Köpavtal med överenskommelse om skatteundandragande inte ogiltigt – BGH V ZR 115/22
Trots en så kallad svartpengsöverenskommelse behöver ett köpavtal om en fastighet inte vara ogiltigt. Det har BGH beslutat med en dom från den 15:e mars 2024 (Az.: V ZR 115/22). Detta är möjligt om huvudsyftet med köpeavtalet inte är att undanhålla skatt, utan att köpa eller sälja fastigheten.
Vid fastighetstransaktioner byter ofta mycket pengar ägare. Dessutom vill även skattemyndigheten ha sin del. Då kan frestelsen vara stor att åtminstone ”spara” lite på skatten och i det notariella köpeavtalet ange ett lägre köpeskillingsbelopp än vad som faktiskt avtalats och betalas. Detta avråds dock från. Det är å ena sidan skatteundandragande, så att avtalsparterna kan ställas till straffrättsligt ansvar, och å andra sidan kan köpeavtalet därmed bli ogiltigt, enligt affärsjuridiska byrån MTR Legal Rechtsanwälte, som bland annat rådgiver inom fastighetsrätt.
Felaktig köpeskillingsuppgift i det notariella köpeavtalet
Dock kan köpeavtalet behålla sin giltighet trots en svartpengsöverenskommelse, vilket Bundesgerichtshofs dom från den 15:e mars 2024 visar. I det underliggande fallet hade parterna avtalat en köpeskilling på 150 000 euro för fastigheten. I det notariella köpeavtalet lät de dock bara boka 120 000 euro som köpeskilling. De icke bokförda 30 000 euro hade köparen redan betalat kontant till säljaren före bokföringstillfället.
Säljaren erkände senare inom ramen för en självanmälan förkortningen av fastighetsförvärvsskatten. Därefter ifrågasattes köpeavtalets giltighet och dess återgång mellan säljaren och köparen.
BGH: Köpeavtalet är giltigt
Fallet hamnade slutligen inför BGH. Domarna i Karlsruhe konstaterade först, att det notariellt bokförda köpeavtalet på grund av den medvetet felaktiga köpeskillingsuppgiften är en skentransaktion, som enligt § 117 Abs. 1 BGB är ogiltig. Dock är den dolda rättshandlingen, nämligen det muntligt slutna köpavtalet om fastigheten till det högre köpeskillingsbeloppet, giltig. Formfelet har botats genom tilldelningen och köparens inskrivning i fastighetsregistret. Därmed har köparen blivit ägare av fastigheten. Annat vore det endast om köpeavtalet vore ogiltigt.
Men det är inte fallet, enligt BGH. För svartpengsöverenskommelsen leder inte på grund av överträdelse mot något lagligt förbud direkt till ogiltigheten av hela köpeavtalet. Om köpeskillingen vid bokföring av ett fastighetsköp anges lägre än vad som muntligt avtalats för att undanhålla skatter, föreligger visserligen en så kallad svartpengsöverenskommelse. Men därmed blir köpeavtalet inte ogiltigt. Köpeavtalet är bara ogiltigt om avsikten att undanhålla skatter var det enda eller huvudsakliga syftet med avtalet. Det är dock i regel inte fallet när köp eller försäljning av fastigheten verkligen är avsedd. Ett avtal med vilket skatteundandragande är förknippat är bara ogiltigt om skatteundandragande utgör det huvudsakliga syftet med avtalet, förklarade domarna i Karlsruhe.
Avgränsning till svartpengsöverenskommelser vid entreprenadavtal
Samtidigt avgränsade de sin rättspraxis för fastighetsköp och tomtköp klart från rättspraxis vid svartpengsöverenskommelser vid entreprenadavtal. Överenskommelser i entreprenadavtal som leder till att en avtalspart inte följer sina skatteplikter kan enligt svartarbetsbekämpningslagen enkelt leda till ogiltighet av hela avtalet. Dessa regleringar är dock inte överförbara på svartpengsöverenskommelser inom ramen för fastighetsköpeavtal, enligt BGH.
Här är överenskommelsen att ange en felaktig köpeskilling visserligen något juridiskt stötande. Men detta påverkar bara hela avtalet om den förbjudna skatteundandragelsen utgör avtalets huvudsakliga avsedda ändamål, klargjorde BGH. Följaktligen är köpeavtalet i det aktuella fallet inte ogiltigt på grund av svartpengsöverenskommelsen. Här var fastighetstransaktionen verkligen avsedd. Den verkliga viljan till prestationsutbyte bevisas av köpeavtalets avslut och dess fullgörande, enligt BGH. Även om svartpengsöverenskommelsen i sig själv är ogiltig, leder det inte till att hela avtalet blir ogiltigt.
MTR Legal Rechtsanwälte följer dig vid fastighetstransaktioner och rådgiver om fler ämnen inom fastighetsrätten.
Kontakta oss !
