Постанова Федерального Верховного суду від 23.01.2025 – Аз.: V ZB 10/24
Для нерухомості може бути надане право переважної купівлі. При цьому розрізняють суб’єктивно-речове та суб’єктивно-особисте право переважної купівлі. Потрібно звернути увагу на те, що одне право переважної купівлі не може просто так бути перетворене в інше, як показує постанова BGH від 23 січня 2025 року (Аз.: V ZB 10/24).
Суб’єктивно-речове право переважної купівлі надається відповідному власнику певної земельної ділянки. Відповідно його можна перенести або успадкувати. Суб’єктивно-особисте право переважної купівлі, однак, пов’язане з певною особою, якій надається це право переважної купівлі. Воно не підлягає передачі, повідомляє юридична фірма MTR Legal Rechtsanwälte, яка зокрема консультує в галузі права на нерухомість.
BGH на своїй ухвалі підкреслив, що право переважної купівлі не можна просто перетворити. Замість цього необхідно спочатку розв’язати попереднє право переважної купівлі, а потім обґрунтувати нове право переважної купівлі. Це застосовується навіть в тому випадку, якщо вигодонабувач вже є власником діючої земельної ділянки.
Земельний реєстр відхилив перетворення
У розглядуваній справі власниця однієї земельної ділянки надала власниці сусідньої земельної ділянки суб’єктивно-речове право переважної купівлі на всі випадки. Дві власниці домовилися, з нотаріальною посвідченням, змінити наявне право переважної купівлі на суб’єктивно-особисте право переважної купівлі, так що воно належало б власниці сусідньої земельної ділянки. Це право переважної купівлі не було б спадковим або такими, що передається.
Однак земельний реєстр скасував їхні плани і відхилив запит на зміну. Апеляційний суд Мюнхена підтвердив рішення земельного реєстру і відхилив скаргу власниць. Апеляційний суд обґрунтував це тим, що сторони просили про змістовно неприйнятне перетворення. Перетворення може здійснюватися тільки шляхом скасування та нової постави права переважної купівлі. BGH підтвердив рішення апеляційного суду Мюнхена.
Скасування та нове обґрунтування права переважної купівлі необхідні
BGH пояснив, що заплановане перетворення права переважної купівлі не є зміною змісту права згідно з § 877 BGB. Оскільки право переважної купівлі на користь відповідного власника земельної ділянки не може бути змінене шляхом зміни права на користь певної особи. Необхідним є, навпаки, скасування попереднього і обґрунтування нового права переважної купівлі. При цьому не має значення, якщо вигодонабувач саме є власником діючої земельної ділянки.
Зміна змісту згідно з § 877 BGB за загальною думкою, з самого початку виключається, якщо змінюється власник права на земельну ділянку. Як це й відбувається при зміні суб’єктивно-речового права переважної купівлі на суб’єктивно-особисте право переважної купівлі, підкреслив BGH. Адже тут право змінюється з прав власника облагодіяна ділянка в право певної особи. На це ніяк не вплине те, що вигодонабувач вже є власником діючої земельної ділянки. При продажу цієї ділянки будуть помітні наслідки зміни права переважної купівлі. Адже покупець ділянки спочатку також отримає право переважної купівлі щодо іншої ділянки. При зміні в суб’єктивно-особисте право переважної купівлі право залишилося б у особи і було б роз’єднане з сусідньою ділянкою, так BGH.
Немає порядокотворного перетворення
Суб’єктивно-речове та суб’єктивно-особисте право переважної купівлі є двома різними правами. Перетворення не може бути розглянуто як просто зміну змісту права, пояснили карлсруйські судді далі. Право переважної купівлі на користь відповідного власника земельної ділянки не може бути відокремлене від власності на цю ділянку. Якщо зміна суб’єктивно-речового права переважної купівлі на суб’єктивно-особисте право переважної купівлі була б дозволена, право переважної купівлі втратило б свою прив’язку до земельної ділянки. Це не сумісно з § 1103 абз. 1 BGB, підкреслив BGH.
Порядокові перетворення права переважної купівлі, згідно з рішенням BGH, неможливі.
MTR Legal Rechtsanwälte консультують у праві на нерухомість.
Будь ласка, зв’яжіться з нами !
