Formfel i ett förhandsbetalningsavtal och ogiltighet av köpekontrakt – BGH, V ZR 8/23
Ett formfel i ett förhandsbetalningsavtal behöver inte leda till att fastighetsköpekontraktet blir ogiltigt i sin helhet. Om köparen kan bevisa en tidigare gjord delbetalning av köpesumman, motbevisas presumtionen om fullständig ogiltighet. Det fastställde Bundesgerichtshof i en dom från den 14 juni 2024 (Az.: V ZR 8/23).
Vid fastighetstransaktioner rekommenderas det generellt att dokumentera varje process noggrant. Detta gäller naturligtvis även för varje betalning och förhandsbetalning. För formfel kan leda till ogiltighet av hela köpekontraktet, enligt advokatbyrån MTR Legal Rechtsanwälte, som bland annat ger råd inom fastighetsrätt.
Presumtion om ogiltighet kan motbevisas
BGH har nu klargjort att presumtionen om ogiltighet för hela köpekontraktet kan motbevisas om köparen kan bevisa förhandsbetalningen. Det räcker att köparen utan tvivel kan bevisa denna förhandsbetalning. Ett kvitto från säljaren över betalningen är inte nödvändigt.
I det aktuella fallet hade den avlidne fadern till svaranden i mars 2017 sålt sin samäganderättsandel av en fastighet till ett GmbH för 40 000 euro. VD:n för GmbH ordnade i april och maj 2017 betalningar till köparen på totalt 80 000 euro. Som betalningsändamål angav han ”975/23.3.2017” respektive ”Slutbetalning 975/23.3.2017”. I november 2018 slöt den avlidne fadern och arvlåtaren ett noterat köpeavtal med GmbH:s verkställande direktör om den återstående samäganderätten. Köpesumman uppgick återigen till 40 000 euro. GmbH överförde senare sin förvärvade samäganderätt till sin verkställande direktör.
Förhandsbetalningsavtal inte bekräftat
Vid överlåtelsen av den andra samäganderätten till köparen uppstod slutligen en tvist mellan parterna. Avgörande var därvid förhandsbetalningen på 40 000 euro. Käranden hävdade att det fanns ett muntligt avtal mellan parterna om denna förhandsbetalning för köpet av den andra samäganderättsdelen. Det finns dock ingen notarialbekräftelse av detta avtal. Detta var inte tillräckligt för OLG Hamm. Domstolen klargjorde att det rörde sig om ett förhandsbetalningsavtal som krävde notarialbekräftelse. Eftersom en sådan bekräftelse inte skedde, är avtalet ogiltigt. Detta leder enligt § 139 BGB till att hela köpekontraktet är ogiltigt, beslutade OLG Hamm.
Käranden kunde inte styrka förhandsbetalningen eftersom köpekontraktet inte innehåller några indikationer för detta och överföringarna utgör ensidiga handlingar av käranden och inte säljarens kvitton, enligt OLG.
BGH: Köpekontrakt behöver inte vara ogiltigt i sin helhet
BGH kom emellertid till en annan uppfattning i revisionsförfarandet. Kärandens anspråk kan härstamma från köpeavtalet som slöts i november 2018 om den andra samäganderättsdelen. Av de tidigare OLG-konstaterandena framgår inte att köpekontraktet är ogiltigt i sin helhet, enligt domarna i Karlsruhe.
BGH bekräftade visserligen att ett förhandsbetalningsavtal måste vara notarialbekräftat. Detta beror särskilt på att vid tidpunkten för förhandsbetalningen existerar inte köpesummekravet. Därför kan förhandsbetalningen utan motsvarande avtal juridiskt sett inte leda till partiell betalning av en köpeskuld. Således är ett förhandsbetalningsavtal föremål för notarialbekräftelse och utan bekräftelse ogiltigt. Detta betyder dock inte automatiskt att även köpekontraktet är ogiltigt i sin helhet, enligt BGH.
Köparen måste bevisa förhandsbetalningen
Visserligen är ogiltigheten enligt § 139 BGB att förmoda. Denna presumtion kan dock motbevisas vid förekomsten av speciella omständigheter, fortsatte BGH. Detta kan övervägas här. Enligt BGH:s stadiga rättspraxis har presumtionen motbevisats om köparen kan styrka förhandsbetalningen av köpesumman. Avgörande för detta är beviset för betalningen, enligt domarna i Karlsruhe.
Om köparen kan visa betalningen, är det berättigat att dra slutsatsen att parterna skulle ha godkänt den notarierade delen av fastighetsköpet även utan förhandsbetalningsavtalet. Detta talar ännu mer för saken om säljaren har utfärdat ett kvitto på betalningen. Detta är dock inte ett krav. Avgörande är att köparen utan tvivel kan bevisa betalningen, klargjorde BGH och återförde fallet till OLG Hamm. Denna måste nu återigen besluta om käranden har motbevisat presumtionen om köpekontraktets fullständiga ogiltighet.
MTR Legal Rechtanwälte ger råd vid fastighetstransaktioner och andra ämnen inom fastighetsrätt.
Vänligen ta gärna kontakt med oss!
