Lỗi vật chất trong mua bán bất động sản bị che giấu – Phán quyết của BGH về nghĩa vụ khai báo Az.: V ZR 43/23
Người bán bất động sản phải tiết lộ các khuyết tật của bất động sản. Điều này áp dụng theo một phán quyết của Tòa án Tối cao Liên bang ngày 27 tháng 10 năm 2023 ngay cả khi trong hợp đồng mua bán có thỏa thuận miễn trừ bảo hành (Az.: V ZR 43/23).
Theo luật bất động sản, người bán phải tự động thông báo cho người mua về những khuyết tật nghiêm trọng của bất động sản. Để bảo vệ bản thân khỏi yêu cầu bồi thường thiệt hại, người bán có thể thỏa thuận miễn trừ bảo hành trong hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, miễn trừ bảo hành chỉ có thể thỏa thuận cho những khuyết tật rõ ràng mà người mua có thể nhận biết được. BGH với phán quyết mới nhất đã làm tăng trách nhiệm khai báo của người bán bất động sản ngay cả khi có thỏa thuận miễn trừ bảo hành, theo công ty luật MTR Legal Rechtsanwälte , chuyên tư vấn về pháp luật bất động sản.
Trách nhiệm do lỗi vật chất bị loại trừ trong hợp đồng
Trong trường hợp nền tảng của vụ việc, nguyên đơn đã mua một mảnh đất có ngôi nhà ở đơn lập vào tháng 6 năm 2016. Trong hợp đồng mua bán, đã có thỏa thuận loại trừ trách nhiệm do lỗi vật chất. Ngôi nhà cũng có một sân thượng có mái che mà trong quảng cáo của môi giới đã đề cập đến. Tuy nhiên, mái của sân thượng bị dột. Người bán đã không khai báo cho người mua về khuyết tật này.
Khi người mua phát hiện ra thiệt hại, anh ta đã kiện đòi thanh toán chi phí sửa chữa ước tính là khoảng 32.000 Euro. Ban đầu, đơn kiện này chỉ thành công một phần. Tòa án Tối cao Bremen đã xác nhận rằng mái của sân thượng bị dột là một lỗi vật chất, nhưng thỏa thuận loại trừ trách nhiệm do lỗi vật chất có hiệu lực. Không thể xác định rằng người bán đã che giấu lỗi vật chất một cách gian lận.
Lỗi vật chất bị che giấu gian lận
Tuy nhiên, BGH lại có quan điểm khác. Để giải thích, BGH cho rằng sự dột của mái sân thượng là một lỗi vật chất chứ không chỉ là triệu chứng của một lỗi vật chất. Việc nước vào qua mái sân thượng đã bị người bán che giấu và do đó đã hành động gian lận, mặc dù người bán không hoặc chỉ biết một phần nguyên nhân, theo các thẩm phán Karlsruhe.
BGH tiếp tục giải thích rằng người mua không thể nhận biết được lỗi này. Mặc dù mái sân thượng đã được đưa ra thảo luận trước khi ký hợp đồng, người bán đã không đề cập đến việc nước vào qua mái và đã che giấu lỗi vật chất một cách gian lận.
BGH đã trả lại vụ việc cho OLG Bremen, nơi mà giờ đây phải quyết định về mức đền bù thiệt hại.
MTR Legal Rechtsanwälte tư vấn về các giao dịch bất động sản và các vấn đề khác của luật bất động sản.
Hãy liên hệ với chúng tôi.
