ความบกพร่องทางรูปแบบของข้อตกลงการชำระเงินล่วงหน้าและความเป็นโมฆะของสัญญาซื้อขาย – ศาลสูงสุดเยอรมนี (BGH), V ZR 8/23
ความบกพร่องทางรูปแบบในการข้อตกลงการชำระเงินล่วงหน้าไม่ได้หมายความว่าสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะเป็นโมฆะทั้งหมด หากผู้ซื้อสามารถพิสูจน์ได้ว่าได้มีการชำระเงินล่วงหน้าสำหรับราคาซื้อขายแล้ว ข้อสันนิษฐานของความเป็นโมฆะทั้งหมดจะถูกหักล้าง ศาลสูงสุดเยอรมนีได้ตัดสินด้วยคำพิพากษาเมื่อวันที่ 14 มิถุนายน 2024 (เลขที่คำพิพากษา: V ZR 8/23).
ในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์แนะนำให้บันทึกทุกรายการอย่างละเอียด ซึ่งรวมถึงการชำระเงินและการชำระเงินล่วงหน้าทุกครั้ง เนื่องจากข้อผิดพลาดทางรูปแบบอาจทำให้สัญญาซื้อขายทั้งหมดเป็นโมฆะ ตามที่ MTR Legal Rechtsanwälte ซึ่งเป็นสำนักงานกฎหมายธุรกิจด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์แนะนำ.
สามารถหักล้างข้อสันนิษฐานของความเป็นโมฆะได้
ศาลสูงสุดเยอรมนีได้ชี้แจงแล้วว่าข้อสันนิษฐานของความเป็นโมฆะของสัญญาซื้อขายทั้งหมดสามารถถูกหักล้างได้หากผู้ซื้อสามารถพิสูจน์การชำระเงินล่วงหน้าได้ โดยเพียงพอที่ผู้ซื้อสามารถพิสูจน์ได้จากมุมมองของตนเองซึ่งแน่นอน การออกใบเสร็จรับเงินจากผู้ขายไม่จำเป็นต้องมีส่วนเกี่ยวข้อง.
ในกรณีที่เป็นเบื้องต้น พ่อของจำเลยที่เสียชีวิตได้ขายส่วนการถือครองร่วมของเขาให้กับ GmbH ในราคาตลาด 40,000 ยูโรในเดือนมีนาคม 2017 ผู้จัดการของ GmbH ได้จัดการชำระเงินแก่ผู้ซื้อในเดือนเมษายนและพฤษภาคม 2017 รวมเป็นเงิน 80,000 ยูโร โดยระบุวัตถุประสงค์การใช้เงินว่า “975/23.3.2017” และ “การชำระเงินค้าง 975/23.3.2017” ในเดือนพฤศจิกายน 2018 พ่อผู้เสียชีวิตและผู้ประกอบการได้ทำสัญญาซื้อขายที่ผ่านการรับรองจากทนายความเกี่ยวกับครึ่งการถือครองร่วมที่เหลืออีก คราวนี้ในราคา 40,000 ยูโร บริษัท GmbH โอนสิทธิ์การถือครองร่วมที่ได้ให้แก่ผู้จัดการของตน.
ข้อตกลงการชำระเงินล่วงหน้าไม่ได้รับการรับรอง
การโอนครึ่งการถือครองร่วมที่สองให้แก่ผู้ซื้อสุดท้ายก็เกิดข้อขัดแย้งระหว่างฝ่ายต่าง ๆ หลักสำคัญอยู่ที่การชำระเงินล่วงหน้า 40,000 ยูโร โจทก์กล่าวว่ามีข้อตกลงปากเปล่าระหว่างฝ่ายต่าง ๆ เกี่ยวกับการชำระเงินล่วงหน้าสำหรับการซื้อครึ่งการถือครองร่วมที่สอง อย่างไรก็ตาม ไม่มีการรับรองทางกฎหมายของข้อตกลงนี้ ซึ่งไม่เพียงพอต่อศาลอุทธรณ์สูงสุดฮัมระบุชัดเจนว่าข้อตกลงการชำระเงินล่วงหน้าเป็นข้อตกลงที่ต้องได้รับการรับรอง เนื่องจากไม่มีการรับรอง ข้อตกลงจึงเป็นโมฆะ ซึ่งตามมาตรา 139 กฎหมายแพ่ง ว่าด้วยสัญญาทำให้สัญญาซื้อขายทั้งหมดเป็นโมฆะ ศาลฮัมตัดสิน.
