OLG Zweibrücken: Inget högre pris på grund av ökade materialkostnader
Stigande byggkostnader och höga räntor har inte gjort det enklare att köpa en fastighet just nu. Den som dock har ingått ett fastprisavtal med ett byggföretag måste kunna lita på detta pris. Det visar ett beslut från Oberlandesgericht Zweibrücken den 13 juli 2023 (Az.: 5 U 188/22). OLG Zweibrücken beslöt att en avtalsklausul som trots fastprisavtalet tillåter byggföretaget att ensidigt höja priserna, är ogiltig.
Beslutet att bygga ett hus eller köpa en fastighet är ofta förknippat med stora ekonomiska utgifter. Detta gäller ännu mer i nuvarande tider med stigande byggkostnader och höga räntor. Därför är det viktigt att noggrant granska klausuler i ingångna avtal, enligt affärsjuridiska firman MTR Legal Rechtsanwälte, som bland annat ger råd inom fastighetsrätt.
Byggnation av ett massivt hus till fast pris
I det aktuella fallet vid OLG Zweibrücken hade ett par i december 2020 ingått ett avtal med ett byggföretag för uppförandet av ett massivt hus. Företaget åtag sig kontraktsmässigt att uppföra ett massivt hus på parets tomt till en kostnad av 300 000 euro. Parterna använde ett avtalsmönster från företaget för avtalet. I detta mönster fanns en avtalsklausul som angav att båda parter var bundna av det överenskomna priset fram till ett år efter undertecknandet av avtalet, med begränsningen att byggarbetena måste ha påbörjats inom tre månader efter avtalets ingående.
Byggstarten försenades emellertid. Därför meddelade byggföretaget ungefär sex månader efter avtalets ingående, i juni 2021, att det överenskomna priset ökades med cirka 50 000 euro till 350 000 euro. Företaget motiverade detta med att det hade skett extraordinära prisökningar på byggmaterial som inte hade kunnat förutses vid avtalets ingående.
Byggkunder kräver ersättning för merkostnader
Detta prisökning accepterade inte paret. De uppmanade istället företaget att påbörja byggarbetena. När företaget vägrade att påbörja byggarbetena, sade paret upp avtalet och anlitade ett annat byggföretag. Detta uppskattade dock ett högre pris för byggnationen av det massiva huset än den ursprungliga fastpriset.
Paret krävde därför att det först anlitade byggföretaget skulle ersätta merkostnaderna för husets uppförande. De motiverade kravet med att de högre kostnaderna enbart hade uppkommit på grund av företagets vägran att påbörja byggarbetena till det avtalade fastpriset.
Paret vann redan i första instansen vid Landgericht Kaiserslautern (Az.: 2 O 274/22). Byggföretaget överklagade visserligen denna dom men misslyckades vid Pfälzischen Oberlandesgericht Zweibrücken.
Byggföretaget hade framfört att uppförandet av det massiva huset till det ursprungligen avtalade fastpriset av ekonomiska skäl inte längre var genomförbart. För företaget var det avtalsmässigt överenskomna priset existenshotande och utförandet av avtalet oskäligt.
OLG Zweibrücken: Prisjusteringsklausulen är ogiltig
Med denna argumentation lyckades dock inte företaget vid OLG Zweibrücken. Efter att Oberlandesgericht hade informerat byggföretaget om att man avsåg att avslå överklagandet, drog företaget tillbaka rättsmedlet.
Eftersom företaget inte ville genomföra husbygget till det överenskomna priset, hade paret rätten att säga upp avtalet och anlita ett annat företag. Paret kunde kräva ersättning för de uppkomna merkostnaderna från byggföretaget, förklarade OLG därmed.
Som motivering angav det att byggföretaget hade varit skyldig att uppföra huset till det avtalsmässigt överenskomna fastpriset. Enligt den i avtalet fastställda prisjusteringsklausulen hade företaget kunnat höja ersättningen ensidigt. Eftersom detta innebar en oskälig nackdel för kunden var klausulen ogiltig, så OLG Zweibrücken. Eftersom kunderna vid avtalets ingående inte kunde förutse vilka prisökningar de eventuellt skulle behöva räkna med, borde företaget ha skyddat sig mot risken för oförutsedda materialprisökningar med bestämmelser som samtidigt hade tillräckligt tagit kundens intressen i beaktande, förklarade domstolen.
Beslutet visar att den rättssäkra ingåendet av avtal inom fastighetsrätten spelar en stor roll och att det kan löna sig att granska klausuler i bygg- eller köpeavtal.
MTR Legal Rechtsanwälte ger råd inom fastighetsrätt.
Vänligen kontakta oss!
