Kiralanan ticari alanlarda kusurlar nedeniyle sözleşmenin derhal feshedilmesi durumunda, önceden bir ihtar gereklidir. OLG Brandenburg, bunu teyit etti (Az.: 3 U 82/19).
Süresiz ticari kira sözleşmeleri, usulüne uygun olarak feshedilebilir. Taraflar fesih süresini sözleşmede belirlemediyse, BGB’nin § 580a maddesindeki altı aylık yasal fesih süresi geçerlidir. Belirli şartlar altında ticari kira sözleşmesi olağanüstü olarak da feshedilebilir. Kiracı için olağanüstü fesih sebebi, örneğin, kiralanan şeyde tekrar eden kusurların ortaya çıkması olabilir. Ancak çoğu durumda, olağanüstü feshin geçerli olabilmesi için önceden bir ihtar gereklidir, diye açıklıyor ekonomi hukuku firması MTR Legal.
Bu durum, OLG Brandenburg’un 7 Temmuz 2020 tarihli (Az.: 3 U 82/19) kararıyla da gösterilmiştir. Burada, kiracı, kiralanan şeyde tekrar eden kusurlar nedeniyle ticari kira sözleşmesini olağanüstü ve derhal feshetmiştir. Yaklaşık on iki yıl içinde odalarda yedi kez su sızması meydana gelmiştir. Kiraya verenler her seferinde hasara tamirat ve temizlik çalışmaları ile karşılık vermiştir.
Ancak kusurun açıkça giderilememesi sebebiyle kiracı, bir sonraki su baskınına derhal kira sözleşmesini feshederek yanıt verdi. Önceden bir ihtar vermeyi atladı.
Kiraya verenler, derhal feshi kabul etmedi ve ödenmemiş kiranın ödenmesi için dava açtılar. Başarıyla. Cottbus Eyalet Mahkemesi gibi, Brandenburg Yüksek Eyalet Mahkemesi de temyiz davasında, önceden bir ihtar verilmediği için derhal fesih işleminin geçersiz olduğuna karar verdi.
Su hasarlarının sık meydana gelmiş olmasına rağmen, bir ihtar verilmesinin vazgeçilmez olmadığı belirtildi. İhtarın başarı şansı olmadığı varsayılamazdı, çünkü kiraycılar her seferinde bir hasar bildirimi üzerine tamirat yapmışlardı. Dolayısıyla, kusurun giderilmesini kesin olarak reddetmemişlerdi, mahkeme devam etti. Ayrıca, hasar olaylarının kapsamı ve etkisi o kadar büyük değildi ki, bir ihtardan sonra kiracıya biraz daha – en azından kısa bir süre – beklemenin mantıksız olacağı söylenemezdi.
Ticari kira hukuku ile ilgili sorularınızda deneyimli avukatlar danışmanlık yapabilir.
