Klausul gäller endast vid faktisk störning
I kommersiella hyresavtal kan en konkurrensskyddsklausul avtalas. En hyresnedsättning på grund av ett brott mot konkurrensskyddsklausulen kräver dock att det faktiskt har skett en störning. Detta har OLG Düsseldorf tydligt klargjort med dom av den 12 september 2023 (Az.: I-24 U 47/22).
I princip är hyresvärden enligt § 535 BGB skyldig att överlämna hyran till hyresgästen i ett skick som är lämpligt för avtalad användning. Från denna rättsliga reglering kan konkurrensskydd för hyresgästen redan härledas. I ett kommersiellt hyresavtal kan det dock även uttryckligen avtalas en konkurrensskyddsklausul. En sådan reglering skyddar hyresgästen från att en direkt konkurrent etablerar sig i samma hus, enligt affärsjuristen MTR Legal Rechtsanwälte, som bland annat ger råd inom fastighetsrätt. En sådan konkurrensskyddsklausul träder i kraft enligt OLG Düsseldorfs dom endast om det faktiskt föreligger en störning.
Konkurrensskydd avtalat i hyresavtalet
I förfarandet vid OLG Düsseldorf hade parterna ingått ett kommersiellt hyresavtal år 2010. Hyresgästen ville upprätta en fysioterapiklinik i de hyreslokaler på ca 650 kvadratmeter. I det kommersiella hyresavtalet infördes en klausul enligt vilken inga lokaler skulle hyras ut till personer eller företag som konkurrerar med fysioterapikliniken. Hyresvärden förband sig att inte hyra ut lokaler på området till personer eller företag eller tillåta uthyrning av lokaler som direkt konkurrerar med hyresgästens affärsområde. I avtalet står det ordagrant: ”Detta innebär att driften av ytterligare liknande fysioterapiklinik inte är tillåten.”Sju år senare hyrde hyresvärden ut lokaler på området till en naturläkare med specialisering på amerikansk kiropraktik. Hyresgästen i fysioterapikliniken ansåg att konkurrensskyddsklausulen därmed var överträdd och minskade hyran med 25 procent. Därefter stämde hyresvärden för full hyresbetalning. Hon argumenterade för att den avtalade konkurrensskyddsklausulen endast omfattade skydd mot ’direkt konkurrens’. En naturläkarmottagning faller inte under detta.
Hyresvärden har rätt till full hyresbetalning
Landgericht Kleve avvisade hyresvärdens stämning. I överklagandeprocessen vid OLG Düsseldorf hade hyresvärden framgång med sin stämning. Domstolen konstaterade att det inte finns något brott mot konkurrensskyddsklausulen. Tingsrätten hade fastställt omfattningen av konkurrensskyddsklausulen för brett, enligt OLG. Eftersom klausulen inte omfattade ett skydd mot en naturläkarmottagning med fokus på amerikansk kiropraktik. Men även om så skulle vara fallet, skulle det bara vara en obetydlig störning, som inte motiverar en hyresnedsättning, gjorde domstolen tydligt.
Hyresparter har i princip frihet att avtala ett fullständigt konkurrensskydd, som även omfattar branschfrämmande verksamheter. Men detta har inte varit fallet här, förklarade OLG Düsseldorf. Eftersom klausulen uttryckligen avsåg skydd mot ’direkt’ konkurrens, var konkurrensskyddet konkret beskrivet och förbudet mot uthyrning av lokaler till tredje parter begränsar sig till en ytterligare liknande fysioterapiklinik, gjorde domstolen tydligt. Naturläkaren bedriver dock ingen fysioterapimottagning och har inte heller någon fysioterapeututbildning. Det handlar om väsentligt olika yrken, enligt OLG. Om det hade varit meningen att även mindre överlappningar med hyresgästens fysioterapeutiska tjänster skulle omfattas av konkurrensskyddet, borde dessa ha specificerats så konkret som möjligt.
En betydande påverkan på användningen av de hyrda lokalerna har inte kunnat konstateras, så hyresvärden har därför rätt till fullständig hyresbetalning, beslutade OLG.
Rättssäker avtalsskrivning
Konkurrensskyddsklausulen skulle ha varit betydligt mer detaljerad om den även skulle förhindra etablering av en naturläkare eller andra kliniker.
MTR Legal Rechtsanwälte ger råd vid den rättssäkra utformningen av ett kommersiellt hyresavtal och andra frågor inom fastighetsrätt.
Ta gärna kontakt med oss!
