OLG Zweibrücken: Không giá cao hơn do chi phí vật liệu tăng
Chi phí xây dựng tăng và lãi suất cao đã khiến việc mua một bất động sản không dễ dàng hơn vào thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, ai đã thỏa thuận giá cố định với một công ty xây dựng thì phải có thể tin rằng giá đó sẽ được giữ vững. Điều này được thể hiện qua quyết định của Tòa án Tối cao Zweibrücken ngày 13 tháng 7 năm 2023 (Az.: 5 U 188/22). OLG Zweibrücken đã quyết định rằng một điều khoản hợp đồng cho phép công ty xây dựng tăng giá một cách đơn phương mặc dù đã có thỏa thuận giá cố định là không hợp lệ.
Quyết định xây dựng một ngôi nhà hoặc mua một bất động sản thường liên quan đến một khoản chi phí tài chính lớn. Điều này càng đúng hơn trong thời điểm chi phí xây dựng đang tăng và lãi suất cao như hiện nay. Do đó, việc kiểm tra kỹ các điều khoản trong các hợp đồng đã ký kết là rất quan trọng, theo công ty luật MTR Legal Rechtsanwälte, nơi cung cấp tư vấn trong lĩnh vực pháp lý bất động sản.
Xây dựng nhà bền vững với giá cố định
Trong vụ việc tại OLG Zweibrücken, một cặp vợ chồng đã ký hợp đồng vào tháng 12 năm 2020 với một công ty xây dựng để xây dựng một ngôi nhà bền vững. Công ty này đã cam kết trong hợp đồng rằng sẽ xây dựng một ngôi nhà bền vững trên lô đất của cặp vợ chồng với giá 300.000 Euro. Các bên đã sử dụng một mẫu hợp đồng của công ty để ký kết hợp đồng. Trong mẫu này có một điều khoản hợp đồng quy định rằng cả hai bên đều bị ràng buộc bởi giá đã thỏa thuận cho đến khi hết hạn một năm kể từ ngày ký kết hợp đồng. Ngoài ra còn có điều kiện là công việc xây dựng phải bắt đầu trong vòng ba tháng kể từ ngày ký kết hợp đồng.
Tuy nhiên, việc bắt đầu xây dựng đã bị trì hoãn. Do đó, khoảng sáu tháng sau khi ký kết hợp đồng, vào tháng 6 năm 2021, công ty xây dựng thông báo rằng giá đã thỏa thuận sẽ tăng khoảng 50.000 Euro lên 350.000 Euro. Công ty giải thích rằng có sự tăng trưởng đột biến về giá vật liệu xây dựng và những chi phí tăng này chưa thể lường trước được khi ký kết hợp đồng.
Chủ nhà yêu cầu bồi thường chi phí phát sinh thêm
Cặp vợ chồng không chấp nhận sự tăng giá này. Thay vào đó, họ yêu cầu công ty bắt đầu với công việc xây dựng. Khi công ty từ chối bắt đầu công việc xây dựng, cặp vợ chồng đã tuyên bố hủy bỏ hợp đồng và ký hợp đồng với một công ty xây dựng khác. Tuy nhiên, công ty này định giá cao hơn giá cố định ban đầu cho việc xây dựng ngôi nhà bền vững.
Do đó, cặp đôi yêu cầu công ty xây dựng đầu tiên bồi thường cho các chi phí phát sinh thêm do việc xây dựng ngôi nhà. Họ lập luận rằng, những chi phí cao hơn này chỉ xuất hiện vì công ty đã từ chối bắt đầu công việc xây dựng theo giá cố định được thỏa thuận.
Vụ kiện của cặp vợ chồng đã thành công ngay tại phiên tòa sơ thẩm tại Tòa án Quận Kaiserslautern (Az.: 2 O 274/22). Mặc dù công ty xây dựng đã kháng cáo quyết định này, nhưng không thành công trước Tòa án Tối cao Zweibrücken.
Công ty xây dựng đã trình bày rằng việc xây dựng ngôi nhà bền vững theo giá cố định ban đầu không còn khả thi vì lý do kinh tế. Với công ty này, giá thỏa thuận là nguy cơ sinh tồn và thực hiện hợp đồng không còn có thể chấp nhận được.
OLG Zweibrücken: Điều khoản điều chỉnh giá không hợp lệ
Với lý lẽ này, công ty đã không thành công tại OLG Zweibrücken. Sau khi Tòa án tối cao đã thông báo cho công ty rằng họ có ý định từ chối đơn kháng cáo, công ty đã rút lại biện pháp kháng cáo.
Vì công ty không muốn thực hiện việc xây dựng nhà theo giá thỏa thuận, cặp đôi đã có quyền hủy bỏ hợp đồng và thuê một công ty khác. Cặp đôi có thể yêu cầu công ty bồi thường chi phí phát sinh, OLG đã tuyên bố rõ ràng.
Để giải thích, OLG cho rằng công ty xây dựng đã nợ việc xây dựng nhà theo giá cố định đã thỏa thuận. Theo điều khoản điều chỉnh giá được đưa vào hợp đồng, công ty có thể đơn phương tăng tiền thù lao đã thỏa thuận. Do khách hàng bị thiệt thòi không phù hợp, điều khoản là không hợp lệ, theo OLG Zweibrücken. Bởi lẽ khách hàng không thể từ điều khoản mà kết luận về mức tăng giá họ phải đối mặt khi ký kết hợp đồng. Công ty có thể bảo vệ chống lại rủi ro tăng giá vật liệu không lường trước được với những quy định cũng đồng thời đáp ứng đủ lợi ích của khách hàng, tòa án đã giải thích.
Quyết định cho thấy rằng việc ký kết hợp đồng một cách an toàn pháp lý trong lĩnh vực pháp luật bất động sản đóng vai trò quan trọng và việc kiểm tra các điều khoản trong hợp đồng xây dựng hoặc hợp đồng mua bán có thể đáng để làm.
MTR Legal Rechtsanwälte cung cấp tư vấn trong luật bất động sản.
Hãy liên hệ với chúng tôi!
