Federal Mahkeme’nin kararının arka planı
Federal Mahkeme (BGH), 2 Şubat 2023 tarihli kararıyla (Az.: VIII ZB 58/21) ev sahiplerinin hangi şartlarda kiracılarına karşı önleyici tahliye davası açma hakkına sahip olabileceği konusunu ele aldı. Bu davada belirleyici olan, kiracının kira sözleşmesinin bitiminden sonra, başka bir konut bulana kadar kira konusu taşınmazı gönüllü olarak teslim etmeyeceğini açıkça bildirmesiydi.
Başlangıç durumu: Fesih ve kiracının tepkisi
BGH’nin değerlendirdiği davada, kira sözleşmesinin feshi tebliğ edildikten sonraki durum merkezdeydi. Kiracı, yeni bir konut arayışının şu ana kadar başarısız olması nedeniyle talep edildiği şekilde evi tahliye edip geri veremeyeceğini ev sahibine bildirmişti. Mahkemeye göre bu beyan, malikin iade talebine uymama konusunda açık bir reddetme anlamı taşımaktadır.
Önleyici tahliye davasının önemi
Medeni usul hukuku, alacaklının talebi henüz muaccel olmadan, borçlunun yükümlülüğünü gönüllü olarak yerine getirmeyeceğine dair somut emareler mevcutsa, önleyici bir dava açılmasına prensipte izin vermektedir. BGH, kiracının kira süresi sonunda taşınmazdan çıkmayacağına dair açık bir niyet beyanının, önleyici tahliye davasını haklı kılabileceğini netleştirmiştir. Burada asıl şart, malikin aksi takdirde mülkiyet hakkını ancak gecikmeli veya ek bir prosedür yolu ile kullanabiliyor olmasını makul şekilde öngörebilmesidir.
Uygulama alanının netleştirilmesi
Mahkeme, kiracının her belirsiz veya olumsuz söyleminin önleyici tahliye davasını haklı göstermediğini vurguladı. İçerikten somut ve ciddi bir ret anlamı çıkması gerekmektedir. Bu karar önemli bir ayrımı ortaya koymaktadır: Sadece genel veya henüz bağlayıcı olmayan ifadeler, tahliye talebinin muaccel olmasından önce bir dava açılmasını haklı kılmak için yeterli değildir.
Ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişkilere etkileri
Taşınmazın geç teslimi durumunda ortaya çıkabilecek riskler
BGH’nin içtihatı, kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra taşınmazın boşaltılması konusunda belirsizlik bulunan durumlarda ev sahiplerinin hukuki güvencesini artırmaktadır. Önleyici dava imkanı sayesinde, ev sahipleri gecikmeden dolayı oluşabilecek zaman ve maliyet kayıplarının, özellikle ticari ve özel gayrimenkullerde önemli ekonomik sonuçlara yol açmasını önleyebilirler. Bu kararla, kiracılara açıkça reddetmenin sonuçlarının bilincinde olmaları gerektiği ve bu yolla bir tahliye davasının tetiklenebileceği hatırlatılmış olmaktadır.
Usul hukukuna etkileri
Önleyici davanın güvenilir bir şekilde uygulanabilmesi, ev sahibi tarafın usuli haklarını korumaktadır. Bu şekilde, tahliye talebinin fiilen muaccel olmasından önce, eğer açıkça beyan edilen bir edim reddi mevcutsa, ev sahibi harekete geçebilmektedir. Maddi ve usuli unsurların yapıcı iş birliği burada öne çıkmaktadır: Önleyici dava yetkisi, etkin bir hak arama imkanı sunar; ama bu arada kiracıların korunması da zayıflatılmaz, çünkü ancak ciddi ve gerekçeli ret beyanları dikkate alınabilir.
Benzer durumlarla ayrım çizgisi
Federal Mahkeme’nin kararı, kiracıdan kaynaklanan belirsizlik ile kesin olarak kabul edilmiş bir edim reddi arasında titizlikle ayrım yapmaktadır. Uygulamada önemli olan, önleyici davanın açıkça bir edim reddi beyanına dayanması gerektiğidir. Belirsiz veya koşula bağlı açıklamalar yeterli değildir. Bu nedenle, ret beyanının ciddiyeti konusundaki ispat ve açıklama yükü de ev sahibine aittir.
Uygulama için önemi
Güncel karar, özellikle işverenler ile varlıklı bireyler açısından önem arz etmektedir; zira bu kişiler, fesih bildirimini aldıkları anda tahliyenin zamanında gerçekleşmeyeceğiyle karşılaşabilmektedir. Kiracı tarafın, uygun bir alternatif bulunmadıkça taşınmazı boşaltmayacağını önceden ve açıkça belirtmesi, ev sahibine hak talebini yargı yoluyla ileri sürme imkanı tanımaktadır.
Sonuç ve öngörü
BGH, 2 Şubat 2023 tarihli kararıyla, öngörülebilir bir edim reddi halinde ev sahiplerinin daha hızlı hukuki güvenceye ulaşabilecekleri pratik bir çerçeve oluşturmuştur. Ancak, bu içtihadın uygulanması için kiracı tarafın açıklamalarının dikkatli şekilde belgelenmesi ve her olayın kendi özelliklerine göre değerlendirilmesi gerekmektedir. Karar ev sahipleri için hukuki güvence sağlarken, kiracı hakları ile olan denge de her somut olayda göz önüne alınmalıdır.
Hukuki değerlendirme ve bunun bireysel sözleşme ilişkileri açısından geniş kapsamlı sonuçları çok yönlü olabilir. Taşınmaz tahliye davaları ve kira hukuku ile ilgili daha fazla hukuki sorularınızda MTR Legal’in Rechtsanwalt kadrosu Almanya genelinde ve uluslararası düzeyde başvuru merciinizdir.
