Fel vid fastighetsköp försåtligt undanhållen – Dom från BGH om upplysningsplikt Az.: V ZR 43/23
Fastighetssäljare måste upplysa om fel på fastigheten. Det gäller enligt en dom från Bundesgerichtshof den 27 oktober 2023 även om man i köpekontraktet har avtalat om ett undantag från garantiansvar (Az.: V ZR 43/23).
Enligt fastighetsrätten måste säljaren utan att bli tillfrågad upplysa köparen om särskilt allvarliga fel på fastigheten. För att skydda sig mot skadeståndsanspråk kan säljaren avtala om ett undantag från garantiansvar i köpekontraktet. Undantaget från garantiansvar kan dock endast avtalas för uppenbara fel som köparen borde kunna upptäcka. BGH har med sin senaste dom skärpt upplysningsplikten för fastighetsäljaren även vid ett avtalat undantag från garantiansvar, enligt affärsjuridiska byrån MTR Legal, som bland annat ger rådgivning inom fastighetsrätt.
Ansvar för sakfel kontraktsmässigt uteslutet
I det aktuella fallet hade käranden i juni 2016 förvärvat en tomt med en villa. I köpekontraktet avtog man ett undantag från ansvar för sakfel. Till huset hörde även en överbyggd terrass, som nämnts i mäklarexposéet. Terrassens tak var dock inte tätt. Om denna brist hade säljaren inte upplyst köparen.
När köparen upptäckte skadan, stämde han för att få de konstaterade reparationskostnaderna på cirka 32 000 euro täckta. Stämningen hade inledningsvis bara delvis framgång. Hovrätten i Bremen bekräftade visserligen att det läckande termasstaket utgör ett sakfel, men den avtalade undantagsklausulen om ansvar för sakfel gällde. Det kunde inte konstateras att säljaren försåtligt undanhållit sakfelet.
Sakfel försåtligt undanhållen
Men det var Bundesgerichtshof inte av samma uppfattning. Som motivering klargjorde BGH att takets otäthet utgör ett sakfel och inte bara ett symptom på ett sakfel. Vattengenomträngningarna genom terrassens tak, vilket säljaren hade undanhållit, utgjorde ett försåtligt handlande, oavsett om han visste orsaken eller endast delvis kände till den, enligt domarna i Karlsruhe.
Köparna kunde inte upptäcka felet, fortsatte BGH. Även om terrassens tak diskuterats före kontraktsskrivningen hade säljaren inte påtalat vattengenomträngningarna genom taket och försåtligt undanhållit sakfelet.
BGH skickade tillbaka ärendet till hovrätten i Bremen, som nu måste besluta om storleken på skadeståndsanspråket.
MTR Legal ger rådgivning vid fastighetstransaktioner och andra frågor inom fastighetsrätt.
Ta kontakt med oss.
