Ön ödeme anlaşmasının şekil eksikliği ve satış sözleşmesinin geçersizliği – BGH, V ZR 8/23
Ön ödeme anlaşmasındaki bir şekil eksikliği, gayrimenkul satış sözleşmesinin tamamen geçersiz olduğu anlamına gelmek zorunda değildir. Alıcı, satış bedeli için önceden yaptığı bir ödemeyi kanıtlayabilirse, genel geçersizlik varsayımı çürütülmüş olur. Bu, Alman Federal Mahkemesi tarafından 14 Haziran 2024 tarihli kararla belirlenmiştir (Az.: V ZR 8/23).
Gayrimenkul işlemlerinde, her işlemi dikkatlice belgelendirmesi tavsiye edilir. Bu, yapılan her ödeme ve ön ödeme için de geçerlidir. Çünkü şekil hataları, tüm satış sözleşmesinin geçersizliğine yol açabilir, şeklinde MTR Legal Rechtsanwälte, diğer konularla birlikte gayrimenkul hukuku konusunda danışmanlık yapan bir ekonomik hukuk firması olarak belirtmektedir.
Geçersizlik varsayımı çürütülebilir
BGH artık alıcının ön ödemeyi kanıtlayabilmesi durumunda tüm satış sözleşmesinin geçersizlik varsayımının çürütülebileceğini açıkça dile getirmiştir. Bunun için, alıcının ön ödemeyi kendi bakış açısından şüpheye yer bırakmayacak şekilde kanıtlaması yeterlidir. Satıcıdan bir ödeme makbuzu bunun için zorunlu değildir.
Temel alınan olayda, davalının artık hayatta olmayan babası Mart 2017’de bir arazi üzerindeki ortak mülkiyet hissesini bir GmbH’ye 40.000 Euro fiyatla satmıştır. GmbH’nin müdürü ise Nisan ve Mayıs 2017’de alıcıya toplamda 80.000 Euro’luk ödemeler yapmıştır. Ödeme amacı olarak ise “975/23.3.2017” ve “975/23.3.2017 Restzahlung” ifadelerini kullanmıştır. Kasım 2018’de ise artık hayatta olmayan baba ve başmirasçı, GmbH’nin müdürü ile gayrimenkulün başka bir ortak mülkiyet payı için noter tasdikli bir satış sözleşmesi imzalamıştır. Satış bedeli yine 40.000 Euro idi. GmbH daha sonra edindiği ortak mülkiyet payını kendi müdürüne devretmiştir.
Ön ödeme anlaşması resmi olarak belgelendirilmedi
İkinci ortak mülkiyet payının alıcıya devri konusunda taraflar arasında nihayetinde bir anlaşmazlık çıktı. Buradaki kritik nokta 40.000 Euro’luk ön ödemeydi. Davacı, ikinci ortak mülkiyet payının satın alınmasına ilişkin ön ödeme konusunda taraflar arasında sözlü bir anlaşma olduğunu iddia etti. Ancak bu anlaşma noter huzurunda belgelenmiş değildir. Bu, Hamm Yüksek Eyalet Mahkemesi için yeterli değildi. Bu durumun bir belgeleme gerektiren ön ödeme anlaşması olduğunu belirtti. Belgeleme yapılmadığı için anlaşmanın geçersiz olduğu ve bu durumun Alman Medeni Kanunu’nun 139. maddesine göre tüm satış sözleşmesinin geçersiz olmasına yol açtığını belirtti.
Davacı ön ödemeyi kanıtlayamamaktadır, zira satış sözleşmesinde bunun için bir emare bulunmamakta ve transferler davacının tek taraflı işlemleri olup, satıcının makbuzları değildir, şeklinde OLG yorumladı.
BGH: Satış sözleşmesi tamamen geçersiz olmak zorunda değil
Ancak BGH, temyiz davasında farklı bir görüşe vardı. Davacının talebi, Kasım 2018’de ikinci ortak mülkiyet payı için imzalanan satış sözleşmesinden kaynaklanabilir. OLG’nin daha önceki bulgularına göre satış sözleşmesinin tamamen geçersiz olduğu sonucuna varılamaz, şeklinde Karlsruhe’deki yargıçlar değerlendirdi.
BGH, ön ödeme anlaşmasının noter tarafından onaylanması gerektiğini doğruladı. Bu, özellikle ön ödeme sırasında henüz bir satın alma talebinin bulunmamasından kaynaklanmaktadır. Bu nedenle, ön ödeme uygun bir anlaşma olmadan hukuken bir satış bedeli yükümlülüğünü kısmen yerine getirmez. Bu nedenle, ön ödeme anlaşması belgelendirilmek zorunda olup belgelendirilmeden geçersizdir. Ancak bu, satış sözleşmesinin tümünün geçersiz olduğu anlamına gelmez, şeklinde BGH ifade etti.
Alıcı, ön ödemeyi kanıtlamalıdır
İşbu durumda Alman Medeni Kanunu’nun 139. maddesine göre geçersizlik varsayılmalıdır. Ancak BGH, belirli koşulların varlığında bu varsayımın çürütülebileceğini ifade etti. Burada bu durum söz konusu olabilir. BGH’nin sürekli içtihatına göre, alıcı satış bedeline dair ön ödemeyi kanıtlayabilirse, varsayım çürütülmüş olur. Ödemenin kanıtı belirleyici olacak, şeklinde Karlsruhe’deki yargıçlar değerlendirdi.
Alıcı ödeme kanıtlayabilirse, tarafların ön ödeme anlaşması olmadan bile belgelendirilmiş gayrimenkul satışına razı oldukları sonucuna varılması mümkündür. Bunu daha da ileri götüren, satıcının ödeme için bir makbuz düzenlemiş olmasıdır. Ancak bu şart değildir. Belirleyici olan, alıcının ödemeyi kendi bakış açısından şüpheye yer bırakmayacak şekilde kanıtlayabilmesidir, BGH bunu imledi ve davayı OLG Hamm’a geri gönderdi. OLG Hamm, şimdi davacının satış sözleşmesinin geniş ölçüde geçersizlik varsayımını çürütüp çürütemediğine karar vermelidir.
MTR Legal Rechtsanwälte, gayrimenkul işlemleri ve diğer gayrimenkul hukuku konularında danışmanlık hizmeti verir. Bizimle iletişime geçin!
