Gayrimenkul tanıtım dosyalarında konut fotoğraflarının yayımlanmasının veri koruma açısından sonuçları
Konut satışlarında veri korumasına ilişkin hukuki tartışmalar son yıllarda giderek daha fazla önem kazanmıştır. Özellikle Frankenthal Bölge Mahkemesi’nin kararı (Dosya No.: 3 O 30/23, yayımlanma tarihi: 02.08.2024), gayrimenkullerin iç mekanlarının görsel sunumlarında dikkatli olunması gerekliliğini vurgulamaktadır. Bu karar, işlem sürecine dahil olan tüm taraflar için – bireysel satıcılardan ticari aracı kurumlara ve pazarlama platformlarına kadar – yeni yol gösterici noktalar ortaya koymaktadır.
Pazarlama çıkarları ile veri koruma hakları arasında denge
DSGVO bağlamında iç mekan fotoğraflarının yayımlanması
Bir konutun veya evin iç mekanına ait fotoğraflar, genellikle orada yaşayan kişilerin bireysel yaşam koşullarına ilişkin çıkarımlar içerir. Bu tür fotoğrafların çevrimiçi tanıtım dosyalarında veya gayrimenkul portallarında yayımlanması, eğer kimlik tespiti ya da oturanlara ilişkin bir bağlantı mevcutsa, Veri Koruma Genel Tüzüğü (DSGVO) anlamında kişisel verilerin işlenmesi olarak değerlendirilir. Bu durum, kişisel eşyalar, mobilya, sanat eserleri veya özgün dekorasyon unsurları üzerinden de meydana gelebilir. Frankenthal Bölge Mahkemesi bu konuda açıkça belirtmiştir ki, yetkili kişilerin açık rızası olmadan bu tür fotoğrafların yayımlanmasına izin verilmemektedir.
Hukuki çerçeve: Rıza, menfaat dengesi ve bilgilendirme yükümlülükleri
Bu bağlamda, DSGVO Madde 6 Paragraf 1 Cümle 1 a bendi uyarınca etkin bir rıza alınmasının önemi büyüktür. Alternatif olarak, yayımlama işlemi, yayımlayan tarafın baskın meşru menfaatlerini ortaya koyabilmesi halinde menfaat dengesine dayandırılabilir (DSGVO Madde 6 Paragraf 1 f bendi); ancak hassas konut fotoğrafları söz konusu olduğunda genellikle bu yüksek bir engel teşkil eder. Sunucular, DSGVO Madde 13’te düzenlenen kapsamlı şeffaflık ve bilgilendirme yükümlülüklerini de yerine getirmeli; bu durum veri işlemenin amaçlarına, hukuki dayanaklarına ve saklama süresine dair açıklamaları içerir.
Medeni hukuk ve veri koruma hukukuna ilişkin sorumluluk riskleri
İhtiyati tedbir, kaldırma ve tazminat talepleri
İç mekan fotoğraflarının yetkisiz yayımlanması önemli medeni hukuk sonuçlarına yol açabilir. Özellikle, etkilenen kişiler tarafından ihtiyati tedbir ve kaldırma taleplerinde bulunulabilir. DSGVO kapsamında ise (Madde 82 DSGVO) maddi olmayan zararın tazmini hakkı da doğar; bu sadece maddi zararların ötesine geçer. Bu nedenle gayrimenkul sunucularının bu tür çevrimiçi paylaşımların hukuka uygunluğunu önceden titizlikle incelemesi ve mümkünse uygun rıza beyanları alması tavsiye edilmektedir.
Sözleşme ilişkisine ve aracı sorumluluğuna etkileri
Aracı kurumlar, hukuki olarak güvenli bir dayanak olmadan iç mekan fotoğrafları yayımladıklarında, bu durum sözleşme ilişkisi kapsamında müşteri veya üçüncü kişilere karşı sorumluluğa yol açabilir. Veri korumasına aykırı bir paylaşım, tazminat taleplerine sebep olabilecek bir yükümlülük ihlali teşkil edebilir. Bu hususlar, sözleşme hazırlanırken ve tüm aracı süreç boyunca göz önünde bulundurulmalıdır.
Ticari uygulamalar için farkındalık ve platform kullanımındaki riskler
Satıcılar, aracılar ve üçüncü taraf platformlar için önem
Gayrimenkul satıcıları genellikle etkileyici bir pazarlama stratejisi ile veri koruma hukukunun yasal çerçevesi arasında denge kurmak zorundadır. Üçüncü taraflar, özellikle gayrimenkul portalları ve tanıtım dosyası yöneticileri de DSGVO Madde 26 vd. uyarınca veri koruma açısından müteselsil sorumluluk riski taşır. Dış hizmet sağlayıcıların görevlendirilmesi veya kullanılması, ilgili tarafları tanıtım dosyası içeriklerinin veri korumaya uygun olup olmadığını bağımsız biçimde denetleme yükümlülüğünden muaf tutmaz.
Şeffaflık ve güven inşası açısından önem
Veri koruma hükümlerine sıkı şekilde uymak, sadece hukuka uygunluk değil, aynı zamanda kurumsal itibar ve piyasada güven inşası için de önemlidir. İhlaller, ciddi itibar kayıplarına ve düzenleyici işlemlere, özellikle de denetim makamları tarafından uygulanacak idari para cezalarına yol açabilir. Fotoğraf kullanımına ve dayandığı hukuki temellere ilişkin şeffaflık, gayrimenkul pazarlamasında temel bir gereklilik olmaya devam etmektedir.
Pratikteki önem ve ileriye dönük değerlendirme
Frankenthal Bölge Mahkemesi’nin güncel kararı şunu net şekilde ortaya koymaktadır: Dijital pazarlama araçlarının artan kullanımı ve hassas konut bilgilerinin daha görünür hale gelmesiyle, iç mekanların görsel sunumunda hukuka uygun hareket etmenin gereklilikleri artmaktadır. Mahremiyetin korunması birinci öncelik olmaya devam etmekte, olası pazar gereklilikleri ise bunun arkasında kalmaktadır.
Veri koruması ile gayrimenkul pazarlaması arasındaki ilişkiyi düzenleyen diğer mahkeme kararlarının da gelmesi beklenmektedir, zira konu halen birçok özel duruma açıktır ve pratikteki menfaat dengeleri çeşitlilik göstermektedir.
Kaynak notu: Haber, Frankenthal Bölge Mahkemesi’nin (LG Frankenthal) 3 O 30/23 sayılı kararı başta olmak üzere çeşitli kaynaklara dayanmaktadır ve urteile.news’ta yayımlanmıştır [2 Ağustos 2024’te erişildi]. Yapılan açıklamalar yalnızca hukuki konu başlıklarına ilk bakışı sunmakta olup, tam kapsamlılık iddiası taşımamaktadır.
Gayrimenkul satışlarıyla ilişkili veri koruma sorularının karmaşıklığı ve dinamizmi göz önüne alındığında, MTR Legal bünyesindeki Rechtsanwalt, ortaya çıkabilecek hukuki sorular ya da belirsizliklerde yapılandırılmış bir diyalog çerçevesinde Türkiye genelinde ve uluslararası düzeyde profesyonel destek sunmaktadır.
