Gayrimenkul alımında maddi hata hileyle gizlenmiş – BGH’nin aydınlatma yükümlülüğüne ilişkin kararı Az.: V ZR 43/23
Gayrimenkul satıcıları, mülk hakkındaki kusurlar hakkında bilgi vermelidir. Bu durum, 27 Ekim 2023 tarihinde Bundesgerichtshof’un (BGH) bir kararıyla, satış sözleşmesinde bir garanti sorumluluğu hariç tutma maddesi düzenlenmiş olsa bile geçerlidir (Az.: V ZR 43/23).
Gayrimenkul hukukuna göre, satıcı, alıcıya mülkün özellikle ağır kusurları hakkında soru sorulmadan bilgi vermelidir. Satıcı, tazminat taleplerinden korunmak amacıyla satış sözleşmesinde bir garanti sorumluluğu hariç tutma maddesi düzenleyebilir. Ancak garanti sorumluluğu hariç tutma, sadece alıcının fark edebileceği bariz kusurlar için düzenlenebilir. BGH, mevcut kararıyla, düzenlenmiş bir garanti sorumluluğu hariç tutma maddesi olsa dahi gayrimenkul satıcısının aydınlatma yükümlülüğünü sıkılaştırdı, diyor ekonomi hukuk firması MTR Legal Rechtsanwälte, ki kendisi diğer konuların yanı sıra gayrimenkul hukukunda danışmanlık yapıyor.
Maddi hata sorumluluğu sözleşmeyle hariç tutulmuştur
Temel alınan vakada davacı, Haziran 2016’da tek katlı bir ev ile inşa edilmiş bir arazi satın almıştır. Satış sözleşmesinde, maddi hata sorumluluğunun hariç tutulması kararlaştırılmıştır. Eve ait bir de kapalı teras bulunmaktaydı ve bu, emlakçı ilanında belirtilmişti. Ancak terasın çatısı sızdırıyordu. Satıcı, bu kusur hakkında alıcıyı bilgilendirmemişti.
Alıcı, hasarı fark edince yaklaşık 32.000 Euro tutarındaki tespit edilen onarım masraflarının karşılanması için dava açtı. Dava başlangıçta sadece kısmen başarılı oldu. Bremen Yüksek Mahkemesi, sızdıran teras çatısının bir maddi kusur oluşturduğunu onaylasa da kararlaştırılan maddi hata sorumluluğu hariç tutmasının geçerli olduğunu belirtti. Satıcının maddi hatayı hileyle gizlediği tespit edilemedi.
Maddi hata hileyle gizlenmiş
Ancak BGH bunu farklı gördü. BGH, gerekçelendirmesinde, teras çatısının sızdırmazlığının bir maddi hata oluşturduğunu ve sadece bir maddi kusurun belirtisi olmadığını açıkladı. Teras çatıdan su girmeleri satıcı tarafından gizlenmiş ve bu durum hileli bir davranış olarak değerlendirilmiştir, satıcı nedeni bilmese veya kısmen bilse bile, diyor Karlsruhe hakimleri.
Alıcılar kusuru fark edemediler, diye devam etti BGH. Teras çatı, sözleşme öncesinde dile getirilmiş olmasına rağmen, satıcı su girmeleri konusunda bilgi vermemiş ve maddi hatayı hileyle gizlemiştir.
BGH, davayı, tazminat talebinin miktarına karar verilmesi için Bremen Yüksek Mahkemesi’ne geri gönderdi.
MTR Legal Rechtsanwälte, gayrimenkul işlemleri ve diğer konular hakkında danışmanlık verir gayrimenkul hukuku.
Bizimle iletişime geçin.
