สัญญาซื้อขายไม่เป็นโมฆะเพราะการตกลงเพื่อหลบเลี่ยงภาษี – BGH V ZR 115/22
แม้ว่ามีการตกลงเงินสดเถื่อน สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นต้องเป็นโมฆะ ศาลสูงสุดของเยอรมนีตัดสินเมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2024 (Az.: V ZR 115/22) สิ่งนี้เป็นไปได้เมื่อตัววัตถุประสงค์หลักของสัญญาซื้อขายไม่ได้อยู่ที่การหลบเลี่ยงภาษี แต่เป็นการซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์
ในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เงินจำนวนมากมักจะเปลี่ยนมือ นอกจากนี้ สรรพากรก็ต้องการรับส่วนแบ่ง และอาจยั่วใจให้ระบุราคาซื้อต่ำกว่าที่ตกลงไว้จริง ๆ ในสัญญาซื้อขายที่ลงนามแบบนิติกรรมเพื่อประหยัดภาษี อย่างไรก็ตามสิ่งนี้ไม่ควรกระทำ เพราะการกระทำนี้ถือเป็นการหลบเลี่ยงภาษี และคู่สัญญาอาจถูกดำเนินคดีอาญา และยังทำให้สัญญาซื้อขายอาจกลายเป็นโมฆะ, เป็นไปตามที่ MTR Legal Rechtsanwälte ให้คำปรึกษาด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์และอื่น ๆ
การระบุราคาในสัญญาซื้อขายแบบนิติกรรมเป็นข้อมูลเท็จ
อย่างไรก็ตาม สัญญาซื้อขายยังคงมีผลบังคับใช้ได้แม้ว่ากับการตกลงเงินสดเถื่อน ดังที่คำตัดสินของศาลสูงสุดของเยอรมนีเมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2024 แสดงไว้ ในคดีดังกล่าว คู่สัญญาตกลงราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นเงิน 150,000 ยูโร ในสัญญาซื้อขายที่ลงนามแบบนิติกรรม ทั้งคู่ระบุเพียง 120,000 ยูโรเป็นราคาซื้อขาย ส่วนอีก 30,000 ยูโรที่ไม่ได้ลงนาม ผู้ซื้อได้จ่ายเป็นเงินสดแก่ผู้ขายก่อนวันลงนาม
ผู้ขายได้ยอมรับภาษีที่ขาดหายไปในภายหลังในการแจ้งตัวเอง ต่อมาเกิดประเด็นระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อเกี่ยวกับประสิทธิผลของสัญญาซื้อขายและการยกเลิกสัญญา
BGH: สัญญาซื้อขายมีผลบังคับใช้
คดีดังกล่าวไปสิ้นสุดที่ศาลสูงสุดของเยอรมนี ผู้พิพากษาในคาร์ลสรูห์ตัดสินว่าการระบุราคาซื้อขายที่ผิดพลาดในสัญญาซื้อขายที่ลงนามแบบนิติกรรมเป็นการทำการเพียงเปลือกนอก ซึ่งถือเป็นโมฆะตาม § 117 Abs. 1 BGB อย่างไรก็ตาม ธุรกรรมที่ซ่อนเร้นอยู่คือสัญญาซื้อขายที่ปากเปล่าและตกลงที่ราคาที่สูงกว่า อันนี้มีผล ซึ่งแม้ว่าข้อบกพร่องในเรื่องของรูปแบบก็ได้รับการแก้ไขด้วยการยอมรับและการบันทึกชื่อผู้ซื้อในเอกสารรับรองสิทธิ์ ดังนั้นผู้ซื้อจึงเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ยกเว้นถ้าสัญญาซื้อขายนั้นเป็นโมฆะ
อย่างไรก็ตามไม่ใช่กรณีนี้เนื่องจากศาลสูงสุดของเยอรมนีแสดงให้เห็นว่าการตกลงเงินสดเถื่อนไม่ได้นำไปสู่การเป็นโมฆะของสัญญาซื้อขายทั้งหมดเมื่อไม่ได้ละเมิดกฎที่ยกเลิกการใช้กฎหมายโดยตรง เมื่อระบุราคาในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่าที่ตกลงด้วยปากเปล่าเพื่อหลีเลี่ยงการเสียภาษี อาจมีการตกลงเสนอเงินสด แต่การตกลงนั้นไม่ทำให้สัญญาโมฆะ สัญญาจะเป็นโมฆะเฉพาะเมื่อตั้งใจจะหลบเลี่ยงภาษีเป็นวัตถุประสงค์หลักของสัญญา ไม่เช่นนั้นไม่มีเหตุผลที่การซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องการกระทำจริงจัง คณะผู้ตัดสินที่คาร์ลสรูห์กล่าวต่อไปว่าสัญญาที่เกี่ยวข้องกับการหลบเลี่ยงภาษีจะเป็นโมฆะเฉพาะเมื่อการหลบเลี่ยงภาษีคือวัตถุประสงค์หลักของสัญญา
การแยกความแตกต่างระหว่างข้อตกลงเงินสดเถื่อนในสัญญาการทำงาน
ผู้พิพากษาได้แยกแยะการใช้กฎหมายสำหรับสัญญาซื้อขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจนจากการใช้กฎหมายเมื่อมีการตกลงเงินสดเถื่อนในสัญญาการทำงาน การตกลงในสัญญาการทำงานที่ทำให้ผู้รับสัญญาหนึ่งฝ่าฝืนหน้าที่ภาษีก็อาจทำให้เป็นโมฆะตามกฎหมายการควบคุมการทำงานที่ผิดกฎหมาย กฎหมายเหล่านี้ไม่ได้ใช้กับสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงเงินสดเถื่อน ดังที่ศาลสูงสุดของเยอรมนีระบุ
นอกจากนี้ การตกลงเรื่องการระบุราคาซื้อขายที่ไม่ถูกต้องทางกฎหมายเป็นสิ่งที่ไม่เหมาะสมทางจริยธรรม แต่จะส่งผลเสียต่อสัญญาทั้งหมดก็ต่อเมื่อการหลบเลี่ยงภาษีที่ต้องห้ามนั้นเป็นวัตถุประสงค์หลักของสัญญาเท่านั้น ศาลสูงสุดของเยอรมนีชี้แจงว่าตามนี้สัญญาซื้อขายในกรณีดังกล่าวไม่ได้เป็นโมฆะเพราะมีการตกลงเงินสดเถื่อน โดยในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ตั้งใจทำอย่างจริงจัง เจตนาที่จะแลกเปลี่ยนเกิดจากการทำและดำเนินการตามสัญญาซื้อขาย ศาลสูงสุดของเยอรมนีกล่าวว่าแม้ว่าจะถือว่าการตกลงเงินสดเถื่อนเป็นโมฆะ แต่ก็ไม่ทำให้สัญญาทั้งหมดไม่สามารถบังคับใช้ได้
MTR Legal Rechtsanwälte ให้คำปรึกษาในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์และแนะนำในหัวข้อเพิ่มเติมเกี่ยวกับ กฎหมายอสังหาริมทรัพย์.
กรุณา ติดต่อ กับเรา!
