Ticari bir kiracı, kiralık mekanlar haşereyle istila edildiği için kirayı yüzde 30 oranında düşürebilirdi. OLG Karlsruhe, 21 Haziran 2022’de (Az.: 9 U 112/19) verdiği kararda bunu belirledi.
Ticari kira hukukunda, kiralanan mülkün sözleşmede belirtildiği gibi kullanılamamasına neden olan bir eksiklik mevcutsa kiracının kira indirimi yapabileceği öngörülmektedir. Ancak ön koşul, önemli bir kira kusurunun var olmasıdır. Kiracılar, hangi ölçüde kira indiriminin makul olduğuna karar verirken dikkatsiz davranmamalıdır. Kira indiriminin oranı açısından belirleyici olan, kira kusurunun ne kadar önemli olduğudur. Ayrıca, önce kiraya verene kira kusuru hakkında bilgi verilmelidir, MTR Rechtsanwälte ticari kira hukuku alanında kiracı ve kiraya verene danışmanlık yapan ekonomi hukuk firması açıklar.
OLG Karlsruhe önünde görülen davada bir moda mağazası haşerelerle istila edilmişti ve kiracı bu nedenle kirayı kesti. Kiraya veren ise buna katılmadı, kendi adına süresiz fesih bildirimi yaptı ve ticari mekanların boşaltılması ve geri verilmesi için dava açtı. İlk derecedeki dava hala başarılı olurken, OLG Karlsruhe temyiz sürecinde kiracının lehine karar verdi.
OLG, feshin haksız olduğunu düşündü. Haşere istilası nedeniyle kiracı kirayı en az yüzde 30 oranında azaltabilirdi. Mahkeme, haşerelerin kiralanan ticari mekanlarda eksiklik olduğunu ve kiralanan mülkün sözleşmeye uygun kullanımını önemli ölçüde engellediğini belirtti. Ayrıca, kiracı, müşterilerin de haşereleri fark edebileceğini ve bu durumun işin kötü bir şöhrete neden olabileceğini düşünmek zorundaydı. Yine de, kemirme zararları da beklenmekteydi. Ticari kira mekanlarının sözleşmeye uygun kullanımına uygunluğu, bu nedenle, OLG Karlsruhe’ye göre en az yüzde 30 oranında azaltılmıştır. Haşere istilasının nedenine ve kiraya verenin bunun sorumluluğunu taşıyıp taşımadığına ise önem verilmedi, mahkeme netleştirdi.
Ticari kira hukukunda deneyimli avukatlar danışmanlık yapabilir.
