Ticari kiralık mülklerde bakım ve onarım
Ticari kiracılık hukukunda sözde çatı ve bina hükmü defalarca sorun çıkarıyor. Gayrimenkul hukuku avukatı, hukuki anlaşmazlıklarda doğru başvuru noktasıdır.
Kiralanan mülkü kim muhafaza etmelidir? Bu, sadece özel kira ilişkilerinde değil, aynı zamanda ticari kiracılık hukukunda da kiracılar ve kiraya verenler arasında sıkça tartışılan bir konudur, hukuk firması MTR Legal Rechtsanwälte, gayrimenkul hukukunda uzmanlaşmış danışmanlık hizmeti vermektedir.
Kira sözleşmesinde başka bir şey kararlaştırılmadıkça durum açıktır. BGB § 535’e göre, kiraya veren, kiralanan mülkü, sözleşmeye uygun bir şekilde kullanıma uygun bir durumda teslim etmek ve kiralama süresi boyunca bu durumda muhafaza etmekle yükümlüdür.
Kiralanan mülkün bakımı ile ilgili hükümler
Pratikte ise bu durum genellikle farklıdır ve kiracılar, kira sözleşmesinde ilgili hükümlerle bakım için sorumlu tutulurlar. Özel kira sözleşmesinde bu genellikle küçük ve güzellik onarımları hükümleriyle yapılır, ticari kira sözleşmesinde ise genellikle sözde çatı ve bina hükmü kaydedilir.
Böyle bir hüküm sözleşmede genellikle kiraya verenin yalnızca çatı ve kiralanan mülkün binasının bakımını üstlendiği ve kiracının kiralanan mülkün dış ve iç bakımı ve onarımı için tüm diğer önlemlerden sorumlu olduğu şekilde düzenlenmiştir. Bu nedenle ticari kiracı, özel bir kiracıdan çok daha geniş bir kapsamda bakım yapmakla yükümlü olabilir. Bunun arka planında ise ticari kiracının bir kişiden daha az korunmaya muhtaç olduğu görüşü yatmaktadır.
Çatı, taşıyıcı bina parçaları ve cephe üzerindeki onarım çalışmaları
Bakım çalışmaları, kiralanan mülkün belirlenen amaç doğrultusunda kullanımı için gerekli olan tedbirleri ifade eder. Aşınma izleri ve kusurlar bu durumda giderilmelidir. Bu, örneğin yeni bir boyama işlemine ihtiyaç duyulduğunda geçerlidir. Onarım kapsamına, örneğin çatı üzerinde gerekli olan çalışmalar da dahildir.
Çatı ve bina kavramının hangi bakım ve onarım işlemlerine dahil olduğu tam olarak tanımlanmamıştır. Ancak, yargı kararlarında giderek daha fazla çatının, taşıyıcı bina parçalarının ve dış cephenin kastedildiği kabul edilmektedir. Burada gerekli çalışmaları kiraya verenin üstlenmesi gerekirken, kiracı diğer tüm önlemlerden sorumlu olur. Sorumluluklarının ne kadar geniş olduğu ticari kira sözleşmesinde belirlenebilir. Bu sınırlamalar genellikle akıcı olup, kiracı ve kiraya veren arasında düzenli olarak hukuki anlaşmazlıklara yol açabilir. O zaman gayrimenkul hukuku avukatı devreye girmelidir.
Form kira sözleşmesinde dar sınırlar
Dikkate alınması gereken, taraflar arasında bireysel bir kira sözleşmesinde daha kapsamlı düzenlemelerin form kira sözleşmesine göre kabul edilebileceğidir. BGB § 307’ye göre, bir sözleşme maddesi bir tarafı haksız yere dezavantajlı duruma düşürüyorsa, bu madde haksız olarak kabul edilir. Buna göre, bir form kira sözleşmesinde bakım ve onarım yükümlülükleri ancak kiralanan mülkün kullanımıyla ilişkilendirilebilecek zararlarla sınırlı olarak kiracıya yansıtılabilir ve bu kiracının risk alanına girer.
MTR Legal Rechtsanwälte, ticari kiracılık hukuku ve diğer gayrimenkul hukukunailişkin konularda danışmanlık yapar.
Bir gayrimenkul hukuku avukatıyla iletişime geçin.
