Taşınmaz Satışında Satıcının Kurşun Borular Hakkında Aydınlatma Yükümlülüğü: Sonuçlar ve Arka Plan
Taşınmaz alımında altyapıların durumu büyük önem taşır – özellikle de içme suyu tesisatının kalitesi açısından. Lübeck Bölge Mahkemesi’nin yakın tarihli bir kararına (2 O 231/23 sayılı karar; 12.08.2025 tarihli hüküm) göre, bir konut taşınmazını satan kişinin, içme suyu temininde kurşun boru kullanımı hakkında alıcıyı bilgilendirme yükümlülüğü vardır. Mahkeme, bu hususta hem sözleşmeye dayalı aydınlatma yükümlülüğüne hem de kurşun boruların sebep olabileceği mevcut sağlık risklerine dayanmıştır.
Kurşun Boruların Sağlık ve Hukuki Önemi
İçme Suyunda Kurşun Kaynaklı Sağlık Riskleri
İçme suyu tesisatında kurşun bulunması ciddi bir sağlık riski oluşturur. Düşük miktarlarda bile, özellikle çocuklar, hamile kadınlar ve yaşlılarda ağır sağlık sorunlarına yol açabilir. Günümüzde geçerli olan İçme Suyu Yönetmeliği (TrinkwV) bu nedenle içme suyundaki kurşun için katı sınır değerler belirlemiş ve yeni binalarda kurşun boru kullanımını yasaklamıştır.
Yasal Mevzuat ve Trafik Güvenliği Yükümlülükleri
Kurşun boruların kullanımı sadece sağlık açısından sorun teşkil etmekle kalmaz, hukuki sonuçlar da doğurur. Ev sahibi, TrinkwV uyarınca verilen içme suyunun yasal sınır değerlere uygunluğunu sağlamakla yükümlüdür. Sınır değerlerin aşılması halinde harekete geçilmesi gerekir; gerekirse borunun yenilenmesi zorunlu olur. Trafik güvenliği yükümlülüğü, potansiyel alıcıların mevcut riskler ve eksiklikler hakkında bilgilendirilmesini de kapsar.
Taşınmaz Satıcıları İçin Sıkılaştırılmış Aydınlatma Yükümlülüğü
Gizli Ayıplar ve Kasıtlı Gizleme
İçme suyu sistemindeki kurşun borular, teknik bilgiye sahip olmayanlar için fark edilemeyen gizli bir ayıp teşkil eder. Bu tür boruların varlığını bilen satıcılar, alıcı adaylarını kendiliğinden bilgilendirmek zorundadır. Bilgilendirme yapılmazsa, Lübeck Bölge Mahkemesi’nin de vurguladığı üzere, ayıbın kasıtlı olarak gizlendiği kabul edilebilir. Bu durumda, sözleşmeyle kararlaştırılmış sorumluluk muafiyetinin bertaraf edilmesi mümkündür.
Sözleşmenin Feshi ve Tazminat Talepleri
Kurşun boruların varlığı gibi önemli hususlardan habersiz bırakılan alıcılar, yasal ayıplar sorumluluğu (BGB 492 ve devamı) kapsamında hem satış sözleşmesinin feshi hem de doğan zararın tazmini için dava açabilirler. Böyle bir ayıp, özellikle satın alınan taşınmazın kullanımını ciddi şekilde etkiliyor ve ayıbın giderilmesi için alıcıya ek maliyetler yüklüyorsa, önemli kabul edilir.
Sözleşme Tasarımı ve Due Diligence Açısından Pratik Sonuçlar
Sözleşme Tarafları İçin Anlamı
Satıcılar açısından, taşınmazın değerini veya kullanılabilirliğini kalıcı şekilde etkileyebilecek bildikleri tüm gerçekleri açıklama zorunluluğu vardır. Alıcılar için ise, Due Diligence sürecinde – özellikle mevcut ev tesisatı açısından – titiz bir teknik incelemenin önemi artmaktadır.
Taşınmaz Hukukuna İlişkin Özellikler
Ticaret hukuku, şirketler hukuku veya portföy ya da ortaklık devri gibi büyük ölçekli işlemlerde, bu aydınlatma yükümlülüğü işlemlerin hukuki ve ekonomik değerlendirilmesinde merkezi bir rol oynar. Uluslararası bağlamda ise farklı standartlar ve ülkeye özgü düzenlemeler göz önünde bulundurulmalıdır.
Daha Fazla Düşünce ve Bilgilendirme
Lübeck Bölge Mahkemesi’nin kararı, taşınmaz satışında sözleşme taraflarının aydınlatma ve bilgilendirme yükümlülüklerini şekillendiren çok sayıda karara eklenmektedir. Karar, önemli hususların usulüne uygun olarak açıklanmasının her taşınmaz satışının ayrılmaz bir parçası olduğunu ve hukuki ile ekonomik riskleri en aza indirdiğini açıkça göstermektedir.
Taşınmaz satış sözleşmelerinin hukuki açıdan güvenli şekilde hazırlanmasında, ayıplar nedeniyle yapılacak işlemlerde veya taşınmaz işlemlerinde teknik risklerin yönetiminde doğabilecek sorular için şirket sorumluları, kurumsal yatırımcılar ve varlıklı bireyler, MTR Legal bünyesindeki Rechtsanwalt ile iletişime geçebilirler.
