Avgörande från Bundesfinanzhof om skattebefrielse på grund av egen användning, Az.: IX R 14/22
Är det mindre än tio år mellan köp och försäljning av en fastighet är försäljningsvinsten skattepliktig. Ett undantag är egen användning. Då är skattebefrielse vid en försäljning inom den tioåriga spekulationsfristen möjlig. Försäljning av en avknoppad trädgårdstomt före spekulationsfristens utgång är dock inte skattefri. Det har Bundesfinanzhof fastställt i ett avgörande den 26 september 2023 (Az.: IX R 14/22).
Om en fastighet köps och säljs inom tio år, utgör detta ett s.k. privat försäljningsavtal. Vinsten från ett sådant försäljningsavtal är i princip skattepliktig och underkastas inkomstskatt. Ett skatteundantag kan endast finnas vid egen användning av fastigheten av skattebetalaren, enligt rådgivningsbyrån MTR Legal Rechtsanwälte, som bland annat ger råd i skatterätt.
Ingen skattefrihet vid avknoppade trädgårdstomter
Ett sådant undantag finns dock inte, om en trädgårdstomt avknoppas och säljs. Det tydliggjorde Bundesfinanzhof (BFH) med sitt beslut den 26 september 2023.
I det aktuella fallet köpte skattebetalarna en fastighet med en gammal bondgårdsbyggnad år 2014. I byggnaden bodde skattebetalarna. Till denna hörde en omkring 4 000 kvadratmeter stor tomt, som skattebetalarna använde som trädgård. Senare avknoppade de en cirka 1 000 kvm stor remsa från trädgården och sålde den 2019.
Vid försäljningen av deltomten gjorde skattebetalarna inga uppgifter i sin inkomstdeklaration. Den ansvariga skattemyndigheten registrerade dock försäljningsvinsten med inkomstbeskedet 2021 och beskattade det enligt inkomstskattelagen.
BFH avslår klagan
Mot detta motsatte sig skattebetalarna. Försäljningen av deltomten uppfyllde inte kriteriet för ett privat försäljningsavtal, och i alla fall skulle försäljningsvinsten på grund av användning till egna boendeändamål inte vara skattepliktig.
Klagan misslyckades dock i sista instans vid Bundesfinanzhof. Klagandena hade fått andra inkomster från försäljningen av tomten från ett privat försäljningsavtal som ska beskattas, beslutade finansdomarna i München.
Om det gått mindre än tio år mellan förvärv och avyttring av en fastighet uppstår andra inkomster från ett privat försäljningsavtal. Enligt § 23 inkomstskattelagen (EStG) ska inom den tioåriga försäljningsfristen realiserade värdeförändringar av en viss ekonomisk tillgång i skattebetalarens privatförmögenhet underkastas inkomstskatt. Det är tillräckligt med ekonomisk partialidentitet, enligt BFH.
Andra inkomster från privata försäljningsavtal
Ekonomisk partialidentitet kan övervägas om en ekonomisk tillgång förvärvas, men endast delvis säljs igen. Den ekonomiska identiteten hos en uppdelad ekonomisk tillgång bibehålls delvis om delningen kan utföras utan kostsamma tekniska åtgärder och marknadsmöjligheten hos den tidigare ekonomiska tillgången fortsätter delvis. Detta är fallet till exempel vid uppdelning av tomter, förklarade BFH.
Därför hade skattemyndigheten och finansdomstolen i Niedersachsen i det aktuella fallet korrekt antagit andra inkomster från ett privat försäljningsavtal. Eftersom det obebyggda sålda delområdet inte utgör en kvalitativt annan ekonomisk tillgång. Även om tomterna efter försäljningen är olika stora, skiljer de sig annars inte i typ, funktion och värde, enligt BFH.
Användning för boendeändamål endast på bebyggd tomt
Försäljningsvinsten kunde inte undantas från beskattning på grund av egen användning för boendeändamål, förtydligade domarna i München ytterligare. Undantag från beskattning är endast möjliga om fastigheten mellan förvärv och avyttring uteslutande har använts till egna boendeändamål eller under året för avyttringen och de två föregående åren har använts till egna boendeändamål. Det förutsätter att den ekonomiska tillgången är bebodd av skattebetalaren själv och på ett permanent sätt. Vid en obebyggd tomt är detta emellertid inte fallet. Endast för tomten med bostadsbyggnaden kunde det därför finnas en skattebefrielse, men inte för den obebyggda deltomten. Det gäller också om en tidigare som trädgård använd deltomt avknoppas och säljs, beslutade BFH.
MTR Legal Rechtsanwälte ger råd i skattetvister gentemot skattemyndigheterna och andra frågor rörande skatterätt.
Du är välkommen att kontakta oss.
