Vade Sonu Öncesi Ödeme Tazminatına Giriş
Vade sonu öncesi ödeme tazminatı, bir kredi borçlusunun kredisini, belirlenen faiz sabitleme süresi sona ermeden tamamen geri ödemesi durumunda banka tarafından talep edilen bir ücrettir. Bunun nedeni, bankaların kredinin erken ödenmesiyle önceden planlanmış faiz gelirlerinden bir kısmından feragat etmek zorunda kalmalarıdır. Bu finansal kaybı telafi etmek için bankalar, vade sonu öncesi ödeme tazminatı adı verilen bir tazminat talep ederler.
Vade sonu öncesi ödeme tazminatının miktarı bir dizi faktöre bağlıdır. Özellikle kredinin kalan borç miktarı, faiz sabitlemesinin normal bitişine kadar kalan süre ve kredi sözleşmesinde kararlaştırılmış faiz oranı belirleyicidir. Ayrıca kaçırılan faiz gelirinin miktarı ve piyasadaki mevcut faiz gelişmeleri de önemli rol oynar. Kalan vade ne kadar uzun ve faiz oranı ne kadar yüksekse, genellikle vade sonu öncesi ödeme tazminatı da o kadar yüksek olur.
Bu nedenle kredi sahipleri için kredi sözleşmesinin şartlarını ayrıntılı olarak bilmeleri çok önemlidir. Kredisini erken kapatmayı planlayanlar, olası masraflar hakkında erken bilgi edinmeli ve vade sonu öncesi ödeme tazminatının hesabını anlayabilmelidir. Böylece beklenmeyen ücretlerden kaçınılabilir ve finansal yük daha iyi öngörülebilir.
BGH Kararı: Sparkasse Tazminat Hakkını Kaybetti – Dosya No. XI ZR 22/24
Bir Sparkasse, kredi sözleşmesinde kullandığı vade sonu öncesi ödeme tazminatı hesaplama hükmünün kredi borçlusu için yeterince açık ve anlaşılır olmaması nedeniyle, vade sonu öncesi ödeme tazminatı hakkını kaybetti. Kredi borçlusu artık daha önce ödediği tazminatın iadesini talep edebilir. Yasal düzenlemeler gereği, banka ancak belirli şartlar sağlandığında tazminat talep edebilir. Buna Federal Yüksek Mahkeme (BGH), 20 Mayıs 2025 tarihli kararında (Dosya No. XI ZR 22/24) hükmetmiştir.
Bankalar ve tasarruf sandıkları, bir konut kredisinin erken kapatılması durumunda, gerçekten bir zarar oluşmuşsa, kaybedilen faizler karşılığında vade sonu öncesi ödeme tazminatı talep edebilirler. Ancak banka, tazminat hakkını yalnızca yasal şartlar ve gereklilikler yerine getirildiğinde elde edebilir. Bu hak, kredi kuruluşu tazminat hesabına dair kredi borçlusunu yeterince bilgilendirmemişse ortadan kalkar. Nitekim BGH, 3 Aralık 2024 tarihli kararında, bir Volksbank’ın, kullanılan hesaplama hükmünün yetersiz olması nedeniyle tazminat hakkını kaybettiğine karar vermiştir (Dosya No. XI ZR 75/23). Benzer bir durum son olarak bir Sparkasse’nin başına gelmiştir; bu konuda banka hukuku alanında danışmanlık veren MTR Legal Rechtsanwalt tarafından bilgi verilmiştir.
Konut Kredisi Vadesinden Önce Geri Ödendi
Somut olayda bir tüketici, bir Sparkasse’den yaklaşık 135.000 Euro tutarında bir konut kredisi kullanmış ve bu krediyi vadesinden önce geri ödemiştir. Bu olay, bir konut kredisinden erken ödeme yoluyla çıkışın bir örneğidir. Sparkasse bunun üzerine, sözleşmede belirlenen yaklaşık 7.600 Euro tutarındaki vade sonu öncesi ödeme tazminatını, kaçırılan faiz kazancı için talep etmiştir. Kredi borçlusu bu tazminatı ihtirazi kayıtla ödemiş, ancak daha sonra, sözleşmede tazminat hesabına dair kullanılan hükmü şeffaf bulmadığı için iadesi için dava açmıştır.
BGB § 502 Abs. 2 Nr. 2 hükmüne göre, bir kredi kurumu ancak sözleşmede “açık ve anlaşılır” şekilde tazminatın nasıl hesaplandığını belirtirse, vade sonu öncesi ödeme tazminatı talep edebilir. Somut olayda kredi borçlusu, Sparkasse’nin sözleşme hükmünde hesaplama yöntemine dair somut bilgi vermediğini ileri sürmüştür. Özellikle zararın belirlenmesi ve kalan miktarın (kalan borç olarak da adlandırılır) hesaplanmasıyla ilgili bilgilerin yetersiz olduğu belirtilmiştir.
