Hyresgästen kan säga upp ett kommersiellt hyresavtal utan uppsägningstid av en viktig anledning. En felaktig driftskostnadsberäkning kan enligt ett BGH-dom vara en viktig anledning (Ärendenr: XII ZR 11/20).
Både hyresgäster och hyresvärdar kan säga upp ett kommersiellt hyresförhållande av en viktig anledning utan uppsägningstid, om det blir objektivt orimligt för en avtalsparter att fortsätta hyresförhållandet, förklarar företagsjuristbyrån MTR Rechtsanwälte.
I processen vid BGH hade hyresgästen hyrt en butikslokal i ett köpcentrum. Eftersom brandlarmöverföringen inte fungerade korrekt, var hyresvärden tvungen att sätta in extra brandvakter. Kostnaderna för detta lade han till driftkostnaderna precis som kostnaderna för möbleringen av en food court. Hyresgästen motsatte sig detta och sa upp hyran på grund av den felaktiga driftskostnadsberäkningen.
Kammarrätten i Berlin ansåg dock att uppsägningen var ogiltig. Hyresvärden hade visserligen felaktigt lagt kostnaderna för möblering av food courten och brandvakt på hyresgästen. Även om detta fel var tydligt och hyresgästen blev överdebiterad med ett sju-siffrigt belopp var det inte tillräckligt som en grund för uppsägning utan uppsägningstid, så KG Berlin. Eftersom hyresgästen inte redogjorde för att hyresvärden handlade med avsikt eller bedrägeri.
BGH ansåg dock annorlunda med sitt dom den 6 oktober 2021 och rev upp Kammarrättens i Berlin beslut. En viktig anledning för en extraordinär uppsägning utan uppsägningstid föreligger om det under hela omständigheternas hänsyn, särskilt kontraktsparternas skuld, och på grund av en avvägning av båda parternas intressen inte längre kan krävas att den som säger upp hyresavtalet fortsätter hyresförhållandet ens till slutet av uppsägningstiden eller annan uppsägningstid. Ekonomiska brott till nackdel för hyresgästen representerade en sådan viktig uppsägningsgrund, enligt BGH.
Oredligheter från hyresvärden, som t.ex. avsiktligt felaktiga driftskostnadsberäkningar kan således rättfärdiga en uppsägning utan uppsägningstid av hyresgästen, betonade de i Karlsruhe domarna. Detta gäller särskilt när hyresvärden fortsätter att hålla fast vid den felaktiga beräkningen på ett oacceptabelt sätt efter motsvariga invändningar från hyresgästen, så BGH.
Erfarna advokater inom kommersiell hyresrätt kan ge råd.
