ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้ขายต้องชี้แจงข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้น หากเขารู้จักมัน ตามคำพิพากษาของศาล Landgericht Frankenthal ผู้ซื้อจะต้องรับภาระพิสูจน์
เพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาท ความรับผิดชอบต่อข้อบกพร่องในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มักจะถูกยกเว้น อย่างไรก็ตาม การยกเว้นความรับผิดนี้จะใช้เฉพาะข้อบกพร่องที่ผู้ซื้อสามารถมองเห็นเท่านั้น แต่ผู้ขายมีหน้าที่ต้องชี้แจงข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้น หากข้อบกพร่องดังกล่าวถูกปกปิดด้วยทุจริต การยกเว้นความรับผิดจะไม่สามารถใช้ได้ และผู้ขายยังคงต้องรับผิดชอบ ตามที่สำนักงานกฎหมายที่ปรึกษาด้านธุรกิจ MTR Legal อธิบาย
อย่างไรก็ตาม เงื่อนไขสำหรับความรับผิดของผู้ขายกับข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้นคือพวกเขาต้องรู้ข้อบกพร่องด้วย ความรับผิดต่อความรู้ชนิดนี้อยู่ที่ผู้ซื้อ ตามที่ศาล LG Frankenthal ตัดสินใจในคำพิพากษาวันที่ 24 พฤศจิกายน 2021 (หมายเลขคดี: 6 O 129/21)
ในกรณีที่กำลังพิจารณา สามีภรรยาคู่หนึ่งซื้อบ้านพักอาศัยจากเจ้าของเดิมซึ่งเคยอาศัยอยู่ที่นั่นเป็นเวลาหลายปี ห้าปีหลังจากที่คู่สามีภรรยาเข้าอาศัยอยู่ในบ้าน พวกเขากล่าวว่าฉนวนกันความร้อนหลังคามีข้อบกพร่อง แผ่นฉนวนกันเสียงที่ติดตั้งไม่เหมาะสมและขาดสิ่งที่เรียกว่าแผงกันไอน้ำ คู่สามีภรรยาดังกล่าวจึงเรียกร้องให้ผู้ขายจ่ายเงินล่วงหน้าสำหรับการปรับปรุงฉนวนกันความร้อนให้ถูกต้อง
อย่างไรก็ตาม ศาล LG Frankenthal ปฏิเสธคำร้อง และอธิบายว่าในสัญญาซื้อขายมีการตกลงยกเว้นความรับผิดไว้แล้ว ดังนั้น ความรับผิดของผู้ขายขึ้นอยู่กับการกระทำอย่างทุจริต แต่ไม่พบข้อพิสูจน์ว่าผู้ขายรู้ถึงข้อบกพร่องของฉนวนกันความร้อนหลังคาและปกปิดมันอย่างทุจริต ตามที่ศาล LG Frankenthal ระบุอีกด้วย เนื่องจากหลังคาไม่มีรั่วซึมหรือมีปัญหาความชื้นและยังเป็นไปตามมาตรฐานการรับรองความร้อน นอกจากนี้ ผู้ขายและครอบครัวได้อาศัยอยู่ในบ้านนี้โดยไม่พบข้อจำกัดใดๆ นานสิบปี และได้ใช้ห้องใต้หลังคาด้วย ดังนั้นจึงไม่สามารถสันนิษฐานได้ว่าผู้ขายรู้ถึงข้อบกพร่อง สำหรับข้อบกพร่องที่ควรจะสังเกตได้เอง ผู้ขายไม่จำเป็นต้องรับผิด ศาลกล่าว
ทนายความที่มีประสบการณ์ในกฎหมายอสังหาริมทรัพย์สามารถให้คำปรึกษาได้
ข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่:
