Ticari kiralanmış alanların kusurlar nedeniyle feshedilmesinde, daha önce bir uyarı yapılması gereklidir. Bunu Brandenburg Yüksek Bölge Mahkemesi (Az.: 3 U 82/19) onayladı.
Süresiz ticari kira sözleşmeleri normal şartlarda feshedilebilir. Taraflar fesih süresini sözleşmede belirlemediyse, BGB madde 580a’ya göre yasal fesih süresi altı aydır. Belirli şartlar altında, ticari bir kira sözleşmesi olağanüstü olarak da feshedilebilir. Kiracı tarafından yapılan olağanüstü fesih için önemli bir sebep, kiralanan mülklerde tekrar eden kusurlar olabilir. Ancak çoğu durumda, olağanüstü feshin geçerli olması için daha önce bir uyarı yapılması gereklidir, açıklıyor ticaret hukuku firması MTR Rechtsanwälte.
Bu durum, Brandenburg Yüksek Bölge Mahkemesi’nin 7 Temmuz 2020 tarihli kararıyla (Az.: 3 U 82/19) da ortaya konmaktadır. Burada kiracı, mülkte tekrar eden kusurlar nedeniyle ticari kira sözleşmesini olağanüstü ve derhal feshetmiştir. Yaklaşık on iki yıl içinde mekanda yedi su sızıntısı meydana geldi. Kiraya verenler, her seferinde hasara onarımlar ve temizlik çalışmaları ile tepki gösterdi.
Kusur yine de giderilemediği için, kiracı bir sonraki su baskınına karşı kira sözleşmesini derhal feshetme kararı aldı. Daha önce bir uyarı yapmaktan kaçındı.
Kiraya verenler derhal feshi kabul etmediler ve ödenmemiş kira ödemesi için dava açtılar. Başarıyla. Cottbus Bölge Mahkemesi gibi Brandenburg Yüksek Bölge Mahkemesi de temyiz yargılamasında, derhal fesihin geçersiz olduğuna karar verdi çünkü önceden bir uyarı yapılmamıştı.
Su hasarları daha sık meydana gelmiş olsa da, uyarı yapılması zorunluydu. Uyarının başarı sağlamayacağı varsayılamaz, diyor Yüksek Bölge Mahkemesi. Çünkü kiraya verenler daha önce her zaman bir hasar bildirimi üzerine onarımlar yapmıştır. Dolayısıyla kusurun nihai olarak giderilmesini reddetmedikleri belirtildi. Ayrıca, hasar olaylarının kapsamı ve etkisi o kadar önemli değildi ki kiracıya süre tanındıktan sonra daha fazla – en azından kısa süreli – bekleme süresi kabul edilemez olurdu.
Ticari kira hukuku hakkında sorularınız varsa, deneyimli avukatlar tavsiyede bulunabilir.
