Dom av OLG Dresden den 27.02.2024 – Az. 5 U 2077/23
Vid kommersiella hyresavtal bör efterlevnaden av formföreskrifterna beaktas. Till exempel kan ett brott mot skriftformskravet leda till att överenskomna tidsfrister inte är giltiga. Detta kan innebära att överenskomna uppsägningstider är ogiltiga och hyresavtalet för kommersiella lokaler därför kan sägas upp på rätt sätt inom de lagstadgade tidsfristerna. Detta visar en dom av OLG Dresden den 27 februari 2024 (Az.: 5 U 2077/23).
Det kommersiella hyresrätten skiljer sig i väsentliga punkter från bostadshyresrätten. Vid kommersiella hyresavtal gäller stor avtalsfrihet. Därför är det desto viktigare att alla väsentliga avtal skrivs in i hyresavtalet skriftligt. Viktiga punkter är särskilt hyresavtalets löptid för kommersiella lokaler samt uppsägningstider vid tillsvidareavtal om de avviker från de lagstadgade regleringarna. Om dessa uppsägningstider inte har avtalats skriftligt kan de vara ogiltiga, förklarar MTR Legal Rechtsanwalte, som bland annat ger råd inom fastighetsrätt och här även inom kommersiell hyresrätt.
Uppsägningstider utan skriftligt avtal ogiltiga
Att avsaknaden av ett skriftligt avtal kan leda till att uppsägningstiderna i en kommersiell hyresrelation blir ogiltiga visar beslutet av OLG Dresden den 27.02.2024.
I det aktuella fallet hade hyresgästen slutit ett hyresavtal om kontorsutrymmen med en GbR. Parterna hade avtalat att hyresavtalet skulle vara tidsbegränsat till tre år och automatiskt förlängas med ett år i taget om ingen av parterna senast tre månader före hyrestidens utgång motsätter sig förlängningen av hyresförhållandet. Hyresavtalet undertecknades av hyresgästen och en delägare i den GbR som hyrde ut affärslokalerna. Knackpunkten var att den andra delägarens underskrift saknades på hyreskontraktet.
Fastigheten byter ägare
Detta blev ett problem när den uthyrda fastigheten bytte ägare. Köparen trädde därmed in som hyresvärd i hyresavtalet. Denne förklarade att han motsätter sig förlängningen av hyresförhållandet och hävde hyresförhållandet inom tidsfristen. Den nya hyresvärden hävdade att uppsägning var möjlig eftersom det ursprungliga hyresavtalet inte följde skriftformen och därför den lagstadgade uppsägningstiden gällde. Han krävde därför att hyresgästerna skulle utrymma affärslokalerna.
Uppsägningstider inte giltigt avtalade
Tvisten hamnade i tingsrätten i Leipzig. Denna beslutade att de tilltalade hyresgästerna var skyldiga att utrymma och lämna tillbaka de kommersiella hyrda lokalerna. Detta beslut bekräftades av OLG Dresden i överklagandeförfarandet.
För att motivera detta förklarade hovrätten att det för att uppfylla den lagstadgade skriftformen är nödvändigt att de väsentliga avtalsvillkoren, som främst inkluderar hyresobjektet, hyrans belopp och hyresavtalets varaktighet, måste framgå av kontraktsurkunden. Detta var inte fallet här. Eftersom en part representeras av flera personer, som i det aktuella fallet GbR av sina två delägare, är det nödvändigt att hyresavtalet undertecknas av alla behöriga personer. Skriftformen kan i undantagsfall även upprätthållas om endast en behörig person undertecknar hyresavtalet och med signaturen samtidigt förklaras att den undertecknande personen även representerar alla andra behöriga personer vars signatur saknas. En sådan tillägg saknas här, förklarade OLG Dresden.
Hyresgäster och hyresvärdar måste uppmärksamma skriftform
Konsekvensen av brott mot det nödvändiga skriftformskravet är att hyresförhållandet upprättas på obestämd tid. Därigenom är också den avtalade uppsägningstiden ogiltig, såvida den är längre än den lagstadgade uppsägningstiden, klargjorde OLG Dresden. I det aktuella fallet leder förlängningsklausulen i hyresavtalet i praktiken till en förlängning av den lagstadgade uppsägningstiden, eftersom uppsägning således endast kan ske tre månader före det årliga hyresperiodens slut. Därför är den aktuella klausulen ogiltig och uppsägningen har skett på rätt sätt, beslutade OLG Dresden.
Beslutet gör det klart att både hyresgäster och hyresvärdar vid kommersiella hyresavtal absolut måste beakta kravet på skriftform, eftersom ett brott kan få negativa konsekvenser för en av parterna.
MTR Legal Rechtsanwälte har lång erfarenhet inom fastighetsrätt och ger även rådgivning inom kommersiell hyresrätt.
Vänligen ta kontakt med oss!
