คำตัดสินของศาลสูงแห่งรัฐเดรสเดนเมื่อวันที่ 27.02.2024 – คดีเลขที่ 5 U 2077/23
เมื่อทำสัญญาเช่าพื้นที่ธุรกิจ ควรให้ความสนใจกับการปฏิบัติตามข้อกำหนดรูปแบบตามที่กำหนดไว้ การละเมิดข้อกำหนดรูปแบบการเขียน อาจทำให้เงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ไม่มีผลบังคับใช้อย่างถูกต้อง โดยเฉพาะกับกรณีที่มีการตกลงเงื่อนไขการยกเลิกสัญญาเอาไว้ก็สามารถทำให้ไม่มีผลได้ ผลก็คือสัญญาเช่าพื้นที่ธุรกิจสามารถถูกยกเลิกได้ตามกฎหมายภายในระยะเวลาที่ถูกต้องตามกฎหมาย นั่นคือสิ่งที่แสดงให้เห็นในคำตัดสินของศาลสูงแห่งรัฐเดรสเดนเมื่อวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2024 (คดีเลขที่: 5 U 2077/23)
กฎหมายการเช่าพื้นที่ธุรกิจแตกต่างจากกฎหมายการเช่าที่อยู่อาศัยในบางประเด็น โดยสัญญาเช่าพื้นที่ธุรกิจได้รับสมการอิสระในการทำสัญญาอย่างกว้างขวาง ดังนั้นจึงสำคัญมากที่จะบันทึกข้อตกลงที่สำคัญทั้งหมดไว้ในสัญญาเช่า ข้อตกลงที่สำคัญเหล่านี้รวมถึงระยะเวลาของสัญญาเช่าพื้นที่ธุรกิจและเงื่อนไขการยกเลิกในกรณีที่สัญญาไม่มีระยะเวลาที่กำหนด หากเงื่อนไขการยกเลิกนี้ไม่ได้ตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษร อาจทำให้ไม่มีผลบังคับใช้งาน ดังคำแนะนำจากบริษัทกฎหมาย MTR Legal Rechtsanwalte ซึ่งเชี่ยวชาญในกฎหมายอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายการเช่าพื้นที่ธุรกิจ
เงื่อนไขการยกเลิกที่ไม่มีข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรจะไม่มีผล
การที่ไม่มีข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรนำไปสู่การไม่มีผลของเงื่อนไขการยกเลิกในสัญญาเช่าพื้นที่ธุรกิจ นั้นแสดงให้เห็นในคำตัดสินของศาลสูงแห่งรัฐเดรสเดนเมื่อวันที่ 27.02.2024
ในกรณีที่ถูกพิจารณา ผู้เช่าได้ทำสัญญาเช่ากับห้างหุ้นส่วนจำกัดสัญญากับพื้นที่ออฟฟิศ โดยตกลงกันไว้ว่าสัญญาเช่าจะมีระยะเวลา 3 ปี และจะขยายอัตโนมัติอีกปีหากไม่มีฝ่ายใดดำเนินการคัดค้านการขยายเวลาอย่างน้อยสามเดือนก่อนการหมดอายุของสัญญาการเช่า สัญญาถูกลงนามโดยผู้เช่าและหุ้นส่วนคนหนึ่งของห้างหุ้นส่วนในขณะที่ผู้ให้เช่าพื้นที่ธุรกิจ จุดสำคัญคือการที่ลายเซ็นของหุ้นส่วนที่สองของห้างหุ้นส่วนไม่ปรากฏในสัญญาเช่า
ทรัพย์สินเปลี่ยนเจ้าของ
