Hợp đồng mua bán không bị vô hiệu do thỏa thuận trốn thuế – BGH V ZR 115/22
Mặc dù có một cái gọi là thỏa thuận tiền đen, một hợp đồng mua bán bất động sản không nhất thiết phải vô hiệu. Điều này đã được BGH quyết định bằng phán quyết ngày 15 tháng 3 năm 2024 (Az.: V ZR 115/22). Điều này có thể khi mục đích chính của hợp đồng mua bán không phải là trốn thuế, mà là mua bán bất động sản.
Trong các giao dịch bất động sản, thường có rất nhiều tiền được chuyển đổi chủ sở hữu. Hơn nữa, cơ quan thuế cũng muốn kiếm lời. Sự cám dỗ có thể lớn, ít nhất là để tiết kiệm một chút ở phần thuế và ghi trong hợp đồng mua bán công chứng một giá bán thấp hơn so với mức đã thỏa thuận và được thanh toán thực tế. Tuy nhiên, không được khuyến khích điều này. Vì một mặt, hành vi đó là trốn thuế, do đó các bên trong hợp đồng có thể bị truy tố hình sự, và mặt khác, hợp đồng mua bán có thể bị vô hiệu, theo công ty luật kinh tế MTR Legal Rechtsanwälte, công tư vấn trong lĩnh vực luật bất động sản.
Khai báo giá mua sai trong hợp đồng công chứng mua bán
Tuy nhiên, hợp đồng mua bán có thể vẫn có hiệu lực mặc dù có thỏa thuận tiền đen, như phán quyết của Tòa án Liên bang Đức ngày 15 tháng 3 năm 2024 cho thấy. Trong trường hợp cơ bản, các bên đã thỏa thuận giá mua bất động sản là 150.000 Euro. Trong hợp đồng công chứng, họ chỉ cho công chứng một giá mua là 120.000 Euro. 30.000 Euro không được công chứng đã được bên mua trả bằng tiền mặt cho bên bán trước lễ công chứng.
Bên bán sau đó tự thú nộp tài liệu khai báo việc giảm số tiền thuế giao dịch tài sản. Kết quả là, đã có tranh cãi giữa bên bán và bên mua về hiệu lực của hợp đồng mua bán và việc hủy bỏ hợp đồng.
BGH: Hợp đồng mua bán có hiệu lực
Vụ việc cuối cùng đã được đưa ra Tòa án Liên bang Đức. Các thẩm phán ở Karlsruhe nhận định trước tiên rằng hợp đồng mua bán công chứng là một thỏa thuận giả tạo do cố ý khai báo giá mua sai, điều này làm cho hợp đồng vô hiệu theo Điều 117, Khoản 1, Bộ luật Dân sự Đức. Tuy nhiên, giao dịch tư pháp bị che giấu, tức là hợp đồng mua bán miệng bất động sản với giá mua cao hơn, có hiệu lực. Khuyết điểm về hình thức đã được sửa chữa bằng việc chuyển giao quyền sở hữu và ghi tên người mua vào sổ địa chính. Do đó, người mua đã trở thành chủ sở hữu của bất động sản. Điều này chỉ khác nếu hợp đồng mua bán bị vô hiệu.
Tuy nhiên, điều này không phải là trường hợp theo Tòa án Liên bang Đức. Vì thỏa thuận tiền đen không dẫn đến sự vô hiệu của toàn bộ hợp đồng mua bán do vi phạm cấm kỵ pháp luật. Khi giá mua được ghi trong một hợp đồng mua bán bất động sản thấp hơn mức thỏa thuận miệng để trốn thuế, có thể có một cái gọi là thỏa thuận tiền đen. Tuy nhiên, điều này không làm cho hợp đồng mua bán vô hiệu. Hợp đồng mua bán chỉ bị vô hiệu nếu ý định trốn thuế là mục đích duy nhất hoặc chính của hợp đồng. Tuy nhiên, điều này thường không phải là trường hợp khi việc mua bán bất động sản được thực hiện một cách nghiêm túc. Một hợp đồng có liên quan đến việc trốn thuế chỉ vô hiệu nếu việc trốn thuế tạo thành mục đích chính của hợp đồng, các thẩm phán ở Karlsruhe đã giải thích thêm.
Phân biệt với thỏa thuận tiền đen trong các hợp đồng lao động
Trong khi đó, họ đã phân biệt rõ ràng án lệ của họ về các hợp đồng mua bán bất động sản và đất đai với các án lệ về thỏa thuận tiền đen trong các hợp đồng lao động. Các thỏa thuận trong hợp đồng lao động, dẫn đến một bên hợp đồng không thực hiện các nghĩa vụ thuế của mình, có thể dẫn đến sự vô hiệu toàn bộ hợp đồng theo luật chống lao động trái phép. Tuy nhiên, những quy định này không thể áp dụng đối với thỏa thuận tiền đen trong khuôn khổ các hợp đồng mua bất động sản, như BGH tuyên bố.
Ở đây, thỏa thuận về khai báo một giá mua sai tuy là có vấn đề pháp lý. Nhưng điều này chỉ ảnh hưởng đến toàn bộ hợp đồng khi việc trốn thuế bị cấm tạo thành mục đích chính của hợp đồng, Tòa án Liên bang Đức khẳng định. Do đó, hợp đồng mua bán trong trường hợp đang xét xử không bị vô hiệu do thỏa thuận tiền đen. Ở đây, giao dịch bất động sản đã được thực hiện một cách nghiêm túc. Ý chí trao đổi lợi ích nghiêm túc được thể hiện qua việc ký kết hợp đồng mua bán và việc thực hiện hợp đồng, như Tòa án Liên bang Đức chỉ rõ. Ngay cả khi thỏa thuận tiền đen tự nó là vô hiệu, điều đó không dẫn đến sự vô hiệu của toàn bộ hợp đồng.
MTR Legal Rechtsanwälte đồng hành cùng bạn trong các giao dịch bất động sản và tư vấn về các chủ đề khác liên quan đến luật bất động sản.
Hãy liên hệ với chúng tôi!
