Vergi kaçakçılığına ilişkin anlaşma nedeniyle satış sözleşmesi geçersiz değil – BGH V ZR 115/22
Sözde kara para anlaşmasına rağmen bir mülk alım satım sözleşmesinin geçersiz olması gerekmez. BGH, 15 Mart 2024 tarihli kararıyla bunu belirledi (Az.: V ZR 115/22). Bu, satış sözleşmesinin ana amacı vergi kaçırmak değil, mülkün alımı veya satışı olduğunda mümkündür.
Gayrimenkul işlemlerinde genellikle büyük miktarda para el değiştirir. Ayrıca maliye de kazanç sağlamak ister. Bu durumda, vergi konusunda biraz “tasarruf etmek” ve noter tasdikli satış sözleşmesinde gerçek fiyat yerine daha düşük bir satış tutarı belirtilmesi cazip gelebilir. Ancak bundan kaçınılması tavsiye edilir. Çünkü bu, bir yandan vergi kaçakçılığı sağlar ve sözleşme taraflarının cezai sorumluluğa tabi tutulmasına yol açabilir, diğer yandan da satış sözleşmesi geçersiz hale gelebilir, diye vurguluyor MTR Legal Rechtsanwälte, gayrimenkul hukuku konusunda da danışmanlık veren bir ekonomik hukuk firması.
Noter tasdikli satış sözleşmesinde yanlış satış tutar beyanı
Bununla birlikte, 15 Mart 2024 tarihli Federal Mahkeme kararı, kara para anlaşmasına rağmen satış sözleşmesinin geçerliliğini koruyabileceğini göstermektedir. Üzerinde uzlaşılan olaya dayanan davada, taraflar gayrimenkul için 150.000 Euro satış fiyatı belirlemişti. Ancak noterde, sadece 120.000 Euro satış fiyatı olarak kaydedilmişti. Kaydedilmeyen 30.000 Euro ise noter görüşmesi öncesi alıcı tarafından satıcıya nakit olarak ödenmişti.
Satıcı daha sonra bir pişmanlık beyanı ile gayrimenkul devir vergisinin eksik ödendiğini kabul etti. Bunun sonucunda, satıcı ve alıcı arasında satış sözleşmesinin geçerliliği ve geri dönüşü söz konusu oldu.
BGH: Satış sözleşmesi geçerlidir
Sonunda dava BGH’ye taşındı. Karlsruhe’deki hakimler, yanlış satış tutarı beyanı dolayısıyla noter tasdikli satış sözleşmesinin göstermelik bir işlem olduğunu ve BGB § 117 Abs. 1 uyarınca geçersiz olduğunu belirtti. Ancak, gizlenmiş hukuki işlem, yani daha yüksek satış fiyatı ile mülkiyet üzerindeki sözlü satış sözleşmesi geçerliydi. Şekil eksikliğinin resmen teslim ve tapuda alıcının kaydedilmesi ile giderildiğini söylediler. Böylece alıcı mülkün sahibi oldu. Ancak, satış sözleşmesi geçersiz olsaydı durum farklı olurdu.
BGH’ye göre bu durum söz konusu değil. Çünkü kara para anlaşması, yasal bir yasağa aykırı hale geldiğinde satış sözleşmesinin tümüyle geçersiz olmasına doğrudan yol açmaz. Gayrimenkul satış sözleşmesinin resmi kaydında, sözlü olarak anlaşılandan daha düşük bir fiyat belirtilerek vergi kaçırılmak isteniyorsa bir kara para anlaşması söz konusu olabilir. Ancak bu, satış sözleşmesini geçersiz kılmaz. Satış sözleşmesi sadece vergi kaçırma niyeti satışın tek veya ana amacı olduğunda geçersizdir. Fakat bu durum genelde, mülkün alınıp satılması isteklilikle gerçekleştirildiğinde söz konusu olmaz. Vergi kaçakçılığı ile bağlantılı bir sözleşme, sadece vergi kaçırmanın sözleşmenin ana amacı olduğu durumda geçersizdir, diye eklediler Karlsruhe hakimleri.
Eser sözleşmelerinde kara para anlaşmaları ile ayrımlar
Bu bağlamda, gayrimenkul ve arazi satış sözleşmelerine ilişkin yargılarını eser sözleşmelerinde kara para anlaşmalarına yönelik yargılardan net bir şekilde ayırmışlardır. Eser sözleşmelerindeki anlaşmalar, bir sözleşme tarafının vergi yükümlülüklerini yerine getirmemesine neden oluyorsa, Kara İşlemle Mücadele Yasası gereğince sözleşmenin tümüyle geçersizliğine yol açabilir. Ancak bu düzenlemeler kara para anlaşmalarının yerine getirilmesine yönelik gayrimenkul satış sözleşmelerine uygulanamaz, diye eklemiştir BGH.
Burada yanlış satış tutarı beyanı hukuken rahatsız edici bir şey olarak kabul edilir. Ancak bu, ancak yasaklanmış vergi kaçırma sözleşmenin hedeflenen ana amacı oluşturduğunda sözleşmenin tümüne yansıtılabilir, diye belirtmiştir BGH. Dolayısıyla mevcut durumda, kara para anlaşması nedeniyle satış sözleşmesi geçersiz değildir. Burada gayrimenkul işlemi ciddiyetle istenmiştir. Ciddi şekilde değişim istemi, satış sözleşmesinin sonuçlanması ve icra edilmesiyle doğrulanmaktadır, diye açıklamıştır BGH. Kara para anlaşması kendi başına geçersiz olsa da, bu durum sözleşmenin tümünün geçersiz hale gelmesine yol açmaz.
MTR Legal Rechtsanwälte, gayrimenkul işlemlerinde size eşlik eder ve diğer gayrimenkul hukukukonularında danışmanlık edinmek için bizimle iletişime geçin!