Vade Sonu Öncesi Ödeme Tazminatının Hesaplanması Yeterince Şeffaf Sunulmamış
BGH davacıya hak verdi. Karlsruhe’deki yargıçlar, kullanılan hükmün yasal gereklilikleri karşılamadığını belirledi. Hükmün çok genel olduğu ve bir tüketicinin, krediyi erken ödemesinin ekonomik sonuçlarını anlaması için gerekli temel bilgileri içermediği tespit edildi. Kredi sözleşmesinin 10.2 maddesinde, hesaplama için sözde Aktif/Pasif metodunun uygulanacağı ve erken ödenen kredi tutarının, örneğin Alman Merkez Bankası tahvilleri gibi güvenli sermaye piyasası araçlarına yatırılacağı açıklansa da, vade sonu öncesi ödeme tazminatının hesaplanmasında çeşitli yöntemler bulunmakta. Örneğin, kredi kurumu kaybedilen faiz zararını alternatif yatırım imkanlarına göre hesapladığı Aktif-Aktif yöntemi de vardır. Kredinin erken ödenmesi durumunda asıl tazminata ek olarak faiz de tahakkuk edebilir. Ancak, faiz zararının nasıl hesaplandığı ve oran farkları, ara ödeme hakları veya risk indirimlerinin hesaba katılıp katılmadığı açık ve anlaşılır şekilde ortaya konmamıştır.
Bu hüküm, şeffaflık ilkesini ihlal etmekte ve sonuç olarak geçersiz sayılmaktadır. Bunun bir sonucu olarak Sparkasse’nin vade sonu öncesi ödeme tazminatı alma hakkı ortadan kalkar ve kredi borçlusu, ödediği tutarı geri talep edebilir, şeklinde BGH karara bağladı. Kendi durumunuzda ödenecek tazminat miktarını daha iyi hesaplayabilmek için, vade sonu öncesi ödeme hesaplama aracı kullanmak faydalı olacaktır; bu araç hesaplamayı kolaylaştırır ve şeffaflık sağlar.
Bankaların ve Tasarruf Sandıklarının Bilgilendirme Yükümlülüğü
Karlsruhe’deki yargıçlar, vade sonu öncesi ödeme tazminatının hesabıyla ilgili genel bir hesaplama yöntemine atıfta bulunmanın yeterli olmadığını açıkça ortaya koydu. Aksine, ortalama bir tüketici, herhangi bir hukuki veya finansal matematik bilgisi olmadan, hangi faktörlerin hesaplamaya dahil edildiğini ve krediyi erken ödemesinin ne gibi mali sonuçlar doğuracağını kavrayabilmelidir.
21 Mart 2016’dan bu yana kredi kuruluşlarının, müşterilerini, vade sonu öncesi ödeme tazminatının hesabı, kredinin süresi ve kredi borçlusunun fesih hakkı konusunda bilgilendirme yükümlülüğü bulunmaktadır. 10 yıldan uzun vadeli konut ve gayrimenkul finansmanlarında, 10 yılın ardından yasal olarak özel bir fesih hakkı vardır; bu, altı aylık bir fesih süresi öngörür ve böylece vade sonu öncesi ödeme tazminatı olmaksızın fesih mümkün olur. Yeterli bilgi sunulmazsa, kredinin erken kapatılması durumunda vade sonu öncesi ödeme tazminatı hakkı kaybolur. BGH’nın, Volksbanken ve Sparkassen’ın vade sonu öncesi ödeme tazminatına ilişkin hükümlerinin yetersizliğine dair kararları, bu durumu açıkça göstermektedir. Ayrıca, diğer kredi kuruluşlarının da benzer yetersiz hükümlere sahip olmaları muhtemeldir.
Vade Sonu Öncesi Ödeme Tazminatı ve Vergi
Bazı durumlarda, ödenmiş vade sonu öncesi ödeme tazminatı vergiye tabi gelirlerden düşülebilir. Bu özellikle, bir kredi borçlusu kiraya verdiği bir gayrimenkulü satıp, ilgili krediyi erken kapattığında önemlidir. Böyle durumlarda, vade sonu öncesi ödeme tazminatı, kira ve menkul gelirlerinde gider olarak gösterilebilir. Böylece ödenen tazminat, vergilendirilecek geliri azalttığı için vergi yükümlülüğü de düşer.
Ancak burada sıkı vergi kuralları geçerlidir. Vade sonu öncesi ödeme tazminatı yalnızca kredi gerçekten kiraya verilen mülkle ilişkiliyse ve ödeme, kredinin erken kapatılması kapsamında gerçekleşmişse düşülebilir. Kendisi oturulan gayrimenkuller için genellikle vergi indirimi mümkün değildir.
Kredi borçluları, bu nedenle vergi hükümlerini dikkatle incelemeli ve gerekirse bir vergi danışmanı veya finans uzmanından destek almalıdır. Böylece, vade sonu öncesi ödeme tazminatının vergi beyannamesinde doğru şekilde dikkate alındığından ve herhangi bir vergi avantajının kaybolmadığından emin olunabilir.
Kredi borçluları açısından BGH’nın içtihatı, kredinin erken kapatılması halinde vade sonu öncesi ödeme tazminatı ödemek zorunda kalmayabilecekleri veya daha önce ödenmiş tazminatı geri talep edebilecekleri anlamına gelmektedir.
MTR Legal Rechtsanwalt, kredi, vade sonu öncesi ödeme tazminatı ve diğer banka hukuku. Konut finansmanı veya inşaat finansmanında farklı tekliflerin karşılaştırılması, daha iyi koşullar bulmaya yardımcı olabilir.
Memnuniyetle iletişim kurabilirsiniz!
