Şartname yalnızca gerçek bir etki durumu varsa geçerli olur
Ticari kira sözleşmelerinde rekabet koruma şartı kararlaştırılabilir. Ancak, rekabet koruma şartının ihlaline bağlı kira indirimi, gerçekten bir etki meydana gelmiş olmasına bağlıdır. OLG Düsseldorf, 12 Eylül 2023 tarihli kararıyla (Az.: I-24 U 47/22) bunu açıkça ortaya koymuştur.
Prensip olarak, ev sahibi § 535 BGB uyarınca kiracıya kiralanan mülkü sözleşmeye uygun şekilde kullanıma uygun bir halde teslim etmekle yükümlüdür. Bu yasal düzenlemeden zaten kiracı lehine rekabet koruması türetilebilir. Ancak ticari bir kira sözleşmesinde açıkça bir rekabet koruma şartı da kararlaştırılabilir. Bu tür bir düzenleme, kiracıyı aynı binada doğrudan bir rakibin yerleşmesini önler, şeklinde açıklamaktadır MTR Legal, ki o da dahil olmak üzere gayrimenkul hukukunda danışmanlık yapmaktadır. OLG Düsseldorf kararına göre, böyle bir rekabet koruma şartı yalnızca gerçekten bir etki olduğu zaman devreye girer.
Kira sözleşmesinde rekabet koruması kararlaştırıldı
OLG Düsseldorf önündeki davada taraflar 2010 yılında bir ticari kira sözleşmesi yapmışlardır. Kiracı kiralanan yaklaşık 650 metrekarelik alanda bir fizyoterapi pratiği kurmak istemiştir. Ticari kira sözleşmesinde, fizyoterapi pratiğiyle rekabet edecek kişilere veya şirketlere herhangi bir alan kiralanmayacağına dair bir şart yerleştirilmiştir. Ev sahibi, alanda kiracıyla doğrudan rekabet eden kişiler veya şirketlere herhangi bir alan kiralamak veya vermekten veya böyle bir duruma müsamaha etmekten kaçınacağını taahhüt etmiştir. Sözleşmede kelimesi kelimesine şu ifadelere yer verilmiştir: “Bu nedenle başka bir benzer fizyoterapi pratiği işletimine izin verilmez.”Yedi yıl sonra, ev sahibi alanda Amerikalı kiropraktik üzerine uzmanlaşmış bir doğal terapiste muayenehane odaları kiralamıştır. Fizyoterapi pratiği kiracısı, rekabet koruma şartının bu şekilde ihlal edildiğini düşündü ve kirayı yüzde 25 azalttı. Bunun üzerine ev sahibi tam kira ödemesi için dava açtı. Ev sahibi, kararlaştırılan rekabet koruma şartının yalnızca “doğrudan rekabet”ten koruma sağladığını ileri sürdü. Bir doğal terapist pratiği bu tanımın dışında kaldığını savundu.
Ev sahibinin tam kira ödeme hakkı var
Kleve Asliye Mahkemesi, ev sahibinin davasını reddetti. Düsseldorf OLG’deki istinaf sürecinde, ev sahibi davasında başarılı oldu. Mahkeme, rekabet koruma şartının ihlal edilmediğini tespit etti. Asliye Mahkemesi rekabet koruma şartının kapsamını fazla geniş yorumladı, diye belirtti OLG. Çünkü şart, Amerikalı kiropraktik odaklı bir doğal terapist pratiğinden koruma sağlamıyordu. Bu durum yapılsa bile, fazla dikkate alınmaması gereken ve kira indirimi gerekçesi sayılamayacak kadar önemsiz bir müdahaleyle karşı karşıya kalınacağını açıkça ortaya koydu.
Kiracı taraflar temel olarak branş dışı iş yerlerini de kapsayan tam bir rekabet koruması kararlaştırmakta özgürdür, ancak burada durum böyle değildir, şeklinde açıkladı OLG Düsseldorf. Şartta açıkça “doğrudan” rekabetten korunmaya atıf yapılmıştı. Böylece rekabet koruması somut olarak tanımlandı ve üçüncü şahıslara alan kiralama yasağı başka bir benzer fizyoterapi pratiğiyle sınırlıydı, şeklinde belirtti mahkeme. Doğal terapist ise fizyoterapi pratiği yapmıyor ve herhangi bir fizyoterapi eğitimi almadı. Durum belirgin ölçüde farklı mesleklerle ilgilidir, açıklamasını yaptı OLG. Kiracının fizyoterapi hizmetleri ile küçük örtüşmelerin rekabet korumasına dâhil edilmesi istenseydi, bunların mümkünse açıkça belirtilmesi gerekirdi.
Kiralık alanların kullanımı üzerinde belirgin bir etkisinin olmadığı tespit edildiği için ev sahibinin tam kira ödeme hakkı vardır, diye karar verdi OLG.
Hukuka uygun sözleşme düzenlemesi
Rekabet koruma şartı daha ayrıntılı olmalıydı, zira doğal terapistin veya diğer muayenehanelerin yerleşmesini engellemek de isteniyordu.
MTR Legal, adli bir güvence sağlamak ve diğer konular hakkında gayrimenkul hukukukonularında danışmanlık vermektedir.
Bize ulaşabilirsiniz !