เรื่องนี้กลายเป็นปัญหาเมื่อทรัพย์ที่ให้เช่ามีการเปลี่ยนเจ้าของ ผู้ซื้อจึงกลายเป็นผู้ให้เช่าในสัญญาเช่าใหม่ เขาประกาศว่าไม่เห็นด้วยกับการขยายเวลาการเช่าและส่งคำประกาศยกเลิกการเช่าตามเงื่อนไขในสัญญาใหม่ ผู้เช่าใหม่ยืนยันว่า การยกเลิกสามารถทำได้เนื่องจากสัญญาเช่าเดิมไม่มีการปฏิบัติใช้รูปแบบที่เขียนไว้และเงื่อนไขการยกเลิกของกฎหมายควรบังคับใช้ เขาจึงเรียกร้องให้ผู้เช่าปล่อยที่พักอาศัยธุรกิจ
เงื่อนไขการยกเลิกไม่มีผลบังคับใช้งาน
ข้อพิพาทถูกยกขึ้นสู่ศาลแห่งเมืองไลพ์ซิก ศาลตัดสินว่าผู้เช่าต้องรับผิดชอบการยกเลิกและส่งคืนที่เช่าพื้นที่ธุรกิจ คำตัดสินนี้ได้รับการยืนยันจากศาลสูงแห่งรัฐเดรสเดนในการพิจารณาคดีภาคอุทธรณ์
ศาลสูงกล่าวว่าการรักษารูปแบบที่กำหนดโดยกฎหมายจำเป็นต้องให้ข้อตกลงหลักที่สำคัญเช่นเรื่องของการเช่า, มูลค่าค่าเช่า และระยะเวลาการเช่า ถูกบันทึกในสัญญา แต่ในกรณีนี้ไม่เป็นเช่นนั้น เพราะเมื่อฝ่ายหนึ่งมีตัวแทนหลายบุคคลเช่น GbR โดยสองหุ้นส่วนก็จำเป็นต้องให้สัญญาเช่าถูกลงนามโดยบุคคลทั้งหมดที่มีสิทธิ์ การรักษารูปแบบการเขียนจะเป็นไปได้ในกรณีพิเศษหากมีเพียงบุคคลที่มีสิทธิ์หนึ่งคนลงนามในสัญญาเช่าและประกาศในขณะเดียวกันว่าผู้ลงนามเป็นผู้แทนของบุคคลอื่นที่ไม่มีลายเซ็นด้วย แต่ในกรณีนี้ไม่มีการระบุเช่นนี้, กล่าวโดยศาลสูงแห่งรัฐเดรสเดน
ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องให้ความสำคัญกับรูปแบบลายลักษณ์อักษร
ผลจากการละเมิดรูปแบบที่กำหนดทำให้สัญญาเช่าปิดโดยไม่มีระยะเวลาแน่นอน เป็นผลทำให้เงื่อนไขการยกเลิกที่ถูกตกลงกันในสัญญาไม่มีผลบังคับใช้งาน หากเงื่อนไขการยกเลิกภายใต้สัญญานั้นยาวกว่าที่กฎหมายกำหนด, ซึ่งศาลสูงแห่งรัฐเดรสเดนได้ระบุไว้ ในกรณีนี้ การกำหนดขยายในสัญญาทำให้เกิดการขยายค่าครองชีพในกฎหมาย เพราะการยกเลิกสามารถกระทำได้เพียงสามเดือนก่อนแต่ละปิดปี ฉะนั้นข้อมีดังกล่าวถูกตัดสินว่าเป็นโมฆะและถูกต้องตามกฎหมายศาลสูงแห่งรัฐเดรสเดน
คำตัดสินทำให้เห็นว่าทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องให้ความสำคัญกับข้อกำหนดรูปแบบลายลักษณ์อักษรในสัญญาเช่าพื้นที่ธุรกิจเพราะการละเมิดอาจส่งผลเสียต่อฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดได้
MTR Legal Rechtsanwälte มีประสบการณ์ยาวนานในด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์และให้คำปรึกษาด้าน กฎหมายการเช่าพื้นที่ธุรกิจ.
ทั้งนี้ท่านสามารถ ติดต่อ เราได้!
