İmar Hukuku İzni Durumunda Komşuluk Hukuku Talepleri: Etkileri ve Sınırları
Alman hukukunda komşu taşınmaz sahipleri arasındaki ilişki çeşitli düzenlemelerle şekillendirilmiştir, özellikle de özel komşuluk hukuku alanında. Tartışmalı bir alan ise, komşu taşınmazda gerçekleştirilen inşaat işlemleri olup, bu işlemlere karşı komşular sıklıkla hukuki adımlar atmayı düşünmektedir. Federal Mahkeme’nin (BGH) 2 Şubat 2024 tarihli (Dosya No: V ZR 99/21) kararı, mevcut bir inşaat ruhsatının komşuluk hukukuna dayalı kaldırma ve men talebi üzerindeki etkilerini ayrıntılı olarak ele almak için bir fırsat sunmaktadır.
İmar Hukuku ile Özel Komşuluk Hukuku Arasındaki Gerilim Alanı
Ruhsatın Meşruiyet Dayanağı Olarak Kullanılması
Yetkili merciden alınan bir inşaat ruhsatı, prensip olarak bir inşaat projesinin yürürlükteki kamu hukukuna uygun olduğunu gösterir. Bu, özellikle imar planına ve yapı düzenlemelerine uygunluğun sağlanmasını içerir. Böyle bir ruhsat olmasına rağmen komşulardan itiraz gelirse, genellikle komşuluk hukukuna dayalı olarak inşaat faaliyetinin kaldırılması veya engellenmesi yönünde talepte bulunulup bulunulamayacağı sorusu gündeme gelir.
Komşuluk Hukukuna Dayalı Taleplerin İçeriği ve Kapsamı
BGB’nin 1004. ve 906. maddelerine göre komşuluk hukukuna dayalı talepler, sosyal açıdan kabul edilebilirliği aşan veya kendi taşınmazın kullanımını katlanılamaz şekilde etkileyen müdahalelere karşı ileri sürülür. Burada, kamu hukuku çerçevesinde izin alınmış fakat fiilen rahatsızlık veren kullanım ve yapıların özel hukuk taleplerinin konusu olup olamayacağı sıkça tartışılır. Bu durumda ayrıntılı bir değerlendirme gerekmektedir, çünkü medeni hukuk genel olarak kamu inşaat hukukunun yanında geçerli olmaya devam eder; ancak yapı yönetmelikleri bu konuda açıkça bağlayıcı düzenleme getirdiyse farklılık gösterebilir.
Federal Mahkeme Kararı: Hukuka Uygun Ruhsat Durumunda Özel Hukuktan Korunma Yoktur
BGH’nin kararıyla, geçerli bir inşaat ruhsatı olduğu sürece, özel komşuluk hukukuna dayalı kaldırma veya men taleplerinin temel olarak inşaat kullanıma karşı ileri sürülemeyeceği netleşmiştir. Mahkeme, gerekçesinde idari işlemlerin etki doğuran niteliğine vurgu yapmaktadır. İnşaat ruhsatı, müteahhit lehine bir meşruiyet etkisi doğurur; böylece şahıslar, idari olarak onaylanmış uygulamalara karşı genel bir düzeltici araç olarak özel hukuku kullanamamaktadır.
Etki Doğurma Niteliği ve Sonuçları
İnşaat ruhsatının etki doğurucu niteliği, bir inşaat projesinin, işlemlere katılan tüm taraflara – özellikle de komşulara – karşı, ruhsat geri alınmadığı, iptal edilmediği veya başka şekilde kaldırılmadığı sürece hukuka uygun sayılması anlamına gelir. Hatta inşaat yapılan yapı objektif olarak düzenlemelere aykırı olsa bile, ruhsat kesinleşmişse komşular arası ilişkide genellikle komşuluk hukukuna dayalı herhangi bir talep doğmaz.
İstisnalar ve Özel Durumlar
İnşaat ruhsatının lehteki engelleyici etkisine esaslı bazı istisnalar tanınmıştır; örneğin, ruhsatın verilmesinde maddi hatalar belirlenirse veya yanlış gerçeklere dayanarak ruhsat alınmışsa. Uygulamada ayrıca, imar ve medeni hukuk açısından özel durumlar söz konusu olabilir; örneğin, taşınmaz komşusu ruhsat işlemlerine dahil edilmemiş ve üçüncü şahsı koruyan bir hakkı ihlal edilmişse. Ancak yargısal denetim genellikle kamu yönetimiyle sınırlı olup özel hukukta son derece kısıtlıdır.
Özel Hukuk ve Kamu Hukuku Arasında Çatışma
Özel ve kamu hukukunun eşzamanlı geçerliliği bağlamında BGH kararı, inşaat ruhsatının etki doğurucu niteliğinin hukuki netlik sağladığını ve medeni hukuk ile idare mahkemeleri arasında çelişkili kararlar riskinin azaltılmak istendiğini ortaya koymaktadır. Medeni mahkemeler, genellikle inşaat ruhsatının olaylara bağlanmasına tabidir ve kamu hukuku meşruiyet etkisi sürdüğü sürece özel hukuk kapsamında kaldırma veya men taleplerine olumlu bakamaz.
Taşınmaz Sahipleri ve Yatırımcılar Açısından Pratik Sonuçlar
BGH kararı, inşaatla ilgili komşuluk anlaşmazlıklarında erken aşamada hukuki destek alınmasının önemini vurgulamaktadır. Özellikle şirketler, proje geliştiricileri ve yatırımcılar için kesinleşmiş bir inşaat ruhsatının önemli bir hukuki güvence sağladığı gibi, komşular açısından da müdahale olanaklarını yapı düzenleme sürecine yöneltmektedir. Ruhsat verilmesine karşı zamanında itiraz ve gerekirse hukuki yol başvurusu, kendi haklarını korumanın merkezi unsurlarıdır.
Komşu inşaat projelerinden olumsuz etkilendiğini düşünen taşınmaz sahipleri için, hareket alanı kamu hukukuna dayalı araçlara; örneğin inşaat ruhsatına itiraz ve idari davada geçici hukuki koruma talebine kaymaktadır. Medeni hukukta ise genellikle müteahhit lehine olan engelleyici etki devam eder.
Sonuç
BGH’nin kararı, komşular arasında sıkça duygusal olarak yürütülen ve hukuki açıdan karmaşık bir ihtilaf alanında açıklık getirmektedir. İnşaat ruhsatının etki doğurucu niteliği, özel hukuk kapsamında savunma haklarının uygulanabilirliğini önemli ölçüde sınırlamakta ve idari işlemlerin kesinliğine olan güveni artırmaktadır. Ancak, her bir işlemin ve her bir özel durumun ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekliliği devam etmektedir; zira bireysel vakalarda farklılıklar meydana gelebilir.
İmar hukuku izin süreçleri veya komşuluk hukukuna ilişkin ihtilaflarda özel sorular gündeme gelirse, bireysel durumun hukuki değerlendirmesinin yapılması yerinde olacaktır. MTR Legal’in Rechtsanwalt kadrosu, bu tür karmaşık hususları kapsamlı şekilde analiz etmek ve ilgili hukuki çerçeveyi açıklığa kavuşturmak için hizmetinizdedir.
