Underhåll och reparation av kommersiell hyresfastighet
Den så kallade tak- och fasadklausulen orsakar ofta besvär i det kommersiella hyresrätten. En advokat inom fastighetsrätt är rätt kontaktperson vid juridiska tvister.
Vem ansvarar för att hålla hyresobjektet i skick? Detta är en vanlig tvistepunkt inte bara i privata hyresförhållanden utan också inom kommersiell hyresrätt, enligt advokatbyrån MTR Legal, som har en fokus på fastighetsrätt.
Om inget annat överenskommits i hyresavtalet, är det tydligt. Enligt § 535 i BGB är hyresvärden skyldig att överlåta hyresobjektet till hyresgästen i brukligt skick och att upprätthålla detta skick under hyrestiden.
Klausuler om underhåll av hyresobjektet
I praktiken ser detta dock ofta annorlunda ut och även hyresgäster engageras genom motsvarande klausuler i hyresavtalet för underhåll. I privata hyresavtal sker detta ofta genom klausuler om små- och skönhetsreparationer, medan den så kallade tak- och fasadklausulen ofta etableras i kommersiella hyresavtal.
En sådan klausul är ofta utformad så att hyresvärden endast ansvarar för underhåll av tak och fasad, medan hyresgästen ansvarar för alla andra externa och interna underhåll och reparationer av hyresobjektet. Detta kan leda till att kommersiella hyresgäster har ett betydligt större ansvar för underhåll än privata hyresgäster. Anledningen är att den kommersiella hyresgästen anses mindre skyddsvärd än en privatperson.
Reparationsarbeten på tak, bärande byggnadsdelar och fasad
Underhållsarbeten avser åtgärder som är nödvändiga för att behålla hyresobjektets avsedda användning. Slitage och brister ska då åtgärdas. Det kan exempelvis handla om en ny målning. Reparationer kan även omfatta arbeten som krävs på taket.
Vad underhåll och reparationer inom tak- och fasadklausulen omfattar är inte exakt definierat. I rättspraxis utgår man dock alltmer från att tak, bärande byggnadsdelar och fasaden avses. Här bör de nödvändiga arbetena utföras av hyresvärden, medan hyresgästen ansvarar för alla andra åtgärder. Omfattningen av hans skyldigheter kan fastställas i det kommersiella hyresavtalet. Gränserna är ofta flytande, vilket regelbundet leder till juridiska tvister mellan hyresgäst och hyresvärd. Då bör en advokat inom fastighetsrätt konsulteras.
Strikta gränser i formulärhyresavtalet
Det är viktigt att notera att mer omfattande regleringar kan avtalas i ett enskilt hyresavtal mellan parterna än i ett formulärhyresavtal. Enligt § 307 i BGB är en avtalsklausul oskälig om den oskäligt gynnar användarens part. Därför kan i ett formulärhyresavtal underhålls- och reparationsansvar endast överföras på hyresgästen när det gäller skador som kan hänföras till användningen av hyresobjektet och som faller inom hyresgästens riskområde.
MTR Legal rådgiver om avtalsklausuler i kommersiella hyresrätten och andra frågor inom fastighetsrätten.
Ta kontakt med en advokat inom fastighetsrätt.
