Trong hợp đồng thuê thương mại, quyền giảm tiền thuê có thể bị loại trừ, với điều kiện là quyền yêu cầu hoàn trả tiền thuê đã trả thừa vẫn còn. Đây là quyết định của Tòa phúc thẩm Düsseldorf.
Luật thuê kinh doanh khác biệt trong nhiều điểm so với hợp đồng thuê nhà ở tư nhân. Theo Điều 536 Bộ luật Dân sự Đức (BGB), người thuê có thể giảm tiền thuê nếu tài sản thuê có khiếm khuyết. Tòa phúc thẩm Düsseldorf đã quyết định vào ngày 24 tháng 5 năm 2022 rằng quyền giảm này có thể bị loại trừ trong hợp đồng thuê các không gian được sử dụng thương mại (Mã số: 24 U 368/20).
Tuy nhiên, có một hạn chế khi loại trừ quyền giảm tiền thuê. Theo quyết định của Tòa phúc thẩm Düsseldorf, quyền giảm này chỉ có thể bị loại trừ nếu người thuê có quyền yêu cầu hoàn trả tiền thuê đã trả thừa, giải thích bởi hãng luật kinh tế MTR Legal Rechtsanwälte, đơn vị cũng tư vấn về luật bất động sản và luật thuê thương mại.
Trong vụ việc trước Tòa phúc thẩm Düsseldorf, người thuê một nhà kho muốn giảm tiền thuê. Tuy nhiên, chủ nhà tuyên bố rằng quyền giảm tiền thuê đã bị loại trừ trong hợp đồng thuê. Ở cấp sơ thẩm, Tòa án tỉnh Wuppertal đã xác nhận quyền của người thuê và quyết định rằng quy định loại trừ quyền giảm tiền thuê theo Điều 556b Khoản 2 BGB là vô hiệu.
Tuy nhiên, trong thủ tục phúc thẩm, Tòa phúc thẩm Düsseldorf đã lật ngược quyết định này. Tòa ngay lập tức đưa ra rằng quy định của Điều 556b Khoản 2 BGB không áp dụng cho các hợp đồng thuê thương mại và do đó, việc loại trừ quyền giảm tiền thuê là hợp pháp. Để biện minh, tòa tiếp tục giải thích rằng hạn chế của quyền giảm tiền thuê trong một hợp đồng thuê các không gian thương mại mà người thuê tạm thời bị bắt buộc phải thanh toán đầy đủ tiền thuê để bảo đảm thu nhập hiện tại của người thuê không tạo ra sự thiệt hại bất hợp lý đối với người thuê. Tuy nhiên, điều kiện là người thuê phải có quyền yêu cầu hoàn trả cho khoản tiền thuê đã trả thừa, Tòa phúc thẩm Düsseldorf nhấn mạnh.
MTR Legal Rechtsanwälte tư vấn về các vấn đề luật bất động sản và luật thuê thương mại.
