เงื่อนไขมีผลเฉพาะเมื่อเกิดการรบกวนในความเป็นจริง
ในสัญญาเช่าพาณิชย์ สามารถตกลงเงื่อนไขการป้องกันการแข่งขันได้ อย่างไรก็ตาม การลดค่าเช่าการละเมิดเงื่อนไขป้องกันการแข่งขันนั้นต้องมีการรบกวนเกิดขึ้นจริง ดังที่ศาลอุทธรณ์ดึสเซลดอร์ฟได้ระบุอย่างชัดเจนในคำพิพากษาเมื่อวันที่ 12 กันยายน 2023 (อ้างอิง: I-24 U 47/22).
โดยทั่วไป เจ้าของที่ดินตาม § 535 BGB ต้องให้สินทรัพย์การเช่าในสภาพที่เหมาะสมต่อการใช้งานตามข้อตกลงแก่ผู้เช่า จากกฎหมายนั้น ผู้เช่าสามารถใช้สิทธิ์การป้องกันการแข่งขันได้แล้ว แต่ในสัญญาเช่าพาณิชย์สามารถตกลงเงื่อนไขการป้องกันการแข่งขันได้โดยชัดเจนด้วย กฎข้อนี้ช่วยปกป้องผู้เช่าจากการที่คู่แข่งขันตรงจะมาตั้งอยู่ในอาคารเดียวกัน ตามที่สำนักงานกฎหมาย MTR Legal Rechtsanwälte ที่ปรึกษาด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ระบุ เงื่อนไขการป้องกันการแข่งขันนี้จะมีผลตามคำตัดสินของศาลอุทธรณ์ดึสเซลดอร์ฟเฉพาะเมื่อมีการรบกวนเกิดขึ้นจริงเท่านั้น
ตกลงการป้องกันการแข่งขันในสัญญาเช่า
ในกระบวนการหน้าศาลอุทธรณ์ดึสเซลดอร์ฟ ฝ่ายต่างๆ ได้ทำสัญญาเช่าพาณิชย์ในปี 2010 โดยผู้เช่าต้องการตั้งคลินิกกายภาพบำบัดในพื้นที่ที่เช่าประมาณ 650 ตารางเมตร ในสัญญาเช่าพาณิชย์มีการระบุข้อที่ที่ไม่อนุญาตให้เช่าห้องให้บุคคลหรือบริษัทที่แข่งกับคลินิกนี้ เจ้าของที่ดินสัญญาที่จะไม่เช่าห้องในพื้นที่ให้แก่บุคคลหรือผู้ประกอบธุรกิจที่แข่งกับธุรกิจนี้แบบตรงตามข้อตกลง ในสัญญาระบุคำไว้ว่า “ดังนั้น การดำเนินกิจการคลินิกกายภาพบำบัดที่มีลักษณะเดียวกันเพิ่มเติมนั้นไม่อนุญาต”เจ็ดปีหลังจากนั้น เจ้าของที่ดินได้เช่าห้องคลินิกในพื้นที่ให้แก่หมอฝังเข็มอเมริกัน มุ่งเน้นการจัดกระดูกสันหลัง ผู้เช่าคลินิกกายภาพบำบัดเห็นว่าเงื่อนไขการป้องกันการแข่งขันถูกละเมิดและลดค่าเช่าไป 25 เปอร์เซ็นต์ เจ้าของที่ดินจึงดำเนินการฟ้องเพื่อเรียกร้องค่าเช่าเต็มจำนวน โดยอ้างว่าเงื่อนไขป้องกันการแข่งขันที่ตกลงไว้เพียงแค่คุ้มครองจาก “การแข่งขันแบบตรง” เท่านั้น ซึ่งคลินิกหมอฝังเข็มไม่ได้รวมอยู่ในนั้น
เจ้าของที่ดินมีสิทธิ์เรียกค่าเช่าครบถ้วน
ศาลเขต Kleve ปฏิเสธการฟ้องร้องของเจ้าของที่ดิน ในกระบวนการอุทธรณ์ต่อศาลอุทธรณ์ดึสเซลดอร์ฟ เจ้าของที่ดินประสบความสำเร็จในคดีนี้ ศาลเห็นว่ายังไม่มีการละเมิดเงื่อนไขป้องกันการแข่งขัน ศาลเขตตีขอบเขตเงื่อนไขการป้องกันการแข่งขันกว้างเกินไป ศาลอุทธรณ์แถลง เพราะเงื่อนไขไม่ครอบคลุมถึงสถานประกอบการหมอฝังเข็มที่เน้นจัดกระดูกสันหลังอเมริกัน แต่ถึงแม้ว่าจะเป็นเช่นนั้น แต่ก็เป็นการรบกวนที่ไม่สำคัญมากที่ไม่ควรนำมาพิจารณาและไม่สามารถลดค่าเช่าได้ ศาลระบุอย่างชัดเจน
ฝ่ายเช่าสามารถตกลงป้องกันการแข่งขันโดยสมบูรณ์ที่รวมถึงธุรกิจห่างวงศ์ได้ แต่ที่นี่ไม่เป็นเช่นนั้น ศาลอุทธรณ์ดึสเซลดอร์ฟได้กล่าว เพราะเงื่อนไขได้ชี้ชัดไปที่การป้องกันจาก “การแข่งขันแบบตรง” ทำให้เงื่อนไขการป้องกันการแข่งถูกระบุแทงตรงและคำสั่งห้ามให้เช่าห้องที่ให้บุคคลที่สามนั้นจำกัดเฉพาะคลินิกกายภาพบำบัดที่เหมือนกันเท่านั้นที่ศาลคาสิโนที่ศาลกล่าวอย่างชัดเจน หมอนวดไม่ได้ดำเนินการคลินิกกายภาพบำบัดและไม่ได้มีการฝึกอบรมกายภาพบำบัด มันเป็นอาชีพที่แตกต่างกันอย่างมาก ศาลอุทธรณ์กล่าว หากจะคุมการแข่งในความสัมพันธ์ของงานกายภาพบำบัดควรถูกระบุอย่างเฉพาะเจาะจง..
การรบกวนการใช้ประโยชน์จากห้องเช่าไม่สามารถปรากฏได้ ดังนั้นเจ้าของที่ดินจึงมีสิทธิ์เรียกร้องค่าเช่าเต็ม ศาลอุทธรณ์ได้ตัดสิน
การจัดทำสัญญาที่ถูกต้องตามกฎหมาย
เงื่อนไขการป้องกันการแข่งขันควรระบุรายละเอียดมากกว่านี้ถ้าต้องการป้องกันการตั้งของหมอนวดหรือสถานประกอบการอื่น ๆ MTR Legal Rechtsanwälte ให้คำปรึกษาในการจัดทำสัญญาเช่าพาณิชย์ที่ถูกต้องตามกฎหมายและประเด็นอื่น ๆ ของ กฎหมายอสังหาริมทรัพย์.
ประสานงานกับเรา ติดต่อ เราสิ!
