คำตัดสินของศาลสูงสุดแห่งเยอรมันเมื่อวันที่ 23.01.2025 – หมายเลขคดี V ZB 10/24
ในเรื่องอสังหาริมทรัพย์ อาจมีการรองสิทธิ์ในการซื้อก่อนอาจจัดให้ได้ สิ่งนี้แตกต่างระหว่างสิทธิ์ซื้อก่อนที่เป็นลักษณะตามสภาพกับสิทธิ์ซื้อก่อนที่เป็นลักษณะตามบุคคล สิ่งที่ควรระลึกคือ สิทธิ์ซื้อหนึ่งไม่สามารถเปลี่ยนเป็นอีกอย่างง่ายดาย ดังที่คำตัดสินของศาลสูงสุดแห่งเยอรมันเมื่อวันที่ 23 มกราคม 2025 ได้แสดงให้เห็น (หมายเลขคดี: V ZB 10/24)
สิทธิ์ซื้อก่อนที่เป็นลักษณะตามสภาพจะถูกจัดให้กับเจ้าของที่ดินที่เฉพาะเจาะจง ซึ่งสามารถส่งต่อหรือสืบทอดได้ ในทางตรงกันข้าม สิทธิ์ซื้อก่อนที่เป็นลักษณะตามบุคคลจะถูกจัดให้กับบุคคลเฉพาะเจาะจงซึ่งได้รับสิทธิ์นี้ ไม่สามารถถ่ายโอนได้ตามที่สำนักงานกฎหมาย MTR Legal ที่ให้คำปรึกษาด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์กล่าวไว้
ศาลสูงสุดได้เน้นย้ำในคำตัดสินของเขาว่าสิทธิ์ซื้อก่อนนี้ไม่สามารถเปลี่ยนได้ง่าย ต้องละลายสิทธิ์ซื้อก่อนที่มีอยู่ก่อนและสร้างสิทธิ์ซื้อใหม่ นี้มีผลแม้ว่าบุคคลที่ได้รับสิทธิ์ประโยชน์จะยังคงเป็นเจ้าของที่ดินที่มีสิทธิ์เดิมอยู่แล้วก็ตาม
สำนักทะเบียนที่ดินปฏิเสธการเปลี่ยนแปลง
ในคดีที่เกิดขึ้น เจ้าของที่ดินคนหนึ่งได้จัดให้สิทธิ์ซื้อก่อนที่เป็นลักษณะตามสภาพแก่เจ้าของที่ดินข้างเคียงสำหรับทุกกรณี เพื่อเปลี่ยนสิทธิ์ซื้อก่อนที่มีอยู่ให้เป็นสิทธิ์ซื้อก่อนที่เป็นลักษณะตามบุคคล โดยสิทธิ์นี้จะเป็นของเจ้าของที่ดินข้างเคียง สิทธิ์ซื้อก่อนนี้จะไม่สามารถสืบทอดหรือโอนย้ายได้
แต่สำนักทะเบียนที่ดินได้ปฏิเสธคำร้องขอนี้ ศาลสูงแห่งมิวนิคยืนยันการตัดสินของสำนักทะเบียนและปฏิเสธการอุทธรณ์ของเจ้าของที่ดิน โดยเหตุผลว่าการเปลี่ยนแปลงนี้ไม่สอดคล้องกับเนื้อหาเดิม การเปลี่ยนแปลงจะเกิดขึ้นได้โดยการเลิกสิทธิ์ซื้อก่อนเดิมและสร้างสิทธิ์ใหม่ขึ้น ศาลสูงสุดแห่งเยอรมันยืนยันการตัดสินของศาลสูงแห่งมิวนิค
จำเป็นต้องเลิกและสร้างสิทธิ์ซื้อก่อนใหม่
ศาลสูงสุดได้นำเสนอว่า การเปลี่ยนแปลงสิทธิ์ซื้อก่อนที่ต้องการนั้นไม่ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงเนื้อหาของสิทธิ์ตามมาตรา 877 BGB เพราะสิทธิ์ซื้อก่อนที่มีอยู่เพื่อประโยชน์ของเจ้าของที่ดินที่เฉพาะเจาะจงไม่สามารถเปลี่ยนแปลงเพื่อประโยชน์ของบุคคลที่เฉพาะเจาะจงได้ ต้องเลิกสิทธิ์เดิมและสร้างสิทธิ์ใหม่ ซึ่งไม่เกี่ยวข้องหากบุคคลที่ได้สิทธิ์ประโยชน์ยังคงเป็นเจ้าของที่ดินที่มีสิทธิ์เดิมอยู่แล้ว
การเปลี่ยนแปลงเนื้อหาในมาตรา 877 BGB จะไม่มีผลหากเจ้าของสิทธิ์ที่ดินต้องเปลี่ยนแปลง ทั้งนี้เกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนสิทธิ์ซื้อก่อนที่เป็นลักษณะตามสภาพไปเป็นสิทธิ์ซื้อก่อนที่เป็นลักษณะตามบุคคล ศาลสูงสุดกล่าวว่า สิทธิ์จะเปลี่ยนจากเจ้าของที่ดินของสิทธิ์เดิมไปเป็นสิทธิ์ของบุคคลที่เฉพาะเจาะจง และเหตุการณ์นี้จะไม่เปลี่ยนแปลงแม้ว่าบุคคลที่ได้รับสิทธิ์ประโยชน์จะเป็นเจ้าของที่ดินเดิมอยู่แล้ว การขายที่ดินจะทำให้เห็นผลของการเปลี่ยนแปลงสิทธิ์ซื้อก่อนอย่างชัดเจน เพราะว่าผู้ซื้อที่ดินเดิมจะได้รับสิทธิ์ซื้อก่อนของที่ดินอื่น แต่หากเปลี่ยนเป็นสิทธิ์ซื้อก่อนที่เป็นลักษณะตามบุคคล สิทธิ์นี้จะยังคงอยู่กับบุคคลและแยกออกจากที่ดินข้างเคียง ศาลสูงสุดอธิบาย
ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงโดยรักษาลำดับ
สิทธิ์ซื้อก่อนที่เป็นลักษณะตามสภาพและสิทธิ์ซื้อก่อนที่เป็นลักษณะตามบุคคลแสดงถึงสิทธิ์ที่แตกต่างกันสองอย่าง การเปลี่ยนแปลงจึงไม่สามารถมองว่าเป็นการเปลี่ยนแปลงเนื้อหาของสิทธิ์ได้ ผู้พิพากษากล่าวต่อว่า สิทธิ์ซื้อก่อนที่มีอยู่เพื่อประโยชน์ของเจ้าของที่ดินที่เฉพาะเจาะจงไม่สามารถแยกออกจากสิทธิ์ของที่ดินนั้นได้ ถ้าการเปลี่ยนแปลงสิทธิ์ซื้อก่อนที่เป็นลักษณะตามสภาพไปเป็นสิทธิ์ซื้อก่อนที่เป็นลักษณะตามบุคคลสามารถทำได้ สิทธิ์ซื้อก่อนจะสูญเสียการเชื่อมโยงกับที่ดิน ซึ่งไม่สอดคล้องกับมาตรา 1103 วรรค 1 ของ BGB ศาลสูงสุดอธิบาย
ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงสิทธิ์ซื้อก่อนโดยรักษาลำดับตามการตัดสินของศาลสูงสุด
MTR Legal ให้คำปรึกษาทางด้าน กฎหมายอสังหาริมทรัพย์.
กรุณาติดต่อ เรา ได้เลย!
