OLG Oldenburg’in 17.07.2023 tarihli kararı, Az.: 12 U 214/19
Bir gayrimenkulün inşasında kabul tarihi, inşaat sahibi için belirleyici bir tarihtir. Çünkü kusurların olup olmadığı ve inşaat şirketinin kusurları düzeltmesi gerekip gerekmediği değerlendirilirken, kabul tarihi belirleyicidir. Kabulden sonra tespit edilen kusurlar için iş sahibi, iddia ve ispat yükümlülüğüne sahiptir. Bu, OLG Oldenburg’un 17 Temmuz 2023 tarihli kararından (Az.: 12 U 214/19) ortaya çıkmaktadır.
“İnşaatta acemilik” sürekli tekrarlanan bir konudur. Profesyonelce gerçekleştirilmeyen inşaat işleri, inşaat sahipleri için yalnızca can sıkıcı değildir, aynı zamanda kusurların sonradan giderilmesi gerekirse maddi yük oluşturabilir. Bu nedenle kabul, iş sahibi için son derece önemli bir rol oynamaktadır. Kabul esnasında kusurlar tespit edilirse, inşaat şirketi bunları düzeltmek ve masrafları üstlenmek zorundadır. Ancak yapı kabul edilirse ve kusurlar ancak kabulden sonra tespit edilirse, iş sahibi, yüklenicinin kusurdan sorumlu olduğunu kanıtlamalıdır, diye belirtiyor MTR Legal Rechtsanwälte, ki bu firma ayrıca gayrimenkul hukukunda danışmanlık vermektedir.
İş sahibi, iş ücretinin bir kısmını alıkoyar
İş sahibinin inşaat kabulünde dikkatle inceleme yapması gerektiği, OLG Oldenburg’un kararıyla da desteklenmektedir. Temele dayanarak, iş sahibi bir ahşap çerçeve ev yaptırmış ve kabul etmiştir. Kabulden sonra ancak bağımsız bir delil tespiti sürecinde, evin vaat edilen sızdırmazlığa ulaşmadığı fark edilmiştir. İş sahibi, kusuru yüklenicinin hatalarına bağlamıştır. Ancak bu kişi, kabul sonrası yapılan yapısal değişiklikleri kusurun sebebi olarak görmektedir. Ayrıca iş sahibinin kendisinin sorumlu olduğu pencere, panjur ve kapı bölgelerinde de sızıntılar tespit edilmiştir.
İş sahibi, ödenmesi gereken iş ücretinin bir kısmını alıkoyduğunda, yüklenici geri kalan iş ücretinin ödenmesi için dava açar.
İlk aşamadaki delil toplama süreci, yüklenicinin inşaat kusurundan sorumlu olup olmadığını açıklığa kavuşturamaz. Evet, beton tabanı ile duvarlar arasındaki derzleri kısmen muntazam bir şekilde yalıtılmadığı ortaya çıkmıştır. Ancak bunun evin yetersiz sızdırmazlıkta olmasına neden olup olmadığı ispat edilememiştir. Ayrıca, davacının sorumlu olmadığı diğer işlerdeki hatalar da sızdırmazlık eksikliği için sebep olabilir.
İş sahibi ispat yükümlülüğüne sahiptir
Sonunda yüklenicinin iş ücreti davası başarılı oldu. OLG Oldenburg, gerekçesinde, kabulden sonra kusurların şikayet edilmesi durumunda iş sahibinin iddia ve ispat yükümlülüğüne sahip olduğunu belirtti. Bir performansın kusurlu olup olmadığının değerlendirilmesinde esas olarak kabul tarihine bakılır. Bu nedenle bir performansın kusurluluğu, yalnızca kabulden sonra meydana gelen bir durumla açıklanamaz.
İş sahibi, yüklenicinin kusurdan sorumlu olduğunu ve binanın zaten kabul sırasında kusurlu olduğunu yeterince ortaya koyamamıştır. Çünkü delil toplama, binanın yetersiz sızdırmazlığına hangi sızıntıların ne ölçüde sorumlu olduğunu açıkça belirleyen sonuçlar sağlamamıştır. Bu nedenle OLG Oldenburg, yüklenicinin henüz ödenmemiş iş ücreti için talepte bulunma hakkına sahip olduğuna karar verdi.
Kabul, büyük önem taşır
OLG Oldenburg’un kararı, kabulün büyük önemini pekiştiriyor. Çünkü esas olan, binanın zaten kabul tarihinde kusurlu olup olmadığıdır.
Kabul aşamasında kusurlar tespit edilirse, yüklenici bunları kendi masraflarıyla gidermek zorundadır. Garanti taleplerinin ileri sürülmesinde, inşaat hukukunda geçerli olan garanti süreleri dikkate alınmalıdır. Bu süreler, inşaat sözleşmesinin türüne göre farklılık gösterebilir. BGB’ye göre bir inşaat sözleşmesine tabi olarak süre 5 yıldır, VOB’a göre değişiklik gösterebilen süreler geçerli olabilir. Garanti taleplerinin zamanaşımı süresi, iş sahibi tarafından yapılan kabul tarihi ile başlar. Kusurlar hileli bir şekilde gizlenmişse, zamanaşımı süresi ancak kusurun bilinmesiyle başlar.
MTR Legal Rechtsanwälte, sizin çıkarlarınızı gayrimenkul hukukunda.
Lütfen bizimle iletişime geçin!
