OLG Dresden’in 27.02.2024 tarihli kararı – Az. 5 U 2077/23
Ticari kira sözleşmelerinde, şekil koşullarına uyulmasına dikkat edilmelidir. Örneğin, yazılı şekil şartına aykırılık, kararlaştırılan sürelerin geçersiz olmasına yol açabilir. Bu, kararlaştırılan fesih sürelerinin geçersiz olduğu ve ticari alan kiracılığı sözleşmesinin bu nedenle yasal süreler içinde usulüne uygun olarak feshedilebileceği anlamına gelir. Bu durum, OLG Dresden’in 27 Şubat 2024 tarihli kararı (Az.: 5 U 2077/23) ile açıklığa kavuşmuştur.
Ticari kira hukuku, konut kira hukukundan temel noktalarda farklılık gösterir. Ticari kira sözleşmelerinde büyük ölçüde sözleşme özgürlüğü geçerlidir. Bu nedenle, tüm önemli anlaşmaların kira sözleşmesinde yazılı olarak yer alması çok daha önemlidir. Özellikle ticari alan kiracılığı sözleşmesinin süresi ve belirsiz süreli sözleşmelerde, kanuni düzenlemelerden farklı olan fesih süreleri önemli noktalar arasındadır. Bu fesih süreleri yazılı olarak kararlaştırılmadıysa, geçersiz olabilirler, diye belirtiyor MTR Legal Rechtsanwalte, ki bu kurum, emlak hukuku ve burada da ticari kira hukuku alanında danışmanlık vermektedir.
Yazılı olarak kararlaştırılmayan fesih süreleri geçersiz
Ticari bir kira ilişkisinde yazılı bir anlaşma eksikliğinin, fesih sürelerinin geçersizliğine yol açabileceğini, OLG Dresden’in 27.02.2024 tarihli kararı göstermektedir.
Temel olayda, kiracı bir GbR ile ofis alanları için bir kira sözleşmesi imzalamıştır. Taraflar, kira sözleşmesinin üç yıl süreyle sınırlı olacağını ve taraflardan biri, kira süresinin bitiminden en geç üç ay önce kira ilişkisinin uzatılmasına itiraz etmezse, her yıl otomatik olarak bir yıl uzayacağını kararlaştırmışlardır. Kira sözleşmesi kiracı ve iş yerlerini kiralayan GbR’nin bir ortağı tarafından imzalanmıştır. Sorun, kira sözleşmesinin altında GbR’nin ikinci ortağının imzasının eksik olmasıydı.
Mülk sahibi değiştiriyor
Kiralanan mülk sahibi değiştirince bu durum sorun haline geldi. Böylece alıcı, kira sözleşmesine kiralayan olarak girdi. Bu durumun kira ilişkisinin uzatılmasına itiraz ettiğini açıkladı ve kira sözleşmesini yasal süresi içinde feshetti. Yeni kiralayan, ilk kira sözleşmesinin yazılı şekil şartına uymadığı ve bu nedenle yasal fesih süresinin geçerli olduğu gerekçesiyle fesih işleminin gerçekleştirilebilir olduğunu ileri sürdü. Bu nedenle kiracılardan iş yerlerinin boşaltılmasını talep etti.
Fesih süreleri etkin bir şekilde kararlaştırılmamış
Bu anlaşmazlık Leipzig Bölge Mahkemesine intikal etti. Mahkeme, davalı kiracıların ticari kiralık alanları boşaltması ve teslim etmesi gerektiğine karar verdi. OLG Dresden de bu kararı temyiz aşamasında onayladı.
Yüksek Bölge Mahkemesi, yasal yazılı şeklin korunması için kira konusu, kira bedelinin miktarı ve kira süresinin de dahil olduğu temel sözleşme koşullarının sözleşme belgesinde belirtilmesi gerektiğini belirtti. Olaya göre, bir taraf birden fazla kişi tarafından temsil ediliyorsa, bu durumda olduğu gibi, GbR’nin iki ortağı tarafından, kira sözleşmesinin tüm yetkili kişiler tarafından imzalanması gereklidir. Yazılı şekil, yalnızca bir yetkili kişinin kira sözleşmesi imzalayıp, aynı anda diğer yetkili kişileri de, imzası eksik olanları temsil ettiğini belirten bir ifade eklemesi durumunda da sağlanabilir. Ancak burada böyle bir ek yoktu, diye belirtti OLG Dresden.
Kiracılar ve kiralayanlar yazılı şekle dikkat etmelidir
Gerekli yazılı şekil şartına uyulmamasının sonucunun, kira ilişkisinin belirsiz süreli olarak yapılması olduğunu belirtmiştir. Bu nedenle OLG Dresden, kararlaştırılan fesih süresinin, yasal fesih süresinden uzun olması durumunda geçerli olmadığını açıkça ifade etmiştir. Mevcut olayda, kira sözleşmesindeki uzatma maddesi, her yıl sözleşme bitiminden üç ay önce fesih yapılması gerektiği için yasal fesih süresinin fiilen uzatılmasına yol açmıştır. Dolayısıyla, OLG Dresden, ilgili maddenin geçersiz olduğunu ve feshin yasal olarak doğru bir şekilde gerçekleştiğini karar vermiştir.
Karar, ticari kira sözleşmelerinde hem kiracılar hem de kiralayanlar için yazılı şekil şartına uymanın zorunlu olduğunu, zira aykırılığın taraflardan biri için olumsuz sonuçlar doğurabileceğini açıkça ortaya koymaktadır.
MTR Legal Rechtsanwälte, gayrimenkul hukuku alanında uzun yıllara dayanan deneyime sahiptir ve ayrıca ticari kira hukukunda.
Lütfen iletişime geçin!
