Zweibrücken Yüksek Eyalet Mahkemesi: Artan Malzeme Maliyetleri Nedeniyle Daha Yüksek Fiyat Yok
Artan inşaat maliyetleri ve yüksek faiz oranları, bir gayrimenkul satın almayı şu anda daha zor hale getirmiştir. Ancak, bir inşaat şirketi ile sabit fiyat üzerinden anlaşma yapan biri, bu fiyata güvenebilmeli. Bu, 13 Temmuz 2023 tarihli Zweibrücken Yüksek Eyalet Mahkemesi’nin (Az.: 5 U 188/22) kararıyla bir kez daha gösterilmiştir. Zweibrücken Yüksek Eyalet Mahkemesi, bir sabit fiyat anlaşmasına rağmen inşaat şirketine fiyatları tek taraflı artırma imkanı veren bir sözleşme maddesinin geçersiz olduğuna karar vermiştir.
Bir ev inşa etme ya da gayrimenkul satın alma kararı genellikle büyük bir mali yükümlülükle de ilişkilendirilir. Artan inşaat maliyetleri ve yüksek faiz oranlarıyla birlikte bu, günümüz koşullarında daha da önemlidir. Bu nedenle, imzalanan sözleşmelerdeki maddelerin dikkatle incelenmesi önemlidir, diyor, MTR Legal Rechtsanwälte, diğerlerinin yanı sıra gayrimenkul hukuku konusunda danışmanlık yapan.
Sabit Fiyat Üzerinden Masif Ev İnşaatı
Zweibrücken Yüksek Eyalet Mahkemesi’ndeki davaya konu olan olayda bir çift, Aralık 2020’de bir inşaat şirketiyle masif bir evin inşası için sözleşme imzaladı. Şirket, çiftin arazisinde 300.000 Euro’luk bir fiyatla bir masif ev inşa etmeyi sözleşmeyle taahhüt etti. Taraflar, sözleşmeye varırken şirket tarafından sağlanan bir sözleşme modelini kullandı. Bu modelde bir sözleşme maddesi yer alıyordu. Bu madde, her iki tarafın da sözleşmenin imzalanmasından itibaren bir yıl süreyle kararlaştırılan fiyata bağlı kalacağını belirtmekteydi. Bununla birlikte, sözleşme imzalandıktan sonraki üç ay içinde inşaat çalışmalarına başlanması gerektiği şeklinde bir kısıtlama mevcuttu.
Ancak inşaata başlama gecikti. Bu nedenle, şirket sözleşme imzalandıktan yaklaşık altı ay sonra, Haziran 2021’de, kararlaştırılan fiyatın 50.000 Euro artarak 350.000 Euro olduğu bilgisini verdi. Şirket, gerekçe olarak malzeme maliyetlerinde olağandışı artışlar yaşandığını ve bu artan maliyetlerin sözleşme sırasındaki öngörülemez olduğunu belirtti.
İnşaat Sahipleri Ek Maliyetlerin Karşılanmasını Talep Ediyorlar
Çift, bu fiyat artışını kabul etmedi. Bunun yerine, şirketin inşaat çalışmalarına başlamasını talep etti. Şirketin inşaat işlerine başlamayı reddetmesi üzerine, çift sözleşmeyi feshetti ve başka bir inşaat şirketiyle anlaştı. Ancak bu şirket, masif evin inşası için ilk sabit fiyattan daha yüksek bir tutar belirtti.
Bunun üzerine çift, ilk anlaşma yaptıkları inşaat şirketinden, evin inşası için ortaya çıkan ekstra maliyetleri karşılamasını talep etti. Talebin gerekçesi, şirketin sözleşmedeki sabit fiyattan inşaatlara başlamayı reddetmesinden dolayı ortaya çıkan daha yüksek maliyetlerdi.
Çiftin davası, Kaiserslautern Eyalet Mahkemesi’nde (Az.: 2 O 274/22) ilk aşamada zaten başarıyla sonuçlandı. İnşaat şirketi bu karara itiraz etti, ancak Zweibrücken Yüksek Eyalet Mahkemesi’nde başarısız oldu.
İnşaat şirketi, başlangıçta kararlaştırılan sabit fiyatla masif ev inşa etmenin ekonomik nedenlerden dolayı artık mümkün olmadığını savundu. Şirket için sözleşmede belirlenen fiyatın varoluşsal bir tehdit olduğu ve sözleşmenin ifasının artık makul olmadığı belirtildi.
Zweibrücken Yüksek Eyalet Mahkemesi: Fiyat Uyarlama Maddesi Geçersiz
Bu argümanla Zweibrücken Yüksek Eyalet Mahkemesi’nde başarıya ulaşamadı. Yüksek Mahkeme, şirketin temyizi geri çekmeyi düşündüğünü belirttikten sonra, şirket itirazını geri çekti.
Şirket, evi kararlaştırılan fiyat üzerinden inşa etmek istemediği için çiftin sözleşmeyi feshetme ve başka bir şirketi görevlendirme hakkı bulunmaktadır. Çift, bu durumda ortaya çıkan ek masrafların karşılanmasını inşaat şirketinden talep edebilir, bunu Yüksek Mahkeme açıkça belirtti.
Gerekçesi olarak, inşaat şirketinin, sözleşmede kararlaştırılan sabit fiyat üzerinden evi inşa etmekle yükümlü olduğunu belirtti. Sözleşmede yer alan fiyat uyarlama maddesine göre, şirket kararlaştırılan ücreti tek taraflı artırabilirdi. Ancak müşteri bu nedenle gereksiz yere mağdur olduğundan, madde geçersizdir, dedi Zweibrücken Yüksek Eyalet Mahkemesi. Çünkü müşteriler sözleşme imzalandığında hangi fiyat artışlarıyla karşılaşabileceklerini maddeden çıkaramayacaklardı. Şirket, aynı zamanda müşterilerin çıkarlarını yeterince karşılayan düzenlemelerle beklenmedik malzeme fiyat artışlarına karşı belirleme ile risklere karşı kendini güvence altına alabilirdi, dedi mahkeme.
Karar, gayrimenkul hukukunda sözleşmelerin yasal olarak güvence altına alınmasının büyük bir öneme sahip olduğunu ve inşaat ya da satın alma sözleşmelerindeki maddelerin gözden geçirilmesinin avantajlı olabileceğini göstermektedir.
MTR Legal Rechtsanwälte, gayrimenkul hukukukonusunda danışmanlık yapmaktadır.
Bize iletişim kurabilirsiniz!