โจทก์ไม่สามารถพิสูจน์การชำระเงินล่วงหน้าได้ เนื่องจากสัญญาซื้อขายไม่มีการบ่งชี้ไว้และการโอนเงินเป็นการกระทำฝ่ายเดียวของโจทก์ไม่ใช่การยืนยันจากผู้ขาย ศาลฮัม.
ศาลสูงสุดเยอรมนี: สัญญาซื้อขายไม่จำเป็นต้องเป็นโมฆะทั้งหมด
อย่างไรก็ตาม ศาลสูงสุดเยอรมนีในคดีอุทธรณ์เห็นแตกต่าง ข้อเรียกร้องของโจทก์อาจเกิดขึ้นจากสัญญาซื้อขายครึ่งการถือครองร่วมที่ลงนามในเดือนพฤศจิกายน 2018 จากข้อเท็จจริงที่ได้รับมาจากศาลอุทธรณ์สูงสุดยังไม่ปรากฏว่า สัญญาซื้อขายเป็นโมฆะทั้งหมด ดังที่ผู้พิพากษากรุงคาร์ลสรูห์ได้กล่าว.
ศาลสูงสุดเยอรมนียืนยันว่าข้อตกลงการชำระเงินล่วงหน้าต้องได้รับการรับรองทางกฎหมาย ซึ่งมีข้อสรุปจากการที่เมื่อถึงเวลาก่อนชำระเงิน การเรียกร้องราคาซื้อขายยังไม่เกิดขึ้น ดังนั้น การชำระเงินล่วงหน้าไม่สามารถนับเป็นการชำระหนี้ราคาซื้อขายที่ถูกต้องได้ตามกฎหมาย ดังนั้น ข้อตกลงการชำระเงินล่วงหน้าเป็นข้อบังคับทางกฎหมายและไม่มีการรับรองจึงเป็นโมฆะ แต่ไม่ได้หมายความว่าสัญญาซื้อขายทั้งหมดเป็นโมฆะตามที่ศาลสูงสุดเยอรมนีกล่าว.
ผู้ซื้อต้องพิสูจน์การชำระเงินล่วงหน้า
แม้ว่ามาตรา 139 กฎหมายแพ่ง จะให้ข้อสันนิษฐานว่าเป็นโมฆะ ข้อสันนิษฐานนี้อาจถูกหักล้างในกรณีที่มีสถานการณ์พิเศษ กล่าวโดยศาลสูงสุดเยอรมนี ซึ่งเป็นกรณีนี้ จากการทบทวนข้อสันนิษฐานอย่างต่อเนื่องของศาลสูงสุดเยอรมนี ข้อสันนิษฐานจะถูกหักล้างเมื่อผู้ซื้อสามารถพิสูจน์การชำระเงินล่วงหน้าสำหรับราคาซื้อขายได้ ความสำคัญอยู่ที่การพิสูจน์การชำระเงิน ดังที่ผู้พิพากษากรุงคาร์ลสรูห์ได้กล่าว.
หากผู้ซื้อสามารถพิสูจน์การชำระเงินได้ ข้อสรุปว่าเป็นเหตุผลเพียงพอที่ฝ่ายต่าง ๆ จะลงนามในส่วนที่ได้รับการรับรองจากธุรกรรมการซื้ออสังหาริมทรัพย์จะเป็นลบต่อความผิดพลาดในการจัดทำชำระเงินล่วงหน้า ซึ่งหากผู้ขายออกใบเสร็จรับเงินก็จะเสริมให้เหตุการณ์เป็นเช่นนี้ แต่นี้ไม่ใช่เงื่อนไขสำคัญ ที่สำคัญคือผู้ซื้อสามารถพิสูจน์การชำระเงินได้อย่างชัดเจนจากมุมมองของตนเอง ศาลสูงสุดเยอรมนีชี้แจงและคืนคดีไปยังศาลอุทธรณ์สูงสุดฮัม เพื่อทำการพิจารณาใหม่ว่าโจทก์ได้หักล้างข้อสันนิษฐานของความเป็นโมฆะทั้งหมดของสัญญาซื้อขายหรือไม่ได้อย่างไร.
MTR Legal Rechtanwälte ให้คำปรึกษาในการทำธุรกรรมทรัพย์สินและหัวข้ออื่น ๆ ของกฎหมายอสังหาริมทรัพย์.
ส่งข้อสงสัยมายัง ติดต่อ เราสิคะ!
