Kiracı, önemli bir nedenle ticari kira sözleşmesini derhal feshedebilir. BGH kararı uyarınca yanlış bir işletme gideri faturası önemli bir neden olabilir (Az.: XII ZR 11/20).
Hem kiracı hem de kiraya veren, ticari kira ilişkisini, bir sözleşme tarafı için kira ilişkisinin devamı objektif olarak katlanılamaz hale geldiyse önemli bir neden dolayısıyla istisnai olarak derhal feshedebilir, diye açıklıyor ekonomi hukuk firması MTR Rechtsanwälte.
BGH önündeki davada, kiracı bir alışveriş merkezinde bir dükkân kiralamıştı. Yangın alarmı iletimi düzgün çalışmadığından kiraya veren ek yangın gözetleme görevlileri kullanmak zorunda kalmıştı. Bunun maliyetini, bir yemek alanının mobilyalandırılması giderleri gibi işletme giderlerine eklemişti. Kiracı buna itiraz etti ve yanlış işletme gideri faturası nedeniyle fesih bildiriminde bulundu.
Ancak Berlin Bölge Mahkemesi feshi geçersiz gördü. Kiraya veren yanlış bir şekilde yemek alanının mobilyalandırma ve yangın gözetleme giderlerini kiracıya yansıtmış olsa da, bu hatanın belirgin olduğunu ve bu nedenle kiracının milyonlarca avro zarara uğratılmış olduğunu kabul etmekle birlikte, bu durumun derhal fesih için yeterli bir neden olmadığını belirtti. Çünkü kiracı, kiraya verenin bu durumu kasıtlı veya aldatma niyetiyle yaptığını ortaya koymamıştı.
Ancak BGH, 6 Ekim 2021 tarihli kararıyla bu konuda farklı bir görüş benimseyerek Berlin Bölge Mahkemesi’nin kararını bozdu. Tüm olayın koşulları dikkate alındığında, özellikle tarafların kusurları ve tarafların karşılıklı menfaatleri değerlendirildiğinde, kiracının kira sözleşmesinin fesih bildirim süresi sonuna kadar devam etmesinin veya diğer sona erdirilme şekillerine katlanmasının beklenemeyeceği durumlarda istisnai bir derhal fesih nedeni vardır. Kiracının zararı lehine işlenen mali suçlar böyle bir önemli fesih nedeni oluşturur, dedi BGH.
Kiraya verenin, örneğin kasten yanlış işletme gideri faturaları ile yapılan hilekâr davranışları, bu nedenle kiracı tarafından bir derhal fesih için gerekçe oluşturabilir, diye belirtti Karlsruher yargıçlar. Bu, özellikle de kiraya verenin, kiracının yönlendirmelerine rağmen artık savunulamayacak şekilde yanlış faturaya devam etmesi durumunda geçerlidir, dedi BGH.
Ticari kira hukukunda deneyimli avukatlar danışmanlık yapabilir.
