Geçiş Bağlantı Yükümlülüğünde Zirai Haklar Yoktur – Alman Federal Yargıtayının Kararı ve Sonuçları
Alman Federal Yargıtayı, 28 Mart 2024 tarihli (Dosya No: V ZR 51/24) kararıyla Alman arsa hukukunda geçiş bağlantı yükümlülüğünün sınırlarını netleştirmiştir. Kararın odak noktasında, kamuya açık olan geçiş bağlantı yükümlülüğünün özel arsa komşularına medeni hukuk kapsamında yol hakkı verip veremeyeceği ve hangi kapsamda verebileceği sorusu yer almıştır. Bu durum, yapı düzenleme hukuku gereksinimlerinin komşuluk hukukunun özel düzenlemeleriyle kesiştiği bir alan olup, arsa sahipleri, proje geliştiricileri ve yatırımcılar için pratikte büyük önem taşımaktadır.
Geçiş Bağlantı Yükümlülüğünün Arka Planı
Kamu Yükümlülükleri ve Fonksiyonları
Bir yükümlülük, arsa sahibinin yapı denetim otoritesine karşı belirli bir davranışı yapmaya, katlanmaya veya yapmamaya rıza gösterdiği kamusal bir yükümlülüktür. Böylece yapı düzenleme hukukunun gereksinimlerinin karşılanması sağlanır. Geçiş bağlantı yükümlülüğü ise, bir yapı arsasına, doğrudan kamu yol ağına bağlantı olmadığı ya da bunun yeterli olmadığı durumlarda, komşu bir arsa üzerinden erişim sağlanmasını amaçlayan özel bir yükümlülük türüdür. Bu bakımdan geçiş bağlantı yükümlülüğü, arsanın açılması ile ilgili yasal gerekliliklerin karşılanması amacına hizmet eder (§ 4 BauO NRW ve diğer eyaletlerdeki benzer hükümler).
Doğrudan medeni hukuk kapsamında yol hakkı yoktur
Özellikle geçiş bağlantı yükümlülüğünün kamu hukukuna dayanan etkisine rağmen, bunun üçüncü şahıslar (örneğin, faydalanıcı arsa sahibi) lehine esasen özel hukuki bir kullanım hakkı oluşturmadığına dikkat edilmelidir. Geçiş izni, yalnızca bir yapı projesinin yapı düzenleme hukuku bakımından izin verilebilirliğini sağlar; bu durum, kendiliğinden Alman Medeni Kanunu’na göre bir yol hakkı (§§ 1018 vd. BGB) yaratmaz.
Alman Federal Yargıtayının Kararı
Olaylar ve Kararın Gerekçeleri
BGH’nin ele aldığı olayda, bir arsanın alıcısı, komşu arsa için kaydedilmiş geçiş bağlantı yükümlülüğüne dayanarak medeni hukuk açısından da bir yol hakkı talep etti. Mahkeme yaptığı kapsamlı inceleme sonucunda, imar hukukuna dayalı geçiş bağlantı yükümlülüğünden bağımsız bir özel hukuk yol hakkı doğmadığını açıkça belirtti. Bunun yerine, üçüncü şahıs arsa sahibine güvence altına alınmış bir geçiş hakkı tanınabilmesi için ya bir irtifakın tesis edilmesi ya da özel bir sözleşmenin akdedilmesi gereklidir.
Arsa Sahipleri ve Yükümlülük Sahipleri İçin Sonuçlar
Karar, kamu inşaat hukuku ile özel hukukun ayrılığı ilkesini vurgulamaktadır. Geçiş bağlantı yükümlülüğü ile yapı düzenleme hukuku inşaat izinlerinin koşullarını denetlerken, özel arsa komşularının kendi aralarındaki ilişkiler ve taşınmaz kullanma hakları medeni hukukun ayrı bir alanında kalır. Yalnızca özel olarak tanınan ayni haklar, özellikle irtifaklar (§ 1018 BGB), üçüncü kişilere karşı güvence sağlayan etkiye sahiptir.
Emlak Alım-Satımında Pratik Sonuçlar ve Riskler
Karar, yapı düzenleme hukukuna dayalı yetkiler ile özel yetkilerin birbirine eşitlenmesinden kaynaklanabilecek riskleri ortaya koymaktadır. Özellikle taşınmaz devirleri, arazi açma işlemleri veya inşaat projelerinin geliştirilmesi ile ilgili konularda açıklığa ihtiyaç vardır: Tapuda açık bir güvence olmaksızın, arazının karşılıklı kullanılabilirliği hukuken tartışmalı kalır. Mevcut yükümlülükler inşaat projeleri için önemli önkoşulları sağlayabilir ancak inşaatçıya veya arsa alıcısına, yükümlülüğe tabi arsa sahibine karşı devredilebilir veya dava edilebilir bir hak kazandırmaz.
Planlama ve Yatırım İçin Anlamı
Kamu ve özel hakların eşgüdümü
Şirketler, yatırımcılar ve proje sahipleri için planlama sürecinde imar hukuku ile özel hukuki yönlerin dikkatli şekilde uyumlaştırılması gereklidir. Yükümlülük ile özel hukuk yol hakkının farklı kapsamda olması nedeniyle, örneğin irtifak kurulması, borçlar hukuku sözleşmeleri yapılması veya ortak alanların kullanımı ile ilgili düzenlemeler yoluyla uyumlaştırmalar yapılmalıdır. Aksi takdirde, yeterince güvence altına alınmamış kullanım hakları önemli gecikmelere ve ekonomik kayıplara yol açabilir.
Sözleşme Tasarımı ve Durum Tespiti İçin Gereklilikler
BGH kararına göre, potansiyel kullanıcılar ve taşınmaz alıcıları mevcut yükümlülükler ile özel hukuki kayıtları daima ayrı ayrı incelemeli ve gerektiğinde ek anlaşmalar yapmayı hedeflemelidir. Özellikle işlemler, finansmanlar ve proje geliştirmeleri kapsamında taşınmaz haklarının erken ve uzman incelemesi, hukuki ve ekonomik güvence sağlamak için vazgeçilmezdir.
Özet ve Gelecek Perspektifi
Federal Yargıtay’ın en son kararıyla, geçiş bağlantı yükümlülüğünde kamu hukuku ile özel hakların ayrımına ilişkin net bir yaklaşım belirlenmiştir. Böyle bir yükümlülüğün tescili, üçüncü şahıslar tarafından yükümlü taşınmazın kullanılmasına yönelik özel hukuki bir talep hakkı doğurmaz. Taşınmaz hukukunda, proje geliştirmede ve arsa işlemlerinde yol haklarının ayrıntılı biçimde incelenmesi ve hukuki açıdan güvenlikli düzenlenmesi, ileride çıkabilecek anlaşmazlıklar ve değer kayıplarının önlenmesi için zorunludur.
Geçiş bağlantı yükümlülükleriyle ilgili arsa haklarının değerlendirilmesi, müzakeresi veya güvenceye alınması sırasında ek hukuki sorular gündeme gelirse, uzman bir danışmanlık alınması, muhtemel ekonomik ve hukuki tuzakların önceden sağlıklı şekilde analiz edilmesine yardımcı olabilir. MTR Legal’den Rechtsanwalt ekibi, taşınmaz ve arsa hukuku alanlarının tamamında geniş tecrübeye sahiptir ve daha fazla bilgi için hizmetinizdedir.
Kaynak: Bundesgerichtshof, 28.03.2024 tarihli karar, Dosya No: V ZR 51/24
