Phán quyết của Tòa án Tài chính Liên bang về việc miễn thuế vì tự sử dụng, mã số: IX R 14/22
Nếu thời gian giữa việc mua và bán một bất động sản ít hơn mười năm, lợi nhuận từ việc bán sẽ phải chịu thuế. Một ngoại lệ là việc tự sử dụng. Khi đó, việc miễn thuế có thể áp dụng khi bán trong vòng mười năm kể từ khi mua. Tuy nhiên, việc bán một phần đất vườn tách rời trước thời hạn mười năm là không miễn thuế. Tòa án Tài chính Liên bang đã quyết định điều này trong phán quyết ngày 26 tháng 9 năm 2023 (mã số: IX R 14/22).
Nếu một bất động sản được mua và bán lại trong vòng mười năm, nó được coi là một giao dịch bán tư nhân. Lợi nhuận từ loại giao dịch này thông thường phải chịu thuế thu nhập. Một ngoại lệ có thể xảy ra chỉ khi bất động sản được người nộp thuế sử dụng vào mục đích ở, theo công ty luật MTR Legal Rechtsanwälte, chuyên tư vấn về luật thuế.
Không miễn thuế cho phần đất vườn tách rời
Ngoại lệ như vậy không được áp dụng nếu một phần đất vườn được tách rời và bán đi. Điều này được Tòa án Tài chính Liên bang (BFH) làm rõ trong quyết định ngày 26 tháng 9 năm 2023.
Trong trường hợp cơ bản, những người nộp thuế đã mua một khu đất với một tòa nhà trang trại cũ vào năm 2014. Trong tòa nhà đó, những người nộp thuế cư trú. Khu đất bao gồm khoảng 4.000 mét vuông mà những người nộp thuế đã sử dụng như một khu vườn. Sau đó, họ đã tách một dải rộng khoảng 1.000 mét vuông từ khu vườn và bán vào năm 2019.
Những người nộp thuế đã không khai báo việc bán một phần đất trong tờ khai thuế thu nhập của mình. Tuy nhiên, cơ quan thuế có thẩm quyền đã ghi nhận số tiền thu được từ việc bán trong thông báo thuế thu nhập năm 2021 và đánh thuế theo luật thuế thu nhập.
BFH bác đơn kiện
Những người nộp thuế đã chống lại điều đó. Họ lập luận rằng việc bán phần đất không đáp ứng đủ điều kiện của một giao dịch bán tư nhân, ít nhất là lợi nhuận từ việc bán vì sử dụng cho mục đích ở không phải chịu thuế.
Tuy nhiên, đơn kiện không thành công ở lần xét xử cuối cùng trước Tòa án Tài chính Liên bang. Các thẩm phán tài chính tại Munich quyết định rằng, các nguyên đơn đã thu được những khoản thu nhập khác từ một giao dịch bán tư nhân, và những khoản này phải chịu thuế.
Nếu thời gian giữa việc mua và bán một bất động sản là dưới mười năm, phát sinh các thu nhập khác từ một giao dịch bán tư nhân. Theo § 23 Luật Thuế Thu nhập (EStG), những thay đổi giá trị được thực hiện trong thời gian mười năm của một tài sản kinh tế mà thuộc tài sản tỉnh tư của người nộp thuế phải chịu thuế thu nhập. Điều kiện tương quan kinh tế là đủ, theo BFH.
Thu nhập khác từ giao dịch bán tư nhân
Điều kiện tương quan kinh tế có thể xem xét khi một tài sản kinh tế được mua, nhưng chỉ bán một phần. Danh tính kinh tế của một tài sản kinh tế được chia phần vẫn còn nguyên vẹn khi việc chia nhỏ diễn ra mà không cần các biện pháp kỹ thuật phức tạp và khả năng thị trường của tài sản kinh tế trước đó vẫn tiếp tục trong các phần. Điều này cũng được BFH giải thích rõ với các khu đất.
Do đó, cơ quan thuế và Tòa án Tài chính Niedersachsen đã chính xác khi xem những khoản thu nhập khác từ một giao dịch bán tư nhân trong trường hợp hiện tại. Bởi vì phần đất trống được bán không phải là một tài sản kinh tế khác về chất lượng. Dù các mảnh đất có kích thước khác nhau sau khi bán, chúng không khác nhau về loại, chức năng và giá trị, theo BFH.
Sử dụng vào mục đích ở chỉ đối với mảnh đất có xây dựng
Lợi nhuận từ việc bán không thể được miễn thuế vì sử dụng cho mục đích ở, các thẩm phán tại Munich tiếp tục làm rõ. Miễn thuế chỉ có thể áp dụng khi một tài sản chỉ được sử dụng hoàn toàn cho mục đích ở trong thời gian giữa việc mua và bán, hoặc đã được sử dụng cho mục đích ở trong năm bán và hai năm trước đó. Điều này yêu cầu tài sản kinh tế được người nộp thuế tự ở và với ý định định cư lâu dài. Đối với một mảnh đất không xây dựng thì không phải như vậy. Chỉ có thể miễn thuế cho mảnh đất có tòa nhà, không phải cho phần đất chưa xây dựng. Điều này cũng áp dụng nếu một phần đất trước đây như là khu vườn được tách ra và bán, theo quyết định của BFH.
MTR Legal Rechtsanwälte tư vấn trong việc tranh chấp thuế với cơ quan tài chính và các vấn đề khác của luật thuế.
Hãy liên hệ liên hệ với chúng tôi.
