ความบกพร่องของทรัพย์สินถูกซ่อนด้วยเจตนาร้าย – คำตัดสินของศาลกลางเกี่ยวกับหน้าที่ในการเปิดเผยข้อมูล หมายเลขคดี: V ZR 43/23
ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ต้องเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับข้อบกพร่องของทรัพย์สินตามคำตัดสินของศาลกลางเมื่อวันที่ 27 ตุลาคม 2023 แม้ว่าจะได้มีการตกลงยกเว้นความรับผิดในสัญญาซื้อขาย (หมายเลขคดี: V ZR 43/23).
ตามกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ผู้ขายจะต้องเปิดเผยข้อบกพร่องที่ร้ายแรงของอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ซื้อนอกเหนือจากที่กำหนดไว้ในสัญญา การยกเว้นความรับผิดสามารถระบุไว้ในสัญญาเพื่อป้องกันการเรียกร้องค่าสินไหมทดแทน แต่การยกเว้นนี้ใช้ได้เฉพาะกับข้อบกพร่องที่ชัดเจนซึ่งผู้ซื้อควรจะสามารถสังเกตเห็นได้เท่านั้น ศาลกลางได้เพิ่มหน้าที่ในการเปิดเผยข้อมูลของผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าในสัญญาจะได้ตกลงยกเว้นความรับผิดตามคำพิพากษาล่าสุดของ MTR Legal Rechtsanwälte ซึ่งเป็นที่ปรึกษาด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์
การยกเว้นความรับผิดของความบกพร่องทางทรัพย์สินตามสัญญา
ในกรณีที่เป็นพื้นฐานตามมานี้ โจทก์ได้ซื้อที่ดินที่มีบ้านเดี่ยวปลูกสร้างอยู่ในเดือนมิถุนายน 2016 ในสัญญาซื้อขายมีการตกลงยกเว้นความรับผิดของความบกพร่องทรัพย์สินด้วย ส่วนหนึ่งของบ้านมีระเบียงที่มีหลังคาคลุมซึ่งถูกระบุในเอกสารโฆษณาสินทรัพย์ แต่หลังคาระเบียงนั้นมีการรั่วซึม ซึ่งผู้ขายไม่ได้เปิดเผยข้อมูลดังกล่าวแก่ผู้ซื้อ
เมื่อผู้ซื้อพบความเสียหายจึงได้ฟ้องร้องให้ชดเชยค่าซ่อมแซมที่ประมาณ 32,000 ยูโร คดีนี้ประสบความสำเร็จบางส่วนในตอนแรก ศาลอุทธรณ์สูงบรีเม็นยืนยันว่าหลังคาระเบียงที่มีการรั่วซึมถือเป็นความบกพร่องของทรัพย์สิน อย่างไรก็ดี การยกเว้นความรับผิดของความบกพร่องทรัพย์สินที่ได้ตกลงไว้มีผลบังคับใช้ ไม่สามารถพิสูจน์ได้ว่าผู้ขายได้ซ่อนความบกพร่องนี้ด้วยเจตนาร้าย
ความบกพร่องของทรัพย์สินถูกซ่อนด้วยเจตนาร้าย
แต่ศาลกลางเห็นแตกต่างกัน อธิบายว่า ความรั่วซึมของหลังคาระเบียงเป็นความบกพร่องไม่ใช่แค่อาการแสดงของความบกพร่องเท่านั้น การรั่วซึมน้ำผ่านหลังคาระเบียงถูกผู้ขายซ่อนและด้วยเหตุนี้จึงถือว่าเป็นการกระทําด้วยเจตนาร้ายแม้ว่าผู้ขายจะรู้หรือไม่รู้สาเหตุทั้งหมด ศาลในคาร์ลสรูส์ให้เหตุผลว่า
ผู้ซื้อไม่สามารถรับรู้ถึงความบกพร่องนี้ได้ ศาลกลางยังยืนยันว่าแม้ว่าหัวข้อเกี่ยวกับหลังคาระเบียงจะถูกอภิปรายก่อนหน้าการทำสัญญา แต่ผู้ขายไม่ได้ระบุถึงการรั่วซึมน้ำผ่านหลังคา และซ่อนความบกพร่องของทรัพย์สินด้วยเจตนาร้าย
ศาลกลางคืนคดีไปยังศาลอุทธรณ์สูงบรีเม็นเพื่อให้ตัดสินใจเกี่ยวกับจำนวนของค่าชดเชย
MTR Legal Rechtsanwälte ให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และเรื่องอื่น ๆ ของ กฎหมายอสังหาริมทรัพย์.
กรุณา ติดต่อ เรา
